2008.07.01

今日、銀行に7月分家賃の入金状況の確認に行ってきました。
当方は、当月分家賃を前月末までに振込みでお願いしております。


入金結果を確認したところ、、、

・・・・・

兵庫マンション：全１２戸中５戸未入金
大阪マンション：全１４戸中４戸未入金

滞納率３５％・・・



でも、覚悟はしておりました。
両物件とも、売買後初めて私の法人口座への家賃入金です。

特に兵庫マンションは、今まで毎月８日に当月分家賃を口座引き落としで対応されておりましたので、入金期日が早くなる上に、毎月の振込み手続きも面倒に思うだろうな〜と懸念しておりました。

早速１戸ずつＴＥＬをして、「家賃のご入金をお忘れではありませんか？」とソフトに問合せをいたしました。

大半がうっかり忘れで、内１件は売主さん（前の管理会社）の口座に入れてしまったようです。

また２件は、連絡が取れず「留守電」に吹き込んでおきました。

売主さんから聞いている前月までの家賃振込み状況から、今回は売買による家賃振込口座や支払い方法の変更に伴う「うっかり忘れ」がほとんどで、滞納の心配はほとんどないかなと思っております。

2008.07.02

今年も路線価が発表になりましたね。

例年は、8月前半（昨年は8月1日）に発表されていましたが、今年から1ヶ月発表が早まったようです。


路線価は、相続税や贈与税を算出するときの基準になりますが、われわれのような不動産投資をする者にとっても、土地評価の算出に使われることが多く、重要な指標ですよね。

特に銀行融資の審査時には、土地評価額をこの路線価で算出することが多いと思います。

私の所有物件については、平成１９年と比較して以下のような路線価の変動結果となりました。

札幌マンションＡ：　±０
札幌マンションＢ：　±０
長崎アパート：　　　−４．４％下落
大阪マンション：　　＋２．６％上昇
兵庫マンション：　　＋３．５％上昇
自宅：　　　　　　　　＋５．２％上昇



しかし、人口衰退地域である長崎はやはり厳しいですね。。。
今後も下落が続くような気がいたします。
ただ長崎アパートは資産規模が一番小さく、影響は少ないです。


全体としては、評価額ベースで２％ほどの上昇となりました。
と言うことは土地の含み資産が２％増えたことになります。


ただ発表された路線価は、１月１日現在のものです。
その後の米サブプライム関連の損失に伴い外資系ファンドの不動産購買力が急激に落ちており、現在の取引実態としては下落が始まっています。

ですので、来年の路線価は下落も考えられ、あまり一喜一憂できないですね。



Ｐ．Ｓ

先日の７５０万円の中古一戸建ての件。
調査の結果、再建築できないことが確定しましたので、購入は見合わせることにしました。

また、気長に探していきたいと思います。

2008.07.03

兵庫マンションは、現在満室になっているのですが、厳密に言うと駐車場が２台分空いています。

駅近に立地するシングル用マンションなので、入居者さんは大体が原付バイクか自転車で生活しているようです。

このまま放置しておくと、１８０００円/月×２台＝３６０００円/月が損失になっています。
そこで現在、以下の対策を検討しています。


�@月極駐車場募集の「のぼり」を設置
�Aカーシェアリングの検討


�@については、駐車場が敷地内併設である事から、対外的には募集しておりませんでしたが、借り手がなさそうなので、「のぼり」で近隣に月極駐車場として募集していることをアピールして、借りていただけないかと思案しています。


近隣には駐車場がないマンションが結構あることから、「のぼり」を見た人からの問合せがあることを期待しております。

�Aは、ここ数年で注目されているシステムです。
カーシェアリングとは、レンタカーよりも、より短時間でも借りることが出来るシステムです。


普段、車は必要ないけど、「ちょっと３０分ほど車を借りたいなぁ〜」って時に便利なシステムだと思います。


以前、賃貸住宅新聞の記事に、大阪地区でカーシェアリングを展開している�潟Gブリカの記事が載っているのを目にしていました。


兵庫マンションの立地なら結構需要があるのでは？と思い、先日問い合わせしたところ、本日社長と兵庫マンションで打ち合わせをしていただきました。

今日は、カーシェアリングで実際に使用している車を持ってきていただき、システムの概要説明を受けました。

なかなか便利だと思います！

近隣の市場調査をした上で、事業として成り立つか判断して進めていくことになりました。

新しい試みはなんかワクワクします。（笑）