2棟同時購入へ

2008.05.14



4棟目で検討している大阪府内マンションであるが、価格が折り合って、売主から売渡証明書が届いた。
これで、大阪マンションおよび兵庫マンションいずれも価格が折り合った。


大阪マンションは、最寄駅から徒歩15分と多少遠いのがマイナス点であるが、最寄駅から大阪南部の中心である難波駅まで約30分で行ける。

2LDK×14戸のファミリータイプで、土地が100坪以上と広く、敷地内に駐車場が10台分確保できている。

またこの物件の一番のメリットは、売買価格に対して積算評価が1.3倍、収益還元評価で1.2倍も付く、担保余力のある物件であることである。
都市部の収益物件ではめったに見ない物件ではないでしょうか。


兵庫マンションは阪神本線の最寄駅から徒歩8分の物件である。

大阪北部の中心である梅田駅まで電車で約20分で行くことができ、立地は言うことない。
1K×12戸の総タイル張りRC造で、とにかく建物や設備にお金が掛かっている。

まさにバブル時代の造りですね。

当時、本物件は相続目的で建設され、今回の売主様は実際に相続を受けられた2代目になりますが、マンション経営にまったく興味がないようです。

おかげで安く購入できます(^^

募集方法等の作戦さえ間違えなければ入居付けには苦労しないと踏んでいます。
→実際にやってみないとわかりませんが、、、(笑)


いずれもいままで所有している物件より表面利回りは低くなりますが、立地が今までとは比べ物にならないので納得しております。

購入してから利回りを上げていければと考えております。


いろいろ書きましたが、融資許可が出なければ、意味のない考察に終わってしまいますが、、、、(笑)


それだけはやめて下さいね。銀行様!!!



タグ:購入
posted by ゴン at 20:51 | Comment(2) | 4.大阪マンション1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

大阪マンション融資内定!

2008.05.15



今日は、携帯電話に嬉しい連絡が入った。

電話:      トゥルルルル・・・・
私:       もしもし?
銀行融資担当者: 融資の内示出ましたよ!
私:       本当ですか?!
銀行融資担当者: はい本当です!


かくして、大阪マンション案件に関して、関○アー○ン銀行より融資OKの内示がでた。

これで、家賃収入が約4300万円/年になります。
決定内容は、法人名義での融資で、借入希望額からは500万円の減額となりましたが、まあ良しとしましょう!


これで法人名義で物件が持てます。

そして私に給料も出せます。。。。

法人で社会保険にも入れます。。。。。
言うことなしです!


でも、まだ満足してはいけないのであります。

次の目標は、兵庫県の物件も融資内示をもらって、同時に決済することです。

名づけて「ツープラトン作戦!」、、、、と勝手に呼んでます(笑)


そして究極の最終目標は、2物件から消費税還付を同時に受けることなのです。

そのためにも三○住○銀行には早く融資の許可を出してもらって、なんとか5月中に同時決済できるようにかんばってもらいたい。


よろしくお願いいたしますよ〜。三○住○銀行 ○○支店 ○○様!!



タグ:融資
posted by ゴン at 17:43 | Comment(0) | 4.大阪マンション1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ノンリコースローン

2008.05.16



札幌の2物件は、いずれもノンリコースローンで融資を受けています。

ノンリコースローンとは、原資の返済を家賃収入また不動産収入に限定しているため、融資対象の物件以外に債務の返済義務がありません。つまり、インカムゲインのキャシュフローを担保とした融資がノンリコースローンなのです。

従って、今までのアパートローンのように、他に担保や連帯保証人などは必要ありません。


私が札幌の物件を購入した2006年当時は、ノンリコースローンの適用もかなり緩めで、私の場合も諸費用込みのフルローンで融資を受けました。

一方、ノンリコースローンのデメリットとしては、借入時に借入額の1〜2%を保証料として一括で支払うか、金利に上乗せとなりますので、結果的に金利が通常のアパートローンより高いと言ったデメリットがあります。


ノンリコースローンについては賛否両論があると思います。

私も当時どうするかすごく悩みましたが、初めての不動産投資だったことから、保証料一括払いでノンリコースローンで融資を受けることにしました。


でもでも、、、、、
このノンリコース保証料についても火災保険や仲介手数料等の購入諸費用と同様に融資してもらったのです!

正真正銘の自己資金ゼロですね。


でもこれって銀行的に良いのでしょうか??

ノンリコースローンの保証料なのに、その保証料の支払いにノンリコースローンで融資するっておかしくないですか??

購入時からずっと疑問です。。。


でも、自己資金ゼロで買えたのだから私的には「ありがとう!」って感じなのですが、、、



posted by ゴン at 19:21 | Comment(4) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする