2008.08.22

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


「はらわたが煮えくった話」、一応今日で終りにしたいと思います。

その後、管理会社の社長とはメールでやり取りを続けてきました。

最終的には、以下のように改善して頂く事で合意いたしました。

・募集広告に広告料を記載していないのは明らかにおかしいので、今後は明記して頂く。
・新たな入居者からは、「２４時間管理料」１０００円/月と「ストーブＯＨ料」９５０円／月の徴収をやめる。

これで一応解決するかなぁ〜と思います。


広告費の件、結局真相は不明なのですが、これ以上過去をほじくりかえって、水掛け論になっても仕方ないですからね。
それに、管理会社とギクシャクした状態では客付けもままなりませんし・・・

札幌は１０月までに客付けできないと来年春まで空室になる可能性が高いです。

特に２ＬＤＫのようなファミリー物件の場合は、よほどの理由がないと、雪の深々と降る氷点下になるような季節に引越しなんてしないですからね。（笑）

なので、９〜１０月中には何とか満室にしたいと思っています。


満室にしてくれると、管理会社への信頼も回復するかも・・・
これって、かなり自分勝手ですよね。（笑）

とりあえず空室リフォームの完成が楽しみです。

2008.08.23

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アパート購入資金用の融資（通称アパートローン）って、銀行、生保、ノンバンク等、実にさまざまな所から商品が出ていますよね。

その中で、ざっくり大きく分けちゃうと、通常のアパートローン（リコースローン）とノンリコースローンがあるのかな、と思います。

通常のアパートローンは、借主の収入などから返済能力を審査し、連帯保証人などの人的担保や不動産などの追加担保を求められ、ローンの返済が万一不能になり融資対象物件だけで弁済できない場合には、借主や連帯保証人の他の資産にまで返済義務が及ぶ、全てのリスクを背負うタイプのローンでした。

しかし、ノンリコースローンにおいては、融資対象物件の賃貸事業収入およびその賃貸事業収支に基づく市場価値を重視するので、連帯保証人や追加担保を求められる事はありません。
借主の社会的信用は関係ないのです。

万が一、ローンの返済が困難になった場合にも、責任財産以外に個人が保有するその他の資産（現預金、不動産、他）から返済を求められることはありません。

つまり簡単に言うと、仮に融資を受けた収益物件の収支が回らなくなったら、融資対象の土地と建物の所有権を銀行に全部渡す事で、全ての借金を清算する事が出来るローンです。

私の借入金の約７０％が、このノンリコースローンです。


借主にとってはある意味、夢のようなローンかなと思っているのですが、ふと気になった事が１つ・・・

貸し手（銀行等）にとっては、なんのメリットがあるのでしょうか？？

う−−ん、、、考える限りほとんど無いような気がするのです・・・

だから、最近の銀行融資ではノンリコースローンでの融資ってほとんどなくなったのでしょうかね〜。。


そういえば、アメリカでのローンって、ほとんどがこのノンリコースローンだと聞いたことがあります。

昨年来のサブプライムローン問題では、貸主だけが被害を受けている構図なのでしょうか？？
借主の方は、家さえ手放せばそれ以上の返済義務から逃れている？？

このあたりは、私、全く詳しくないので分からないのですが・・・

詳しい方いらっしゃいますか？

2008.08.24

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私の法人は６／Ｅが始めての決算〆でした。
その決算書案が会計事務所からＦＡＸで送られてきました。

約▲３００万円の赤字決算です。

消費税還付を受けるために、あえて家賃収入は一切計上していないので、赤字は当然の結果なのですが、やっぱり改めて見ると気分的にはあまり良くないですね（笑）

以前から書いている事ですが、４６０万円の消費税相当額が還付される予定で、全額を不動産取得税の支払いに当てる予定です。

多分ですが、消費税還付額と取得税請求額はほぼ同額の予定で、消費税還付金はほとんど残らないと思います。

結果的に
「税金の支払いは税金の還付で制す」
って感じですね。

そして今回の決算書では、６月に２物件をそれぞれ別の金融機関からの融資で購入した事が分かる内容なので、決算書提出時に、その事がそれぞれの銀行にばれる事になります。

一応、「もう1物件を購入されたんですか！？」って聞かれたときの対策は準備しています。
決算書提出/説明時の銀行担当者の反応が見ものです。。（笑）