「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！
昨日の話の続き（その２）でございます。
まず最初に、誤解が無いように述べておきたいことがあります。
管理会社と家主は、本来よきパートナーでなければなりません。
管理会社も慈善団体ではないので、利益を上げていただかなければなりません。
私の理想としては、全てを開示していただいた上で、管理マージンを取っていただくのがよいです。
しかし、家主に黙っていればばれない的な発想は、これからの時代受け入れられないと思うのです。
管理会社への手間賃は払いたくないとは思っていません。
むしろ、積極的にお支払いしたいぐらいです。
そうすることでお互いが「win-winの関係」、そして「良きパートナー」になれるのが私の理想ですね。
私の所有物件で、もう一つ管理委託している長崎の管理会社は、このあたりが非常にクリーンで好感が持てるのです。
少し話が逸れましたが、、、、昨日の続き（その２）があるのです。
私のはらわたが煮え繰り返った理由は、昨日の広告費の件だけが理由ではないのです。
実は、「広告費」以外にも、「２４時間管理料」１０００円/月と「ストーブＯＨ料」９５０円／月の２項目を管理会社が私に黙って徴収している事が分かったのです。
私は、札幌の賃貸事情が分かっているようで分かっていないのかもしれません。
しかし、私の常識で考えれば２４時間管理は、当方から管理委託費として家賃の４％を支出している中に含まれていると思うのです。
その上でさらに入居者から徴収するのはどうかな？と思うのです。
少なくても家主に黙って徴収していた事に怒りを覚えます。
意味のある内容であれば、管理会社の利益として徴収して頂いてもいいのですが、せめて当方に一言言ってほしかったですね。
ストーブＯＨ料は、実際にストーブが室内に設置されており（札幌では常識かな？）、徴収は出来ると思うのですが、９５０円／月が妥当なのか不明です。
札幌に詳しい方、このあたりの感覚をご教授・ご意見頂けると幸いです。
結果として、家賃＋共益費に上記の２０００円近くが私の知らないところで勝手に上乗せされていた事になるのです。
この管理会社さんに委託して２年以上。
この間、日本一厳しいと言われる札幌地区で、当方の所有物件を常に入居率９０％以上でキープしてくれています。
遠隔地でもあり、当時サラリーマン大家だった私は、信頼して完全にお任せ状態でした。
管理会社のマージンを過剰に削るつもりは無いのですが、やっぱりこのあたりはしっかりと明確にやってもらいたいと思います。
今後、改善されない場合は管理会社の変更も視野に入れています。
はらわたが煮えくった事件 その２
2008.08.19
立地について
2008.08.20
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！
みなさま、収益物件に関して、いろいろな選定基準で物件を探されて、購入されています。
それぞれの方のブログを拝見していると、いろんな判断基準があるものだなぁ～とホント勉強になります。
その中でも最近、「立地」について結構重要なのかなって思うようになっています。
当方の所有物件を立地で考えると・・・
（ランク付けは、当方所有物件での相対比較です）
①札幌マンションA/B
駅から徒歩１５分→ランクＣ
②長崎アパート
駅から歩けずバス圏→ランクＤ
③大阪マンション
駅から徒歩１５分であるが都市部に立地→ランクＢ
④兵庫マンション
駅から８分で市内中心部に近し→ランクＡ
札幌マンションと長崎アパートは広告費を１５０～２５０％ほど支出していますが、立地があまり良くないためになかなか満室になりません。
一方、大阪マンションと兵庫マンションは、広告費５０～１００％ぐらいですが、週に２～３社の仲介会社から「空き予定はありませんか？」ってＴＥＬが必ず掛かってきます。
なので、先週、兵庫マンションで８／Ｅの退去予定（家賃は９／Ｅまで）が１室出たのですが、退去後の内覧希望がすでに入っている状態です。
普通、物件を検討する時ってどうしても「満室利回り」に目が行きがちなんですが、広告費の支出や想定空室率を加味した「実質利回り」での比較は、結構重要だなぁ～と最近考えるようになりました。
もし「大家力」があって、立地が多少悪くても超高利回り物件を満室にする事ができれば、収支上はそれが一番良いのでしょうが、私の所有物件での入居率を見ていると、今の私のレベルでは立地による影響は大きい状態です。
家賃を下げることなく、物件の魅力ＵＰで立地のデメリットを克服して、何とか満室にしたいなぁ～と考えているこの頃です・・・。
みなさま、収益物件に関して、いろいろな選定基準で物件を探されて、購入されています。
それぞれの方のブログを拝見していると、いろんな判断基準があるものだなぁ～とホント勉強になります。
その中でも最近、「立地」について結構重要なのかなって思うようになっています。
当方の所有物件を立地で考えると・・・
（ランク付けは、当方所有物件での相対比較です）
①札幌マンションA/B
駅から徒歩１５分→ランクＣ
②長崎アパート
駅から歩けずバス圏→ランクＤ
③大阪マンション
駅から徒歩１５分であるが都市部に立地→ランクＢ
④兵庫マンション
駅から８分で市内中心部に近し→ランクＡ
札幌マンションと長崎アパートは広告費を１５０～２５０％ほど支出していますが、立地があまり良くないためになかなか満室になりません。
一方、大阪マンションと兵庫マンションは、広告費５０～１００％ぐらいですが、週に２～３社の仲介会社から「空き予定はありませんか？」ってＴＥＬが必ず掛かってきます。
なので、先週、兵庫マンションで８／Ｅの退去予定（家賃は９／Ｅまで）が１室出たのですが、退去後の内覧希望がすでに入っている状態です。
普通、物件を検討する時ってどうしても「満室利回り」に目が行きがちなんですが、広告費の支出や想定空室率を加味した「実質利回り」での比較は、結構重要だなぁ～と最近考えるようになりました。
もし「大家力」があって、立地が多少悪くても超高利回り物件を満室にする事ができれば、収支上はそれが一番良いのでしょうが、私の所有物件での入居率を見ていると、今の私のレベルでは立地による影響は大きい状態です。
家賃を下げることなく、物件の魅力ＵＰで立地のデメリットを克服して、何とか満室にしたいなぁ～と考えているこの頃です・・・。
ゴミステーションの改善策と効果
2008.08.21
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！
以前のブログで兵庫マンションのゴミステーションの惨状を書いた事がありました。
一番問題だったのは、市町村の指定ゴミ袋を使わないで、レジ袋や空き缶がそのまま捨てられていて、毎回回収されないゴミがステーション内で散乱している事でした。
見た目にも非常に汚かったです。
その後少し改善されましたので、やってみた作業とその効果について、ご参考になればと思い書きたいと思います。
①定期的な清掃（効果○）
一番の基本なのかな～と思います。
当初は週２回、徹底的にゴミステーションの清掃をしました。
特に、市町村指定ゴミ袋に入っていないゴミは、当方で所持している指定ゴミ袋に入れ直してきれいな状態を保ちました。
その後、除々に改善されましたので、継続する事で効果があったように思います。
②ごみ収集日の各戸チラシ配布とエントランス掲示（効果×）
ほとんど・・・というか全く効果ありませんでした。
シングル世帯はこういった書類を配布してもあまり期待できないですし、守らないですよね。。。
③市町村指定ゴミ袋の各戸配布（効果×）
家賃の請求書と一緒にゴミ袋を配布してみました。
しかし、各戸当たり1枚ずつだけだったので効果は分かりません。
と言うか枚数ケチりすぎ？？
④違法なゴミ袋の展示（効果◎）
これが一番効果があったかもデス
清掃に行った時に、ゴミステーションに違法に捨てられていたゴミ袋を、次回の清掃日まで、ゴミ袋に「違反！」の張り紙と共に、入口エントランスに展示？しました。
違法ゴミ博覧会です！（笑）
実施に当たり、満室で空室の内覧が無いこと、そして入口エントランスはオートロックで入居者以外通れない事から、見た目と悪臭は結構すごいものがありましたが、入居者以外にはご迷惑を掛けないと思い強行いたしました。
効果としては、次回清掃に行った時に、その展示した違法ゴミは持ち帰られていた事は一度もありませんでしたが、ゴミステーションの状態は劇的に改善していました。
同じ事をやられると思うと、悪質な入居者も守ってくれるのでしょうね
人間って、文章による啓発よりも視覚的な警告の方が効果があるのでしょうね。
身をもって経験しました。。。
以前のブログで兵庫マンションのゴミステーションの惨状を書いた事がありました。
一番問題だったのは、市町村の指定ゴミ袋を使わないで、レジ袋や空き缶がそのまま捨てられていて、毎回回収されないゴミがステーション内で散乱している事でした。
見た目にも非常に汚かったです。
その後少し改善されましたので、やってみた作業とその効果について、ご参考になればと思い書きたいと思います。
①定期的な清掃（効果○）
一番の基本なのかな～と思います。
当初は週２回、徹底的にゴミステーションの清掃をしました。
特に、市町村指定ゴミ袋に入っていないゴミは、当方で所持している指定ゴミ袋に入れ直してきれいな状態を保ちました。
その後、除々に改善されましたので、継続する事で効果があったように思います。
②ごみ収集日の各戸チラシ配布とエントランス掲示（効果×）
ほとんど・・・というか全く効果ありませんでした。
シングル世帯はこういった書類を配布してもあまり期待できないですし、守らないですよね。。。
③市町村指定ゴミ袋の各戸配布（効果×）
家賃の請求書と一緒にゴミ袋を配布してみました。
しかし、各戸当たり1枚ずつだけだったので効果は分かりません。
と言うか枚数ケチりすぎ？？
④違法なゴミ袋の展示（効果◎）
これが一番効果があったかもデス
清掃に行った時に、ゴミステーションに違法に捨てられていたゴミ袋を、次回の清掃日まで、ゴミ袋に「違反！」の張り紙と共に、入口エントランスに展示？しました。
違法ゴミ博覧会です！（笑）
実施に当たり、満室で空室の内覧が無いこと、そして入口エントランスはオートロックで入居者以外通れない事から、見た目と悪臭は結構すごいものがありましたが、入居者以外にはご迷惑を掛けないと思い強行いたしました。
効果としては、次回清掃に行った時に、その展示した違法ゴミは持ち帰られていた事は一度もありませんでしたが、ゴミステーションの状態は劇的に改善していました。
同じ事をやられると思うと、悪質な入居者も守ってくれるのでしょうね
人間って、文章による啓発よりも視覚的な警告の方が効果があるのでしょうね。
身をもって経験しました。。。
