銀行融資の基準

2008.05.24



最近、不動産に対する銀行融資は厳しくなったとよく言われます。
ファンド向けや会社員向けのフルローン案件等は特に厳しくなったと聞きます。


私自身も法人設立時、法人でも融資してもらえるか確認するために、7行ほど廻って確認致しました。

いずれの銀行も、個人属性では「決算書」、物件評価では「積算価格」と「収益還元評価」(一部銀行のみ)が特に重視されており、これは以前より変わっていないと思います。


今回廻った印象としては、「決算書」の中でも特に「自己資本比率」と「金融資産」が最近重視されているようです。


ある銀行では、融資基準の1つに「自己資本比率15%」と明記されていました。

つまり1億の物件価格で物件評価額も1億の場合、他に資産が全くないと仮定して、この物件だけで単純に考えると、8500万円が融資の上限(1500万円+諸費用が自己資金)となります。
(もちろんその他の融資基準でさらに減額の可能性もあるでしょう)

つまりこの銀行でフルーローンを得るためには、他に「資産」を持っていなければならない事になります。
逆に言えば、フルローンが付いている人は、それだけの「資産」を持っていることになるのです。


では、「資産」とは何か?

一般的には金融資産(預貯金・株)や不動産等を指すかと思います。
私も過去に融資を受けた時には、預貯金、株、財形の積立金、自宅の土地建物評価証明等の、所有している金融資産・不動産の一覧表を銀行に提出していました。


今回さらに、4棟目を銀行融資を受けて物件購入するために、「資産」をさらに膨らませて、銀行の印象を良くしたいと考えていました。

でも資産はいきなり増えません。(笑)

そこで、他に所有している物の中で「資産」とみなしてもらえないか無理やり考えた上で、事業計画書に添付して提出しました。

その中で、下記のものはかなり有効でしたので公開しておきます!


・将来満期で受け取る保険金
(養老保険等の貯蓄性の高い積立型保険)

・将来受け取るサラリーマン退職時の退職金
(退職金額は言い値でOK。嘘はいけませんよ(笑)。会社の規約まで銀行は調べませんので(笑))

・親の資産
(将来の法定相続人であれば、親の資産概要でアピールできます。もちろん実際にはあてにしませんが、、、)



退職金だけでも、見かけ上(申告上(笑))、数千万円の金融資産が増えます。

将来の収入も銀行によっては評価してくれますので、皆さんも融資打診の際には実践されてはいかがでしょうか。



タグ:銀行
posted by ゴン at 12:45 | Comment(4) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

大阪マンションのバリューアップ構想

2008.05.25



今日は、朝から大阪マンションの調査に行ってきた。

現状、築11年で表面利回り13.6%であるが、さらに中長期的に利回りが上げれるように検討している。


ただ、購入時は1室空室であったが、売主様ががんばってくれて今週末に入居が決まってしまった。。
嬉しいと言えば嬉しいのであるが、本当はこの空室に少し手を入れて家賃アップしたいと考えていたのである。。

まあ当面、募集の手間は省けるので売主様に敬意を払って良しとしましょう!


次に空室となった場合は以下の設備を設置したいと思う。

・カラーTVドアホン
・暗証番号キー


また、建物周りも以下の改造を検討している。

・エントランスの改造(植栽スペースの設置)
・受水槽と給水ポンプを撤去し、直結直圧方式へ(空くスペースを駐車場1台増に)
・自動販売機設置


それぞれ、利回りアップに貢献してくれたらと思っています。

来月2日に正式引渡しになってから、少しづつ検討してやって行きたいと思います。


今回購入した大阪マンションです。


CA370047.JPG



posted by ゴン at 19:28 | Comment(0) | 4.大阪マンション1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

退職前に会計事務所と打合せ

2008.05.26



今日は、顧問税理士と打ち合わせを行った。

まず、サラリーマンを5/Eに退職するにあたり、6月以降の社会保険の加入方法の打ち合わせした。

現在私は、法人より給与を一切もらっておらず、無給であるが、6月以降は私の法人で社会保険(健康保険+厚生年金)に加入する為に、給与を受け取る。

ちょうど法人で物件も所有することから、このあたりは問題ない。


私の給与額は、サラリーマン時代に比べてかなり低く設定したために、劇的に社会保険料負担額が下がりそうである。


これは本当にありがたいです!!


数年前の制度改定により、低所得者向け社会保険料がさらに減額となっており、この恩恵にあずかれそうです。。。

実際には個人所有物件よりの家賃収入があるので、法人からの給与額が少なくても、私生活にはまったく問題ないです。

しかし、、、打ち合わせしてて思ったのですが、サラリーマン時代には全ての税金がガラス張りで、いかにたくさんの税金を払っていたのかがよくわかりました。

会社形態にすることで、いろんな節税方法があるものです。

ただ、脱税は絶対にだめですよ(笑)。あくまでも合法的な節税を目指しましょう!!


あとは、消費税還付の打ち合わせを行いました。

売買契約書の内容を再度確認頂き、間違いなく還付が受けれる事を確認しました。

顧問税理士曰く「100%大丈夫です!」って事でした。
この顧問税理士さんは、過去に500件ほど消費税還付を申告して、税務署から1回も否認されたことがないそうです。

自信たっぷりでしたので、大丈夫なんでしょう。

ちなみに、還付を受けた消費税は、数ヵ月後に請求が来る取得税の支払いにあてる予定です。

今回の取得税は、2物件で450万円ほどありそうなので、還付金はちょうど消える予定です。。。


ちょっとさびしいですが仕方ないですね。



posted by ゴン at 15:38 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする