2008.09.07

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


昨日はいろんなご意見を頂きありがとう御座いました（＾＾！）

やっぱり将来の日本を考えると、急激な出生率のアップが見込めない現在、また、日本より先に高齢化社会を迎えて乗り切った欧米の国々の経過を見ていると、日本でも労働力としての外国人受け入れはある程度必然のようにも感じられます。

日本が今後、移民受け入れに関してどのような政策を打ち出す事になるかは、今の時点で誰にも分からない事ですが、
日本が移民受け入れの政策なしを今後も突き進んだ場合は、急激な人口減によって低付加価値住宅地が廃墟混じりになるのは間違いない？のでしょう。

逆に移民政策として移民を受け入れた場合でも、地域の二極化（人気・不人気）が今以上に進むような気が致します。

いずれにしても、高付加価値住宅地のアドバンテージが今以上に大きくなることは間違い無いと思います。

ただ、移民を多く受け入れた欧米先進国を見てみると、旧市街地がスラム化している点、及び、日本の都市型居住においては、不可逆的にスラム化が進む可能性の高い「分譲マンション」という住形態が中心となっていて、欧米先進国の市街地以上に築古高層住宅のリニューアルが難しい点、の２つに留意する必要があるように思います。

なぜ、欧米の旧市街地でスラム化が起こるのか、私にはそのメカニズムが全く理解できないのですが、日本の分譲マンションでは、修繕積立金不足が最近問題となっているニュースを目にすると、その一部がスラム化する可能性は否定できないと思うのです。

そうすると、遠い将来、高付加価値住宅地の中でも長期的に安全性の高い所は・・・・

？？？？

分譲マンションがあまり建っていない、
・都市部から少し離れた郊外地域
・一種低層住居専用地域（一戸建て）

ってことになるのでしょうか？？？？
う〜ん。。。。
素人が考えると、どうもよく分からない結論に到達します（＾＾；

というか、自分で書いていて言うのも変ですが、あまり正論と思えません。（笑）

皆様、どのようにお考えになるでしょうか？

2008.09.08

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今月も自動販売機の売上げ明細（８月分）がメーカーから届きました。

売上げとしては下記の結果となりました。

大阪マンション：４９９本
兵庫マンション：１９０本
札幌マンションＢ：４８８本

合計：１１７７本


８月下旬は涼しい日が続いたからでしょうか。。。
７月と比較して、全体売上げが２００本ほど減少してしまいました。

それでも数万円の利益があり、やっぱり正直嬉しいです

特に夏場は、電気代が３０００円〜４０００円で収まっていると思われますので、５０００円×３ヶ所の電気代をメーカー負担でもらっている分からも多少利益が出ているのではないかな〜と思います。

ところで、今月も、のべ１０００人以上の方が自動販売機の前に立って清涼飲料水を購入してくれた事になります。

これはある意味結構な来客数と思うのですよ

そこで、清涼飲料水にプラスしてさらに別の商品を購入してもらいたいな〜と今、新たな画策をしております
エントランスの「プチコンビニ化」とでも言うのでしょうか。

先日、星輝さんから「おでん缶」のお話を少しお聞きましたが、他の食品系商品（ラーメン缶やうどん缶等）以外も視野に、今、新たな種類の自動販売機を置くべくメーカーと交渉を開始しました。

皆様のご参考となる進捗がありましたら、随時アップしていきたいと思います！

2008.09.09

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私は、今年６月に法人名義で購入した大阪マンションと兵庫マンションの２６戸を自主管理しています。
（札幌と長崎は、遠隔地なのでもちろん管理会社にお願いしています）

自主管理を初めて約３ヶ月経ちますが、今のところデメリットはほとんど感じていません

そこで、私が今感じている自主管理のメリットを書き綴って見たいと思います。


�@管理委託費が掛からない
当たり前ですよね（笑）
家賃の５％前後を払わない事は、結構大きな節約になっています。

最初は、すごくびくびくしていました。。。
夜中に入居者さんから掛かって来たらどうしようとか・・・

でも実際に今まで入居者さんから掛かってきたクレームは昼間のたった２件。
平均すると１ヶ月に１回あるかどうかです。
仮に緊急の案件で掛かってきても、そこから業者に連絡（連絡先は確保しておく）すれば問題ないかな〜と考えています。
↑軽く考えすぎでしょうか・・・（＾＾；

�A収入が多くなる
レントロールに現れないような収入が結構頂けちゃいます

管理会社が通常、マージンとして取っている、事務更新手数料や家賃保証料の保証会社からのバックマージン、その他水道料金の差金（大家一括請求の場合）や火災保険事務手数料、車庫証明書発行手数料等が、全て直接家主（私の法人）の収入となってます。
これ、ちりも積もればで、、、結構いい金額になってます

�B定期的な建物チェック
共用部清掃を自ら行う事で、建物の劣化具合を定期的に確認できます。
特に蛍光灯の劣化には常に気を使っています。

�C経費がたくさん計上できる
自主管理することで、経費計上がなにかと多くなります。
キャッシュフロー上、結構効いている感じですね〜

ざっとこんな感想でございます。


よく言われる自主管理のデメリットである、入居者からのクレーム対応は、脱サラした私にとってはあまりデメリットでないかも知れないですね。

もう一つのデメリット、「入居者と大家が直接接触する」のはあまり良くない（管理会社をクッションとして入れた方が良い）という意見がよくありますよね〜。

私も出来ればそうした方がよいかな〜と思っています

で、このあたりの私の対策は明日書きたいと思います。