2008.06.04

昨日あまりに嬉しいことがあったので、書き忘れてたのですが、昨日と今日の2日間、
「登録実務者講習」のスクーリングと修了試験を大阪の民間スクールで受けてきました。


昨年、宅建試験に受かったのですが、経験年数が2年以上ないと主任者免状が発行されません。

私のように、不動産業界未経験（経験年数ゼロ）の場合、別途「登録実務者講習」を受けて修了試験に合格する事で免状の発行を受けることができます。

簡単に言うと「登録実務者講習」を受けて修了試験に合格することで、2年分の経験年数を得ることになるのです。


「登録実務者講習」の流れは以下のようになっています。

�@通信講座：10時間分ぐらいの講義ＤＶＤを見て自宅学習
�Aスクーリング：今回私が行った講義（2日間で約12時間受講）
�B修了試験：スクーリングの後、試験時間1時間の修了試験実施
修了試験が合格なら、正式に宅地建物主任者となる


修了試験、、、はっきり言って楽勝です。

試験に落ちる人はまずないと思います。
なぜなら、講義中の説明で試験に出るところが大体わかるように教えてくれるので。。。

これっていいのでしょうかね〜。
ほとんど修了試験の意味がありません（笑）


7月中旬には結果が出るので、7月中には主任者免状を持てると思います。


だた私にとってはほとんど役に立たないかな。
一応不動産賃貸業をしているので、パスポート？みたいなものでしょうか（笑）

2008.06.05

今日は非常に忙しかったです。。。。

午前中は、大阪ﾏﾝｼｮﾝの現地で、設備関連や管理方法の説明を売主さんから受けました。

売主である住宅メーカーさんが自主管理されていたので、非常にしっかり管理されている感じでした。
当面はそのやり方を踏襲して、自主管理していきたいと思います。


引き続き、飲料水メーカーとマンション敷地内に設置する自動販売機の打ち合わせを行いました。

良さそうな設置場所も決まり、あとは売上手数料の条件交渉を残すのみとなりました。

私としては、あまり売れそうにない場所（推定150本/月ぐらい）なので、電気代を業者に持ってもらう変わりに、1本当たりの売上げ単価を下げることに了承いたしました。

こうすることで、たくさん売れてもあまり収入にはなりませんが、絶対に電気代で赤字にはなりませんので、、、


たとえば、自動販売機の電気代が5000円/月で、150本/月の飲料水が売れると仮定すると、

�@電気代家主持ちで、単価30円/本の場合
30円×150本−5000円（電気代）＝−500円/月

�A電気代業者持ちで、単価20円/本の場合
20円×150本−0円（電気代）＝3000円

となります。


自動販売機で儲けようとは思っておらず、設置することで入居者さんが喜んでくれると良いのですが、、、


現地での打ち合わせが終わった後は、そのまま法務局で法人の全部事項証明書と印鑑証明書を取りに行って、三○住○銀行で兵庫ﾏﾝｼｮﾝの金消契約を行いました。


今回もたくさんの書類に判子を押しまくって終わりました（笑）
借入金利は迷いましたが、結局、変動の２．３７５％にいたしました。


当面の社会情勢や、1〜3棟目が固定金利、4棟目が変動金利で、全体の借入バランスを考えての結論です。

また4、5棟目は、先日撃沈した金利ダウン交渉について、実績を積んで実現させてから固定金利に移行したいとの思惑もあります。（笑）


兵庫ﾏﾝｼｮﾝの引渡し決済は来週金曜日となりました。

しかも今日仲介業者に確認すると、4室あった空室が2室に減っていました！

兵庫で、築17年の1Ｋマンションが6万円弱取れるのはやはり「立地が全て」という事なんでしょうね。
あと2室もなんとかなるような気がいたします。


最近かなり忙しいですが、いろいろと前に進んでいて充実しています。


でも、、、最後にメールチェックしたら長崎アパートで1室退去予告が、、、、
最後にちょっと残念なオチでした。

ここはひとつ、美人の管理会社担当者に客付けがんばってもらいましょう！！

2008.06.06

昨日、現地説明を受けて完全に引渡しを受けた大阪マンション。
早
速問題が発生してしまいました。。。
といっても入居者からではありません。


売買時の重要事項説明書では、下水が「本下水」（生放流）となっていたのですが、引き継いだ書類を精査しているとなんと、「浄化槽」を使用していることがわかったのです！！

えっ、て感じですよね。。。


よく調べると、前面道路の下水配管工事は以前から完了しているのですが、浄化槽から本下水への切り替え工事を実施していないようです。

重要事項説明書ではそんなこと書いてませんし、説明も受けてません！


たしか私の記憶では、下水配管敷設後３年以内に浄化槽からの切替えが義務付けられている（守らなくても罰則はなし）はずです。
（各市町村によっても対応が違うのかも知れないですが、、、）


明らかに仲介業者の調査ミスです！


取合いの枡がどこにあるか未確認ですが、こういった切替え工事には最低20万円ほどかかると思います。


仲介業者には強く抗議して費用請求を行いたいと思います！！

でもこんな単純ミス、初めての経験です。
あるんですね、こんなこと。。。。

しかし、、、ここで問題が。

大家にとっては浄化槽の清掃費用がなくなりメリットなのですが、入居者にとっては、現状の上水道代にプラスして下水道代（使用料）が追加で発生することになります。

これってクレームになりやすいですよね。。。
負担が増えるわけですから、、


結局、切り替えないほうが良いのでしょうか。。。
悩みどころです。