位置指定道路の持分が無い不動産

2019.05.23



位置指定道路に接道する収益物件。

よく見かけます。



位置指定道路とは。

(建築基準法第42条第1項5号)

「土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの」








こんな宅地販売事例、よく見かけますね。




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位置指定道路は私道なのですが、

所有・利用している全員の同意がないと道路を廃止することができません。




通常、位置指定道路は、接している敷地所有者で共有持分になっています。

上記事例で言えば、6世帯で位置指定道路を共有します。




万が一、位置指定道路の持分を所有していなくとも、

敷地が接していれば、建築基準法の接道義務は満たしています。


また、日常生活に不可欠な通行も認められます。




しかし、融資の観点で考える全く異なります。



持分無しの位置指定道路に接道する物件。

基本的に融資が難しいのではと思います。




道路掘削時にもめるリスクや、

通行に関わるトラブルが発生するリスクを見るからでしょう。




先日、ある売り収益物件がありました。

築10年少々の築浅1棟RC造で表面利回り約12%。



近隣取引事例だと8%ぐらいが相場なので、だいぶ安めですが、

接道する位置指定道路の持分が無く、融資がネックで売れ残っていました。



今の融資情勢だと、このままでは、かなり厳しいでしょう。




相場並みで売却したいなら、

売主様は位置指定道路の持分取得を現道路所有者と交渉するのが先。








というか、物件を買ってから自分で交渉して成功すれば大化けします。

早速、位置指定道路の現所有者を登記で確認。



所有者は1人だけで、

交渉によって共有持分にできると踏み、現金購入の準備をしていました。



ところが、、、

直前で不動産業者に先を越され、現金購入していきました。



おそらく私と同じ考えで、購入後に接道する位置指定道路の持分を取得して、

転売するのだと思います。



仲介業者さんの立場に立つと、

こういったときは業者様の方がメリット大ですしね。



こればっかりは仕方ないです。




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posted by ゴン at 17:25 | Comment(0) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

沈む地銀の衝撃

2019.05.22



低金利で金融機関の経営が厳しいとはよく聞きますが、

数字でみると改めて厳しさがわかります。



沈む地銀 全国7割、純利益減 朝日新聞社調査
5/20(月) 朝日新聞デジタル




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地方銀行が存続できそうな地域と難しい地域



地方銀行の経営が厳しさを増している。

全国の地銀の2019年3月期決算を朝日新聞が集計したところ、
最終的なもうけを示す純利益が全体の7割で減っていた。

人口減で資金需要が先細るうえ、
アベノミクスによる超低金利政策で金利収入は減少の一途。

経営改善のため、支店の削減や手数料値上げなど、
利用者へのしわ寄せも広がる。



■超低金利/景気の減速感/不動産融資ブレーキ

19日までに決算が未発表の但馬銀行(兵庫)を除き、
102行分を集計した。

最終的なもうけを示す純利益(単体)は、
7割の72行が減益・赤字転落。

赤字は、不動産向け融資の不正があったスルガ銀行(静岡)と第二地銀の大正銀行(大阪)だった。





都道府県によっては、1行単独でも黒字が難しいとは。。。

有識者会議の精度がどの程度かわかりませんが、結構衝撃的なデータです。


それも23都道府県ですからね。。。



万が一、景気後退が深刻化したら、

倒産だってなくはない状態なんだなと思い知らされます。




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posted by ゴン at 17:08 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

初夏に出る赤い虫

2019.05.21



大阪マンション2号。


毎年5〜6月になると、

ベランダなどのサッシ廻りに赤い小さな虫を見かけます。



最初の頃は全く気にしてなかったのですが、

毎年この季節に見つけるので最近気になっていました。



こんな小さな赤い虫。




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ネットで調べると『タカラダニ』



ダニ!!!



げっ〜、と思いましたが、

人を刺したり、噛んだり、ということはないそうです。



4月頃に繁殖。


5月〜6月に現れ、

梅雨になって雨が多くなると居なくなるとか。



ベランダなどのコンクリートや

壁面の凹凸部分に入り込んだ花粉や微生物を餌にしているようです。




昔はこんな虫、いなかったと思いますが、

実際、タカラダニが報告されるようになったのは、1980年代頃だそうです。


新種なんでしょうか???



駆除は、水をかけると死滅するようですが、

害がないなら気にしないのが一番ですね。




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posted by ゴン at 17:53 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする