リスケと貸しはがし

2020.04.02



ある金融機関の話だと、コロナウィルスの影響で経営が厳しくなり、

支払い猶予の話が何件か来ていると聞きました。



外出自粛の現状だと、会社によってはかなり大変だと思います。

今後、リスケの話は当然のようにたくさん出てくると思います。



リスケの大原則は「プロラタの原則」。

これは、全ての金融機関が平等に、という意味があります。


@ 返済額は各金融機関残高按分にてシェア割りを行う
A どの金融機関もリスケ後に追加担保や保証を取らない



特定の金融機関だけを優遇して、

保全や返済額の偏りを発生させてはダメということです。



「プロラタの原則」を破ってしまうとリスケ契約は成立しません。



こういったリスケは借主から金融機関にお願いできますが、

一方で、貸主の金融機関からも依頼(強制)されることがあります。



担保評価減少による追加担保提供を求められたり、

一方的に返済期間を短縮する(毎月の返済額増加)など。



リーマンショック時は、借入金の返済さえ行っていれば、

不動産賃貸業でこういった類(貸しはがし)の話は聞きませんでした



当然、追加での融資は無理(貸し渋り)だったと思いますが。



しかし、、、平成バブル崩壊を経験したベテラン家主さんに

当時についてお聞きすると「確かにあった」そうです。







当時、死ぬほど苦しく辛い思いをし、

その金融機関には、今でも一切近づきたくないそうですが^^;




平成のバブル崩壊時レベルの金融メルトダウンが起こった場合、

金融機関も貸しはがしをしてでも生き延びようとします。



自己資本比率を上げ、経営の安定化を図るためです。



金融機関の金銭消費貸借契約書をよく読んでみると、

「期限の利益の喪失」という項目が必ずあります。


・支払いの延滞
・契約内容に違反や虚偽あり
・破産手続、民事再生手続、強制執行等があった



住居系不動産賃貸業は基本的に安定していますが、

金融危機時は様々なことが起こると先人が教えてくれています。



@リスケに応じない→A返済延滞→B期限の利益喪失→C差押→D倒産

単純なストーリーにはまらぬように。



さらに金融メルトダウン時には、

@(金融機関が一方的に理由を付けて)期限の利益喪失→A差押→B倒産


もありえます。



各自の経営状態を把握し、決算書の内容が特に重要になってきます。




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「今はメガ大家さん」が買った最初の物件は? 
第6回目 松田ひであきさん【前編】
https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/investor/3963.html


「今はメガ大家さん」が買った最初の物件は? 
第6回目 松田ひであきさん【後編】
https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/investor/3962.html




posted by ゴン at 16:15 | Comment(0) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

新たな不正融資

2020.04.01



スルガ銀行と同様の問題。

火の無い所に煙は立たぬ。。。



「改ざんし過剰融資」と業者証言 投資不動産、アプラス不正容認か
3/28(土) 共同通信



新生銀行系の信販会社アプラス(大阪)と住宅ローン仲介大手のアルヒが手がけた投資用不動産融資で、両社の提携ローンを使って投資家にマンションを販売した業者の元幹部が「年収水増しなど審査書類を改ざんし、過剰な融資を引き出した」と文書で証言したことが28日、分かった。

アルヒ側が不正を指示、アプラスも容認したと指摘。

投資家が受け取る家賃収入も高く改ざんし、
マンション価格自体をつり上げたと述べている。


損害を受けた投資家には、
無職や低収入で本来は高額のローンが組めないはずの人が多い。

約20人が計3億〜4億円の被害を訴えており、
近く裁判などで順次、両社に賠償を求める。



シェアハウス不正融資問題のスルガ銀行と同じ構図ですね。

但し、借りた方も賃貸契約証書に判子を押しています。



先日も書きましたが、

『不正融資した側』と『融資金を詐欺した側』



どちらも加害者と言えますね。



+++



上記報道の3日後、


アルヒ、
投資用マンションローンに関する不正報道について調査結果を発表

3/31(火) CNET Japan



アルヒは3月31日、1月に報道された投資用マンションローンに関する不正使用について、社内特別調査チームによる調査結果を発表した。

申込書や各種書類の偽造、
改ざんした上での提出などの事実は検出されなかったとした。

(以下省略)



証言があるにもかかわらず、

スルガ銀行より往生際が悪いかもしれません。。。




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posted by ゴン at 17:25 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

健美家インタビュー

2020.03.31



今日で年度が一区切り、明日から新年度入りですね。



世の中はコロナウィルス関連で大変な状態ですが、

いつか必ず終息します。



終息後の活動を見据え、今はじっくりと計画したり、

自分のビジネスについて考察する時間と思えば無駄ではないですね。




先日、健美家さんにインタビューをして頂き、

その記事がアップされました。



「今はメガ大家さん」が買った最初の物件は? 
第6回目 松田ひであきさん【前編】
https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/investor/3963.html


「今はメガ大家さん」が買った最初の物件は? 
第6回目 松田ひであきさん【後編】
https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/investor/3962.html





私が、初めて投資物件を買ったのが2006年。

約15年前を思い出してお話ししました。



振り返ってみて1棟目の点数を100点に自己採点しましたが、

思い返せば、「失敗」だったことも「学び」と思えたからだと思います。




当時はフルローンやオーバーローンが普通に出る時代でした。



現在は融資情勢が比較的厳しく、当時とは明らかに異なりますが、

だいたい10年周期で融資は緩くなったり絞られたりします。



将来、また融資が緩くなる時が必ず来ます。

その際の参考に少しでもなれば幸いです。




インタビュー中、雑談も結構あったし、話しも多岐にわたりましたが、

スッキリまとめられた記事を見て、ライターさんて凄い!って思いました(笑)



お時間がありましたらのぞいてみてください。




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posted by ゴン at 15:25 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする