2008.06.07

昨日の浄化槽の話ですが、早速仲介会社にクレームを入れました。

仲介会社の見解としては、「瑕疵ではないか」との事でした。

つまり、今回の売買は売主が宅建業者なので、瑕疵担保責任で売主に工事をしてもらうように話してみましょうとなったのです。

しかし私の個人的な見解では、仲介会社の単なる調査不足で仲介会社に非があると思うのです。


まあ私としては、費用負担してもらえばどこでも良いのですが、、、
こちらは進展がありましたらまた結果を書きたいと思います。


ところでいきなりなのですが、実は6棟目を検討できそうな話が進展しています。
（ほんとは今回の2物件が落ち着いたら、当面買うつもりはなかったのですが、、、）


最近の不動産市況はまさに「バーゲンセール中」ですね。

売値の2割引き、3割引き、は当たり前の世界です。


先週も地元の関西で、大阪のマンション開発分譲業者「近藤産業株式会社」（東証1部上場会社ゼファーの100％子会社）が倒産しました。

市況的に、さらに投売り物件が目白押し（笑）です。

その中でも「これは！」って思えるのが1棟ありました。

大阪市内中心部の地下鉄駅徒歩1分！の立地で、築12年のＲＣ造で表面利回りが12％あります。
この物件、積算評価額だけで売値を超えており与信を毀損する心配もありません。


以前銀行廻りをした時に、法人名義で融資してもらえる事を確認している銀行が、もう一つキープしてあるので、今週末さらに調査して、指値した値段が折りあえば、「ＧＯ」する予定です。

個人的にはかなり盛り上がっております。

しかし、さすがにこの時期からの「トリプルプラトン」作戦は無理があるかな。。。

しかも2物件で自己資金をほとんど使い果たしましたし、、、
指値に対しての回答は明日が期限なのでとりあえず待ちたいと思います。

2008.06.08

検討して指値していた６棟目であるが、本日仲介業者から連絡が入った。

結論から言うと「ＮＧ」でした。

理由としては、売却金額自体が割安に設定されているので、満額以外の買付けは受け付けないとの事であった。


地下鉄駅徒歩1分のＲＣで表面利回り12％なので、確かに満額でも超お買い得です。
私は、指値を表面利回り13.5％ぐらいで出しておりました。

他にも本物件を紹介したい人が何人かいるとの事でしたので、これ以上引っ張っても担当者にご迷惑が掛かると思い、買い上がるつもりは無い事を伝えた上で、丁重にお断りいたしました。


こればっかりは仕方ないですね。
大阪と兵庫の２物件を最近購入していなかったら満額でも買っていたかもしれないです。

ただ、仮に買えたとしても、法人決算締切りの6月末には引渡しが間に合いそうに無いので、消費税還付も受けれないです。

また、2棟同時購入しており資金的にも無理はできないと思いました。
しかも、さすがに融資検討時には直近で2棟購入したことを銀行に話さないわけにはいかないでしょうから、、、

もっとも話さなかったとしても、おそらく、、、確実にばれてしまうでしょうが（笑）


当面は最近購入した２棟の管理業務に集中して行きたいと思います！

明日は朝から大阪ﾏﾝｼｮﾝの共用部清掃と7月分の請求書投函に行く予定です。

2008.06.09

今日は、大阪ﾏﾝｼｮﾝの共用部清掃に初めて行ってきました。

ファミリータイプのマンションなので、結構きれいに使ってくれています。
約1時間の清掃で特に問題なく完了いたしました。


入口掲示板には、所有者が変わった旨の張り紙と、ゴミの収集日の一覧表を張ってきました。


ところで、このマンションの水道代請求は、親メータ管理で家主へ水道局から一括請求となっており、各戸へは家主が小メーターで二ヵ月に一回管理して、請求してます。


ですので、毎月振り込んでいただく金額が変わるので、請求書で振り込み金額をお知らせすることになります。

当初は、「請求書作成しないといけないのでめんどくさいな〜、水道局で各戸請求にしてくれないかな〜」なんて考えておりました。

しかし今日やってわかったのですが、この清算方式、結構儲かりそうです。


なぜなら、基本料金の範囲内でしか水道を使わない入居者様が結構いるからです。

それでも最低基本料金は請求することになるのですが、それが積もり積もって全世帯分を積算すると、水道局から家主への請求額と毎月数千円の差益がありそうなんです。


年間にすると10万円近く。
結構大きいです。


しかし、、、
よく考えると所有する札幌ﾏﾝｼｮﾝ２棟もこの方式。
管理会社様が管理、集金しています。


結構利益が出ているのかな？＾＾；
ただ、これは検針の手間賃だと思っておくのが正解でしょうね。