夜逃げした賃借人の連帯保証人

2023.01.29



大阪マンション2号。

滞納したまま夜逃げした40代男性の賃借人がいました。



家賃保証会社に代位弁済請求してるのでこちらに実害ありません。



しかし、連帯保証人のお父様が会って謝罪したいと、

ご丁寧に事務所まで手土産持ってお越しになりました。



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親を平気で悲しませる息子。



申し訳ない。息子は元気か? 

色んな感情が混じった表情で、涙して謝罪するご両親、

夜逃げした賃借人(息子)に見てもらいたいです。




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posted by ゴン at 17:00 | Comment(0) | 14.大阪マンション2号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

抵当権設定契約

2023.01.28



新築工事中の札幌マンション12号。



一昨年暮れに土地を決済した際、

土地に抵当権設定して土地購入資金から融資を受けています。



その後、建物工事進捗に合わせて分割融資を受けていましたが、

来週、いよいよ建物が完成し竣工します。



既に検査済証も受領し、引き渡しを受けるだけになりました。



新築した建物に追加抵当を設定するための手続きを、

融資頂いた金融機関でおこなってきました。



2営業日前の1か月Tiborをベースにスプレット足して金利が確定。

融資条件、今回もかなり頑張って頂いた条件になりました。



竣工すればあとは満室目指して努力するのみ。

理想は、桜咲くころに満室が見えると嬉しいです。




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posted by ゴン at 17:00 | Comment(0) | 32.札幌マンション12号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

融資に有利な地域

2023.01.27



不動産投資で銀行融資は切っても切り離せません。

また一つ、一都道府県で地銀一行体制が増えそうです。


横浜銀行、神奈川銀行をTOBで完全子会社化へ…
県内地銀は1グループに集約

1/26(木) 読売新聞オンライン



横浜銀行は神奈川銀行を株式公開買い付け(TOB)で完全子会社化する方針を固めた。
神奈川県の地方銀行は一つのグループに集約されることになる。


横浜銀は数十億円を投じて、神奈川銀株を100%取得する。

(中略)

地銀の間では、地域の人口や企業の減少を背景に、長野県や青森県などで同一県内の銀行再編が相次いでいる。

(以下省略)


競合金融機関が減ると、融資を受ける側にとってはマイナスですね。。。



不動産投資の観点から見て、

現状オーバーバンキング状態で比較的借主優位なのは札幌と関西。



なので、ゼロからはじめてメガ大家さんになった方々は、

この2地域の出身(投資エリア)からが圧倒的に多いですね。




個人的には関西で融資を受けるのが一番だと思っています。



札幌は相対的に貸出金利が高く、0%台融資はあまり聞きません。

一方、関西では今でも多くの投資家が0%台で融資を受けています。



地域性なのか、、、金融機関の調達金利の違いなのか、

理由は知りませんが、平均1%以上は異なっている肌感覚です。



関西で1%弱としたら、札幌だと2%前半位になるイメージです。

同じ物件でも資金調達金利が1%以上違ったら可否判断が変わります。



そういった意味で、

関西の不動産賃貸業者にとっては、日本一恵まれた環境だと思います。




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posted by ゴン at 17:00 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

真冬の除排雪状況を確認してプラン作り

2023.01.26



昨夏売買契約して今年春以降に引き渡し予定の札幌新築用地。



関西だと季節による要因を気にすることはほぼありませんが、

札幌は雪国で12月から3月まで雪に覆われます。



今回接道は3方あり、道路幅員がそれぞれ12m、8m、4m。



12mと8mは歩道もあり、市の除雪が入る幅員ですが、

4m道路はほぼ入りません。



こういった除雪の入らない狭い道路、冬季はどうなっているのか。

自費で除排雪したり、町内会で除雪など、場所によって様々です。



わからないので、一冬、現場を見て確認するしかありません。



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今冬、札幌を訪問するたびに現地を確認して接道の積雪状況を確認。

管理会社担当者様にも近くを通った際に確認してもらってます。



今のところ見た感じでは、車両の通行は問題ありませんが、

接道する各敷地所有者が除雪している感じ。



ロードヒーティング採用の可否や敷地内駐車場のレイアウト。

現場の積雪状況を見ていると、修正する所も出てきます。



入居者様が快適に住んで頂く場所は室内だけではありません。

共用設備や駐車場などの使い勝手も室内と同じくらい重要。



市の除排雪が入らない接道地は購入しないのが一番ですが、

今回は三方角地で付いてきた4m道路なので有効活用したいです。




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posted by ゴン at 17:00 | Comment(0) | 33.札幌マンション13号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

竣工前 最終チェック

2023.01.25



現在建築中の札幌マンション12号。

当初より約2か月遅れになりましたが、今月末に竣工します。



現地で仕上がり状況等の最終確認をしています。



各間取りは約半年間考えて試行錯誤しながら作り上げたので、

完成した各部屋を見てもイメージ通りで良い感じに仕上がっています。



もちろん、新築では必ず「こうすれば良かった」的な所は出てきますが、

次への課題だと思って前向きに捉えたいです。



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各部屋の案内板も共用部壁面に設置されていました。



残工事・ダメ工事などは、月内までに急ピッチで仕上げてもらう予定。

入居申込数も約半分まで来ました。



真冬の竣工前状況の中では、上々の申込数かなと思います。

完成して内覧可能になれば申込が加速すると確信できる仕上がり。



竣工が楽しみです。




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posted by ゴン at 17:00 | Comment(0) | 32.札幌マンション12号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする