私の物件取得方法

2008.05.21



私はいつも、健美家や不動産連合体、アットホーム等の収益物件情報サイトで気になる物件を見つけては、資料を請求して、現地を見る事を趣味?(笑)としてますが、今までこういったルートでは物件購入したことがありません。


なぜならインターネットに載った物件は、売れ残った出がらし物件(カス物件)であることが多いです。

稀にすばらしく良い物件が出ますが、数日で買い付けが何本も入り、ゆっくり検討することすらできません。
こういった場合、売主も強気になって最終的にはどんどん値段が釣り上がり満額近くになることが多いです。


ではなぜ、こういったサイトで問い合わせをするかと言うと、2つ理由があります。

1つ目の理由は、収益物件を見る眼を養い続ける事で、いざ良い物件にめぐり合った時に素早い判断が出来るように訓練し続ける事です。

2つ目の理由は、連絡を取った担当者が稀に表に出せないお宝物件を抱えている、もしくはその人にしか情報が入らないような特殊なルートを持っていることがあるのです。

ですので私の本当の問い合わせ目的は、各担当者とのパイプ造りってことになりますね。


今回の大阪マンションと兵庫マンションもそういったルートで紹介頂いた物件でした。

表には一切出ておらず、私が検討中も競合ゼロでゆっくり検討することが出来ました。


大阪マンションの売主さんは、地場の有力住宅販売会社で、最近の不動産市況により資金繰りがかなり厳しいようです。

ローカル局とは言え、テレビCMも行っているような規模の会社なので、悪いうわさが立つと住宅販売に影響が出てまずいとの事で、今回の仲介担当者に水面下で資産処分(換金目的)を依頼した案件でした。

兵庫マンションの売主さんは、以前書いたように地主さんです。

将来の土地有効利用の相談をコンサルタント会社にされたようで、そのコンサルタント会社とパイプのあった今回の仲介担当者に売却依頼が来た物件でした。


こういったお宝物件の場合は、仲介担当者は他社に情報を出すことは絶対にありません。それどころか、自社内の他の担当者にも情報を出していない事が多いです。

なぜなら仲介担当者にとっては、仲介手数料は両手(売主と買主の両方から)でもらえて、かつ自分で仲介する事が自分の実績に繋がるからです。


こういった人脈は大切にして、今後もよい物件を紹介してもらえるようにしていきたいと思っているところです。



タグ:物件取得
posted by ゴン at 13:07 | Comment(4) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

借金ナシではじめる激安アパート経営

2008.05.22



最近、加藤ひろゆきさんの本を読んだ。





非常に楽しく、2時間ぐらいで一気に読めた。

有名大家さんとの対談CDも付属しており、これで1500円は安すぎる!って思った。
買って絶対に後悔しない本だと思います。


著者の加藤さんは、借金せずにキャッシュで高利回り物件を購入されておりますが、私は銀行評価の出る物件をレバレッジを利かせて購入する投資法で、やり方は異なりますが本当に共感できる部分が多かったです。

私の長崎アパート物件は、築古木造の高利回り物件(著者加藤さんの利回りに比べると甘いですが、、、)ですが、国金から90%ぐらいのローンを受けており、やはり投資法が異なります。

こういうやり方もアリなんだなって思いました。


非常に参考になりますので、皆さんも一読をお勧めいたします。

ちなみに長崎アパートの国金融資は、けーちゃん&コテツさんの

面白い程「国民生活金融公庫」が分かるレポート

を参考にさせていただきました。


このレポートも良いですよ!
このレポートのおかげで国金融資を成功させることができました。
国金融資を検討されている方は一読お勧めいたします。



タグ:借金
posted by ゴン at 11:06 | Comment(4) | おすすめ書籍 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

大阪マンション契約完了

2008.05.23



本日は朝から、大阪マンションの売買契約に行ってきました。
売買契約の場所は、売主様の事務所でした。


売主様事務所は大阪市内の一等地にあり、かなり立派な自社ビルでしたが、今日売方の仲介業者に聞いたところ、この自社ビルも最近3億5000万円で売りに出している話を聞きました。

本当に会社の状態が厳しいのでしょうね。。。。

ちなみに契約時の雑談途中、横にいた仲介業者から小声で「買いませんか」って耳打ちされましたが、「買える訳ないでしょう〜!!(笑)」って小声の耳打ち返しで一蹴しておきました。

そりゃ〜資金があれば買いたいですが、3億5000万円の物件の自己資金分は逆立ちしても出てきません!
どうもこの仲介業者は私をお金持ちと勘違いしているようです。。。(苦笑)


今回の売買契約書の内容は、融資が承諾済みであることから、ローン特約条項は無しとし、引渡日は6/2で正式に決まりました。

まだ実感はありませんが、4棟目の購入がほぼ確実です!(違約解除がなければですが、、、(笑))


これで家賃収入は、4300万円/年になりました。


あとは、兵庫マンションの融資内示を待つのみ。
お〜〜い。。。はやく内示の回答くださいね。三○住○銀行様!



タグ:契約
posted by ゴン at 14:12 | Comment(3) | 4.大阪マンション1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする