個人所有物件の節税

2008.09.01

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ある程度以上の事業規模が前提なのですが、、、
不動産賃貸業の節税方法は、法人を設立して給与としてもらうことが最も効果的だと思います。

法人を使った節税で効果がある順番としては、
@法人で不動産所有
A法人で不動産賃貸
B法人で不動産管理

の順番かと思います。

当然、法人に不動産を所有させるのが最も節税効果が高く、賃貸物件を取得した場合の消費税の還付も受けられるのでこの形態を採用したいところですが、
私の場合、札幌マンションと長崎アパートは個人名義で購入しているので、一番節税効果が薄いBを採用しています。
(法人名義での購入物件はもちろん@です)

個人所有の不動産を法人に所有させるには「売却」という形態をとらなければならないことがネックです。バッド(下向き矢印)
法人に資産を売却する場合には「時価」によらなければ、各種の不利益がありますので、「時価」によって法人に売却するのですが、その際に個人に売却益が発生してしまうことがありますよね。

長期譲渡であれば、この売却益に対して20%の所得税及び住民税がかかってしまうのが難点です。。。

これを回避するには、
@建物を先に法人に所有させ、土地は個人からの賃貸としておく。
A他に不動産の譲渡損失が発生した年度に法人に売却する。

という手法が考えられます。

私としては、個人所有の間に減価償却費を十分にとった上で、@の方法を実施したいな〜と考えています。
建物は帳簿価格を「時価」として差し支えないので譲渡益がでないように法人に売却することができます。土地は個人から賃貸します。

その後、法人に利益が溜まってから、土地を個人から買い取ることを考えています。

しかし・・・こんな事を考えていると、、、
今後は所有物件の組み換え等も考えられるので、せっかく宅建主任者免状も取ったので、法人で宅建業の業者免許を申請しても良いかな〜と最近考えたりもしているのですが、、、
どうしようかな・・・



posted by ゴン at 20:46 | Comment(9) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

1500万円の中古キャンピングカー

2008.09.02

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今年の夏は、北海道に1週間ほど行ってきた事を以前のブログで書きました。
その時に感じた事が2つありました。

1つは、「北海道ってやっぱり雄大だな〜」って改めて思った事です。

改めて書くほどではないですよね・・・(笑)
でも、本州には無いあの風景と独特のゆっくりとした時間の流れを目の当たりにすると、やっぱり北海道はいいな〜と思うのでした。

もう1つは「キャンピングカーが多いな〜」と思った事です。

乗用車牽引型やマイクロバス、トラック、ハイエースを改造したキャンピングカーが沢山道内を走っていました。

北海道在住の方は、キャンピングカーを所有されている割合が、本州よりも多いのですかね〜。
それともレンタカーなのかな?

統計的なところは分からないのですが、その風景を見てから、なんとなくキャンピングカーで日本一周したら楽しいだろうな〜と漠然と考えたりしていました。

何気にキャンピングカーをネットで検索していたら、次項有こんなキャンピングカーを見つけました!


<概要と主要装備>

値段:1500万円
平成14年式
排気量:8000cc
スマート1台が付属!(トラック後部に格納庫あり)

後輪2軸エアサス、カラオケDAMU、薄型25インチテレビ、HDDナビ、バックアイカメラ2台、DVDプレーヤー、自動オートアンテナCS/BS、オーブンレンジ1200W、冷蔵庫450L、発電器ホンダEU28is、ガスコンロ、トイレ・お風呂・シャワー付



冷蔵庫450Lって、、、部屋そのものじゃないですか・・・(驚)
長距離は8tトラック(スマート格納状態)で移動して、バカンス時はスマートに乗って「ルンルンドライブ!」っテ感じでしょうかね。
こんな生活してみたいexclamation×2

だれか買ってくれませんかね〜



posted by ゴン at 19:37 | Comment(9) | 車・キャンピングカー | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

星輝さんと今西社長 不動産談義

2008.09.04

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今日は、関東から放浪旅行中?の星輝さんとアイディアルホームの今西社長に初めてお会いしました。

朝、神戸三宮駅で星輝さんとまず待ち合わせをしました。
その後、すぐに車中で不動産投資の話で盛り上がり、その流れで私の兵庫マンションを見学する事になりました。

やはり、私なんかとは見る目線が異なります!
いろんなご意見を頂けてすごく参考になりました。

ついでに所有物件の向かい側に立っている築40年以上のアパートの空室へ飛込みで見学しました。(^^;

いろいろと勉強?になりました。
特に星輝さんにとっては、
「大阪のおばちゃんとはこういうものだ!」
ってのが少し分かって頂けたのではないかな〜と思います。(笑)

そのあと当物件で少しクレーム対応が入って、今西社長とのお約束時間に30分ほど遅刻してしまい、大阪ミナミに到着しました。

ここからの話は、
今西社長のブログ「不動産屋のここだけ日記|株式会社アイディアルホーム」
に詳しく書いていただいていますので割愛させていただきますが、すごく楽しかったです。
特に今西社長の不動産業界のお話はすごく盛り上がりました。^^;
やっぱり業界のお話は面白いですね。

その後、今西社長とお別れしてから事件が発覚。

路上パーキングに止めていた私の車が無い・・・

・・・レッカー移動されていました。
お国に罰金を献上です。(泣

しかし、こんなトラブルにもめげず、不動産談義が尽きることなく、今度は当方の大阪マンションを見学する事になりました。

やはり、私の気づかなかった点をご指摘いただきました。
なるほどでした!
たくさんの投資家の意見を聞くのは勉強になることを再認識。

朝から夜中2時頃まで約15時間も、不動産の話を続けていました。。。

よく寝れそうです^^



posted by ゴン at 03:16 | Comment(12) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008.09.04

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今日は、朝から星輝さんと奈良と京都あたりをかる〜く観光して、昼ぐらいに京都駅から関東へ帰途につかれました。

今回は、アイディアルホームの今西社長と星輝さんからいろいろと参考になるお話を伺う事が出来ました。
この場を借りて厚くお礼を申し上げます。
ありがとう御座いました!m(_ _)m

今回改めて思った事は、投資スタイルと考え方は人それぞれ千差万別だな〜って事です。

各々の投資スタイルのそれぞれ良いところを再確認できた事が、私にとっては大収穫でしたひらめき

やっぱり、不動産投資に対するその人それぞれの考え方と目的による取り組み方によって、いろんな投資法があって良いな〜って強く思いました。


ところで、不動産投資においては、レバレッジの活用が可能ですよね。
もちろん、各々の投資法によって使うレバレッジは異なってくる(投資法によっては、使ったり使わなかったり)と思います。

レバレッジはスピードであり、より大きな力を引き出せるパワーでもあります。
自分一人だけで成功するのは容易ではありませんが、自分以外のチカラを借りることで、より楽に、スピーディーに資産形成をすることができます。

よく言われるお金のレバレッジ(=借金)以外にも、知識のレバレッジ(=セミナー・懇親会等への参加)や、時間のレバレッジ(=外注化)などかあると思うのですが、
一番重要なレバレッジは頭のレバレッジ(目標設定)ではないのかな〜と思います。

具体的には、例えば「今年は○○の資格をとる」とか、「不動産投資で年間○千万円のキャッシュフロー」などと、常に目標を意識するようにする、ということです。

先日、水戸大家さんのブログで目標を紙に書いて常に財布に入れておくってお話をされていました。
まさにこの事を実践されているのではないかな〜と思います。

そうする事で、いつでもどこでも、何をしていても、脳みそはそのキーワードに必要な情報を探し続けます。
いわゆる潜在意識の力を活用するというレバレッジですね。

この潜在意識は、目標を明確に設定することで、自動レーダー追尾装置となって答えを探し続けてくれると思うのです。
たとえば、歩いているときでも、電車の中でも、テレビを見ていても、他人の会話の中からでも、特に意識することなく探し出してきてくれます。

明確な目標がある人は、イキイキしていますし、何か壁にぶつかっても、対処策を考える粘り強さが生まれますよね。
言い換えると「何事もプラス思考」の考え方ですね!

私も少しでもこういう方々に近づきたいですね〜。


しかし、、、昨日から丸一日しゃべりっぱなしで喉が痛いです(笑)



posted by ゴン at 20:41 | Comment(12) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする