気になる中古一戸建て その後

2008.06.29



昨日書いた、750万円の中古一戸建ての件、今日現地を見てきました。

結論から言うと、要調査(ペンディング)としました。

一番の問題は、旗竿地なのですが、間口が図面上(地籍測量図)では2mとなっているのに、メジャーで図ってみると1.9m強しかありません。

境界石もあるのですが間口が2mないのです。

これでは再建築ができません。。
どうも隣地の塀が越境しているように感じます。
(境界石を動かした??)


隣地所有者が、越境していることを認識していて、覚書が結べればまだよいのですが、越境の認識がない場合、ややこしいことになりそうです。

地籍測量図が2mとなっていて、現況が1.9mの場合、再建築の可否はどのような判断になるのでしょうか?

やはりこの場合、再建築は出来ないのでしょうか?

TELでこのあたりを、仲介業者の担当者に聞いてみてもわからないようで、購入する場合の重要事項説明には、「再建築時は関係機関と協議する事」としか言えないようです。

うーーーん。微妙です。
というわけで、一応わかる範囲で出来るだけ調査していただき、回答をもらうことにしました。


最寄駅には大学もあり、需要はあるように思います。
自己流検討ですが、27m2×12室が建築できそうで、家賃相場からRC造で11%ぐらい出そうな気がしています。
もちろん再建築できればの話ですが、、、


しかし、、、安い売値には、やっぱりなんらかの理由がありますね。
業者からの回答を待ちたいと思います。



タグ:一戸建
posted by ゴン at 19:02 | Comment(4) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008.06.29



最近購入した大阪マンションと兵庫マンションの作業が、だいぶ一段落してきたので、久しぶりにネットで物件検索しました。

いつもは、一棟物の収益物件で検索して探しているのですが、今日は何となく中古一戸建てを検索していました。

すると、、、

んんっ・・・
気になる物件を見つけました。


場所は地元関西で、某私鉄沿線の駅から徒歩2分。
広さ約140m2の「商業地域」(建蔽率80%・容積率400%)の土地で、昭和55年築の木造一戸建て付。
平成10年頃に増築+フルリフォームを実施済みで、まだまだ使えそうな建物です。


デメリットとしては、公道4m(路線価96000円/m2)に接道で、実際の容積率は240%となり、かつ間口2mの旗竿地となっています。

価格は、750万円


旗竿地の概算方法は、進入路部分の価値率を50%、建築可能有効部分の価値率を80%にして全体面積に案分して求める方法が一般的のようです。

これをそのまま当てはめると、路線価ベースでの土地評価が約920万円。

建物を解体してマンション用地にしても良し、そのまま戸建賃貸として貸しても良し、いろいろと出口戦略も描けそうです。

早速、業者に連絡を取って資料をFAXしてもらいました。

しかし、これだけ安いのにはなにか理由があるはずです。
明日早速現地を見に行って、理由を確認したいと思います。



タグ:一戸建
posted by ゴン at 00:54 | Comment(0) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする