売買契約の準備

2008.05.17



最近は、来週行う売買契約の準備や火災保険の見積り依頼等でいろいろと忙しい。

当初は2物件とも5/末の契約・引渡しで進めていたが、兵庫マンションの銀行融資の内示が今だ得られておらず、日程的に厳しいことから、大阪マンションも含めて引渡日を6月にずらすように調整中である。

大阪マンションだけを5月中に引渡しを受けてしまうと、兵庫マンションが消費税還付を受けれなくなってしまう。

仲介業者には、売買契約書の文面修正をお願いしているところである。


消費税還付を受けるのは、法人設立時の1つの目的だったので、できるだけたくさん還付を受けたいのである。


法人決算月も5月から6月に変更準備中である。
そして最終目標の消費税還付申請を行う。

売主と交渉した結果、「建物価格」は合理的にかなり高く設定できているので順調にいけば450万円程度が還付される予定である。

結果として、減価償却費もたくさん取れるので、キャッシュフロー上も有利ですしね。


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<大阪のマンション>

銀行融資は正式受諾済み。
来週末にローン特約なしで契約。
6月引渡決済予定


<兵庫マンション>

銀行融資、審査待ち。
来週月曜日にローン特約条項付で契約。
6月引渡決済予定


「ツープラトン作戦」が、順調に完結しますように!



タグ:売買契約
posted by ゴン at 22:12 | Comment(4) | 5.兵庫マンション(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

兵庫マンション契約完了

2008.05.19



今日は朝から兵庫マンションの契約を行うために、仲介業者の事務所に行ってきた。
売主さんは、人のよさそうな老夫婦の方でした。


契約の合間に、いろいろ雑談をしましたが、物件にはほとんど行ったことがなかったとのことで、悪い言い方をすると管理会社の言いなりになっていたような感じです。

家賃保証一式が付いていたとはいえ、家賃収入の約25%を管理料としてお支払いしていた様です。
これってすごいですよね。。。


売主様は、地主さんでお金に困っていないようでしたので、あまり細かい事を言ってこられなかったのでしょうね。


ですので今回の売買契約書も、完全に私のペースで進めることができました。
これは、買主にとってはありがたいことでした。


あとは、来月に無事引渡しを受けるだけです。
おっと、銀行融資の正式内示も必要ですね。

早く正式内示をくださいね〜



タグ:契約
posted by ゴン at 14:20 | Comment(2) | 5.兵庫マンション(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

自主管理の準備

2008.05.20



大阪マンションと兵庫マンションは、自宅から阪神高速道路を使えば車で1時間以内で行ける距離にあることから、自主管理を行う予定です。

もちろん、物件所有者および管理会社は私の法人となります。


自主管理するに当たって、以下のサービス等を採用することも検討できるかと思います。


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@家賃保証サービス会社
入居時の審査や、家賃の滞納保証・回収業務を委託できる。

A家賃収納代行会社
毎月指定した金額を、入居者の各口座から引き落としてくれる。引き落とし結果を数日後に文書で報告してくれるが、残高不足等で引き落としできなかった家賃の保証はない。(家賃保証と一体のサービスを提供する会社もあり)

Bシルバー人材センター
日常の清掃業務を委託できる。
時給も800円台と格安。

C電話代行会社の契約(秘書サービス)
入居者からのクレームや退去連絡等の連絡用に契約する。
サービス内容によって1〜5万円程度までばらつきあり。
入居者からの連絡は、数件/月であろう連絡対応の為に数万円の出費になり、対費用効果は薄い?

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他にもいろいろなサービスがあるかと思います。


今回は、売主様が入居者に対して義務付けしていた家賃保証サービス会社の保証をそのまま引継ぎ、それ以外はすべて自社で行うことで検討しています。

経験してみることは何よりも重要ですからね。


まず一通りの経験してみてから、委託した方がいいと思えるサービス(対費用効果が高いサービス)はどんどん委託していければ良いかなと思います。


本来、社長業とは社長にしかできない生産性の高い業務に特化するのが理想でしょうからね。。。

と、、、かなり偉そうな事書いてますが、本当に社長業らしい事が出きるかは今時点で未定です(笑)


ところで、ほかにもこんな良いサービスがあるよって教えて頂けるとうれしいです。



タグ:自主管理
posted by ゴン at 19:31 | Comment(2) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする