収益物件の購入基準

2008.06.01



いよいよ明日が、大阪マンションの引渡し決済日です。

残金の準備も昨日完了して、明日を待つばかりです。
今回は、購入価格の約6%(融資金額は94%)+諸費用分が自己資金となりました。


ところで、今回4棟目となるわけですが、いつも物件の検討時には、エクセルで作った自作のシミュレーションソフトで可否判断しています。
このソフトで、購入後20年先までの毎年の「キャッシュフロー」額がわかるようになっています。


私は、この「キャッシュフロー」を最重要視しており、表面利回りはまったく考慮しておりません。

なぜなら私の場合、購入資金のほとんどを借入で賄っており、表面利回りが高くても、税金や元金返済等の考慮後のキャッシュフローがマイナスだと、所有する意味がまったくないからです。

特に、生活がかかった専業大家となるとなおさらです。


私が判断材料にしている指標は以下のようなものです。
(ちなみに家賃収入×80%を「収入額」と仮定して計算しています。)


土地建物の積算評価額:売値以上あること
内部収益率(IRR):仮定条件下で借入ローン金利以上になるのが10年以内
借入償還余裕率(DSCR):1.6以上
損益分岐比率(BER):0.6以下
自己資金利回り(CCR):15%以上
実質利回り(FCR):10%以上(徒歩圏内は8%以上でも検討)


あとは、立地や建物状態、過去3年間の路線価等を打ち込むことで、総合判断しております。

実際の購入時には、建物価格を合法の範囲で思いっきり上げることで「減価償却費」を稼ぎ、家賃収入が満室時の60%ぐらい(物件によって多少前後しますが、、、)になっても、「キャッシュフロー」がマイナスにならないようになっております。


今回の購入が落ち着いた後は、さらにアパート経営を安定させるために、「自己資本比率」を上げて行きたいと考えております。



タグ:収益物件
posted by ゴン at 16:00 | Comment(3) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

大阪マンション決済

2008.06.02



今日、無事引渡し決済が完了した。

売主、売主仲介、買主仲介、売り側司法書士、買い側司法書士、関○ア○バ○銀行担当者、売主抵当権者の金融機関担当者、私の合計8名が銀行会議室に集まった。

しかし、、、人数多すぎ!!
息苦しかったです。(笑)


約1時間30分で引渡し手続き完了後、そのまま会議室を借りて、加入する火災保険の担当者と契約手続きを行いました。
しめて約2時間。
売買完了後に毎回思うのですが、なんとも言えない心地よい疲れです。


あとは、6/5に現地で設備等の説明・引継ぎを行って完全に完了予定です。


私にとっては、初めての自主管理。

不安もありますが、運営がんばりたいと思います!
既存所有物件とあわせて、なにか皆さんのご参考になるような事が発生しましたら、随時具体的にupしていきたいと思います。



タグ:決済
posted by ゴン at 16:36 | Comment(2) | 4.大阪マンション1号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

兵庫マンション 購入決定!

2008.06.03



今日は私にとって待ちに待ったお知らせが入りました。

長らく待たされた、兵庫マンションの融資がOKとなりました!


ホントに嬉しかったです!

融資条件は希望通りの借入期間で満額金額でした。
今回の自己資金は、売買金額の7%(93%が融資金額)+諸費用となりました。


ただし、残念なのは貸出金利が基準金利の−0.5%となった事です。。。

前回購入時の融資が基準金利の−0.5%だったので、この数年の実績を考慮してもらって、0.2%上澄みの−0.7%を狙いましたがあえなく撃沈。。。


ただ、大阪マンションで融資を受けた関○ア○バン銀行は、基準金利の−0.2だけだったので、まあ良しとしたいと思います。

私、資金ゼロからはじめており、資産家でもないので無理はいえません(笑)

関○ア○バン銀行共々、今後実績を積んでから利下げ交渉したいと思います。。


ちなみに三○住○銀行の6月分貸出しアパートローンの基準金利は以下の通りです。


<基準金利一覧>

変動金利 :2.875%
2年固定 :2.72%
3年固定 :2.83%
5年固定 :3.05%
10年固定:3.39%
15年固定:3.63%
20年固定:3.69%



今、どれにするか非常に迷っています。

当面は利上げもないでしょうから、変動の2.375%も魅力的ですが、将来の社会情勢(インフレ等)を考慮すると、長期間3%前半で借りられる長期固定金利もかなり魅力的です。


今週木曜日に金消契約、来週のいずれかの日に引渡し決済予定なので、金消契約までにゆっくり考えて決めたいと思います。


とりあえず、「ツープラトン作戦」がなんとか完結しそうで良かったです。



タグ:購入
posted by ゴン at 20:53 | Comment(2) | 5.兵庫マンション(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする