収益物件の購入基準

2008.06.01



いよいよ明日が、大阪マンションの引渡し決済日です。

残金の準備も昨日完了して、明日を待つばかりです。
今回は、購入価格の約6%(融資金額は94%)+諸費用分が自己資金となりました。


ところで、今回4棟目となるわけですが、いつも物件の検討時には、エクセルで作った自作のシミュレーションソフトで可否判断しています。
このソフトで、購入後20年先までの毎年の「キャッシュフロー」額がわかるようになっています。


私は、この「キャッシュフロー」を最重要視しており、表面利回りはまったく考慮しておりません。

なぜなら私の場合、購入資金のほとんどを借入で賄っており、表面利回りが高くても、税金や元金返済等の考慮後のキャッシュフローがマイナスだと、所有する意味がまったくないからです。

特に、生活がかかった専業大家となるとなおさらです。


私が判断材料にしている指標は以下のようなものです。
(ちなみに家賃収入×80%を「収入額」と仮定して計算しています。)


土地建物の積算評価額:売値以上あること
内部収益率(IRR):仮定条件下で借入ローン金利以上になるのが10年以内
借入償還余裕率(DSCR):1.6以上
損益分岐比率(BER):0.6以下
自己資金利回り(CCR):15%以上
実質利回り(FCR):10%以上(徒歩圏内は8%以上でも検討)


あとは、立地や建物状態、過去3年間の路線価等を打ち込むことで、総合判断しております。

実際の購入時には、建物価格を合法の範囲で思いっきり上げることで「減価償却費」を稼ぎ、家賃収入が満室時の60%ぐらい(物件によって多少前後しますが、、、)になっても、「キャッシュフロー」がマイナスにならないようになっております。


今回の購入が落ち着いた後は、さらにアパート経営を安定させるために、「自己資本比率」を上げて行きたいと考えております。



タグ:収益物件
posted by ゴン at 16:00 | Comment(3) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

大阪マンション決済

2008.06.02



今日、無事引渡し決済が完了した。

売主、売主仲介、買主仲介、売り側司法書士、買い側司法書士、関○ア○バ○銀行担当者、売主抵当権者の金融機関担当者、私の合計8名が銀行会議室に集まった。

しかし、、、人数多すぎ!!
息苦しかったです。(笑)


約1時間30分で引渡し手続き完了後、そのまま会議室を借りて、加入する火災保険の担当者と契約手続きを行いました。
しめて約2時間。
売買完了後に毎回思うのですが、なんとも言えない心地よい疲れです。


あとは、6/5に現地で設備等の説明・引継ぎを行って完全に完了予定です。


私にとっては、初めての自主管理。

不安もありますが、運営がんばりたいと思います!
既存所有物件とあわせて、なにか皆さんのご参考になるような事が発生しましたら、随時具体的にupしていきたいと思います。



タグ:決済
posted by ゴン at 16:36 | Comment(2) | 4.大阪マンション1号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

兵庫マンション 購入決定!

2008.06.03



今日は私にとって待ちに待ったお知らせが入りました。

長らく待たされた、兵庫マンションの融資がOKとなりました!


ホントに嬉しかったです!

融資条件は希望通りの借入期間で満額金額でした。
今回の自己資金は、売買金額の7%(93%が融資金額)+諸費用となりました。


ただし、残念なのは貸出金利が基準金利の−0.5%となった事です。。。

前回購入時の融資が基準金利の−0.5%だったので、この数年の実績を考慮してもらって、0.2%上澄みの−0.7%を狙いましたがあえなく撃沈。。。


ただ、大阪マンションで融資を受けた関○ア○バン銀行は、基準金利の−0.2だけだったので、まあ良しとしたいと思います。

私、資金ゼロからはじめており、資産家でもないので無理はいえません(笑)

関○ア○バン銀行共々、今後実績を積んでから利下げ交渉したいと思います。。


ちなみに三○住○銀行の6月分貸出しアパートローンの基準金利は以下の通りです。


<基準金利一覧>

変動金利 :2.875%
2年固定 :2.72%
3年固定 :2.83%
5年固定 :3.05%
10年固定:3.39%
15年固定:3.63%
20年固定:3.69%



今、どれにするか非常に迷っています。

当面は利上げもないでしょうから、変動の2.375%も魅力的ですが、将来の社会情勢(インフレ等)を考慮すると、長期間3%前半で借りられる長期固定金利もかなり魅力的です。


今週木曜日に金消契約、来週のいずれかの日に引渡し決済予定なので、金消契約までにゆっくり考えて決めたいと思います。


とりあえず、「ツープラトン作戦」がなんとか完結しそうで良かったです。



タグ:購入
posted by ゴン at 20:53 | Comment(2) | 5.兵庫マンション(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

宅建登録実務者講習

2008.06.04



昨日あまりに嬉しいことがあったので、書き忘れてたのですが、昨日と今日の2日間、
「登録実務者講習」のスクーリングと修了試験を大阪の民間スクールで受けてきました。


昨年、宅建試験に受かったのですが、経験年数が2年以上ないと主任者免状が発行されません。

私のように、不動産業界未経験(経験年数ゼロ)の場合、別途「登録実務者講習」を受けて修了試験に合格する事で免状の発行を受けることができます。

簡単に言うと「登録実務者講習」を受けて修了試験に合格することで、2年分の経験年数を得ることになるのです。


「登録実務者講習」の流れは以下のようになっています。

@通信講座:10時間分ぐらいの講義DVDを見て自宅学習
Aスクーリング:今回私が行った講義(2日間で約12時間受講)
B修了試験:スクーリングの後、試験時間1時間の修了試験実施
修了試験が合格なら、正式に宅地建物主任者となる


修了試験、、、はっきり言って楽勝です。

試験に落ちる人はまずないと思います。
なぜなら、講義中の説明で試験に出るところが大体わかるように教えてくれるので。。。

これっていいのでしょうかね〜。
ほとんど修了試験の意味がありません(笑)


7月中旬には結果が出るので、7月中には主任者免状を持てると思います。


だた私にとってはほとんど役に立たないかな。
一応不動産賃貸業をしているので、パスポート?みたいなものでしょうか(笑)



タグ:宅建
posted by ゴン at 21:25 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする