立地について

2008.08.20

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ!


みなさま、収益物件に関して、いろいろな選定基準で物件を探されて、購入されています。

それぞれの方のブログを拝見していると、いろんな判断基準があるものだなぁ〜とホント勉強になります。

その中でも最近、「立地」について結構重要なのかなって思うようになっています。


当方の所有物件を立地で考えると・・・
(ランク付けは、当方所有物件での相対比較です)

@札幌マンションA/B
駅から徒歩15分→ランクC

A長崎アパート
駅から歩けずバス圏→ランクD

B大阪マンション
駅から徒歩15分であるが都市部に立地→ランクB

C兵庫マンション
駅から8分で市内中心部に近し→ランクA


札幌マンションと長崎アパートは広告費を150〜250%ほど支出していますが、立地があまり良くないためになかなか満室になりません。

一方、大阪マンションと兵庫マンションは、広告費50〜100%ぐらいですが、週に2〜3社の仲介会社から「空き予定はありませんか?」ってTELが必ず掛かってきます。

なので、先週、兵庫マンションで8/Eの退去予定(家賃は9/Eまで)が1室出たのですが、退去後の内覧希望がすでに入っている状態です。

普通、物件を検討する時ってどうしても「満室利回り」に目が行きがちなんですが、広告費の支出や想定空室率を加味した「実質利回り」での比較は、結構重要だなぁ〜と最近考えるようになりました。

もし「大家力」があって、立地が多少悪くても超高利回り物件を満室にする事ができれば、収支上はそれが一番良いのでしょうが、私の所有物件での入居率を見ていると、今の私のレベルでは立地による影響は大きい状態です。

家賃を下げることなく、物件の魅力UPで立地のデメリットを克服して、何とか満室にしたいなぁ〜と考えているこの頃です・・・。



posted by ゴン at 23:59 | Comment(4) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする