2008.06.01

いよいよ明日が、大阪ﾏﾝｼｮﾝの引渡し決済日です。

残金の準備も昨日完了して、明日を待つばかりです。
今回は、購入価格の約6％（融資金額は94％）+諸費用分が自己資金となりました。


ところで、今回4棟目となるわけですが、いつも物件の検討時には、エクセルで作った自作のシミュレーションソフトで可否判断しています。
このソフトで、購入後20年先までの毎年の「キャッシュフロー」額がわかるようになっています。


私は、この「キャッシュフロー」を最重要視しており、表面利回りはまったく考慮しておりません。

なぜなら私の場合、購入資金のほとんどを借入で賄っており、表面利回りが高くても、税金や元金返済等の考慮後のキャッシュフローがマイナスだと、所有する意味がまったくないからです。

特に、生活がかかった専業大家となるとなおさらです。


私が判断材料にしている指標は以下のようなものです。
（ちなみに家賃収入×80%を「収入額」と仮定して計算しています。）


土地建物の積算評価額：売値以上あること
内部収益率（ＩＲＲ）：仮定条件下で借入ローン金利以上になるのが10年以内
借入償還余裕率（DSCR）：1.6以上
損益分岐比率（BER）：0.6以下
自己資金利回り（ＣＣＲ）：15％以上
実質利回り（ＦＣＲ）：10％以上（徒歩圏内は8％以上でも検討）


あとは、立地や建物状態、過去3年間の路線価等を打ち込むことで、総合判断しております。

実際の購入時には、建物価格を合法の範囲で思いっきり上げることで「減価償却費」を稼ぎ、家賃収入が満室時の60％ぐらい（物件によって多少前後しますが、、、）になっても、「キャッシュフロー」がマイナスにならないようになっております。


今回の購入が落ち着いた後は、さらにｱﾊﾟｰﾄ経営を安定させるために、「自己資本比率」を上げて行きたいと考えております。

2008.06.02

今日、無事引渡し決済が完了した。

売主、売主仲介、買主仲介、売り側司法書士、買い側司法書士、関○ア○バ○銀行担当者、売主抵当権者の金融機関担当者、私の合計8名が銀行会議室に集まった。

しかし、、、人数多すぎ！！
息苦しかったです。（笑）


約1時間30分で引渡し手続き完了後、そのまま会議室を借りて、加入する火災保険の担当者と契約手続きを行いました。
しめて約2時間。
売買完了後に毎回思うのですが、なんとも言えない心地よい疲れです。


あとは、6/5に現地で設備等の説明・引継ぎを行って完全に完了予定です。


私にとっては、初めての自主管理。

不安もありますが、運営がんばりたいと思います！
既存所有物件とあわせて、なにか皆さんのご参考になるような事が発生しましたら、随時具体的にupしていきたいと思います。

2008.06.03

今日は私にとって待ちに待ったお知らせが入りました。

長らく待たされた、兵庫ﾏﾝｼｮﾝの融資がＯＫとなりました！


ホントに嬉しかったです！

融資条件は希望通りの借入期間で満額金額でした。
今回の自己資金は、売買金額の７％（９３％が融資金額）+諸費用となりました。


ただし、残念なのは貸出金利が基準金利の−０．５％となった事です。。。

前回購入時の融資が基準金利の−０．５％だったので、この数年の実績を考慮してもらって、０．２％上澄みの−０．７％を狙いましたがあえなく撃沈。。。


ただ、大阪ﾏﾝｼｮﾝで融資を受けた関○ア○バン銀行は、基準金利の−０．２だけだったので、まあ良しとしたいと思います。

私、資金ゼロからはじめており、資産家でもないので無理はいえません（笑）

関○ア○バン銀行共々、今後実績を積んでから利下げ交渉したいと思います。。


ちなみに三○住○銀行の６月分貸出しアパートローンの基準金利は以下の通りです。


＜基準金利一覧＞

変動金利　：２．８７５％
２年固定　：２．７２％
３年固定　：２．８３％
５年固定　：３．０５％
１０年固定：３．３９％
１５年固定：３．６３％
２０年固定：３．６９％


今、どれにするか非常に迷っています。

当面は利上げもないでしょうから、変動の２．３７５％も魅力的ですが、将来の社会情勢（インフレ等）を考慮すると、長期間３％前半で借りられる長期固定金利もかなり魅力的です。


今週木曜日に金消契約、来週のいずれかの日に引渡し決済予定なので、金消契約までにゆっくり考えて決めたいと思います。


とりあえず、「ツープラトン作戦」がなんとか完結しそうで良かったです。