金利と融資期間

2017.04.30



金融機関から融資を受ける場合、当然、金利が発生します。


金利が低ければ低いほど毎月の返済額が少なくなります。
さらに、残債が減るスピードも速くなります。



「低金利」

いいことづくめですね。







ただし金利を下げたいがために、融資期間を短くするのは論外。

低金利でかつ、融資期間はできるだけ長くしたいです。




そうしないと、低金利にしたのに税金が増える可能性がありますよ。



具体例で分かりやすい記事を転記します。




たとえば、1億円の融資を受ける際に2通りの条件があるとします。


A)借入金額:1億円 金利:1.5% 借入期間:23年
B)借入金額:1億円 金利:3.0% 借入期間:30年


実はこの2つの条件は年間の返済額がほぼ同じです(約510万円)。

この場合、金利も低く、借入期間の短いAを選ばれる方が多いかと思います。

ただし、年間の返済額が同じでも、その内訳(元金返済部分と利息部分)により不動産所得そして税金が大きく変わってきます。


〇年間返済額(約510万円)の内、元金返済額と支払利息額(1年目)

A)元金返済額:約365万円 支払利息額:約145万円
B)元金返済額:約210万円 支払利息額:約300万円


Bの場合、約300万円が経費となるのに対し、Aは同じ返済額であるのにも関わらず約145万円しか経費になりません。


不動産所得は、「売上-経費」で計算できます。


経費が少ないということは、反対に不動産所得が上がる、つまり税金が上がるということになります。


たとえば、この利息額の差(約155万円)を税率30%として計算すると、税金で46.5万円の差になります。

残債を早く減らしたいために、返済期間を短くして金利を下げたのに、税金が約50万円も増えてしまったケースです。



税引後のキャッシュフローで考えると思ったほど残らなかったり、場合によっては物件からのキャッシュフローではその税金が賄えずに手出し(=デットクロス)となってしまうということが起こり得るのです。






低金利での借り入れ自体はとっても嬉しいしありがたいことです。

ただし、インカムゲインを重視するなら借入金利より融資期間がまず大事。


得られたキャッシュフローを再投資すれば、複利の力も働きます。



借入期間はできるだけ長くが基本ですね。

余裕が出来てからいつでも繰り上げ返済できますから^^




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posted by ゴン at 21:50 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

駐輪場新設工事3

2017.04.29



駐輪場の新設工事、土間工事を残すのみでした。

本日、無事工事完了しました。




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コンクリート土間、2日間ほど養生すれば硬化。

運用開始できそうです。





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posted by ゴン at 21:48 | Comment(0) | 24.札幌マンション5号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

駐輪場新設工事2

2017.04.28



駐輪場新設工事。

着々と進んでいます。



サイクルポート2セット、組みあがりました。



図1.jpg



0021.jpg




32台分の駐輪場になります。

あとは土間工事が終われば完了。




問題点も少々。。。


仮設で移動中の自動販売機。

置くスペースがなくなってしまいました。



別の場所を確保しないとです^^;




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posted by ゴン at 22:40 | Comment(0) | 24.札幌マンション5号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする