2008.09.10

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


昨日の続きで御座います。

↓昨日より転記
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もう一つのデメリット、「入居者と大家が直接接触する」のはあまり良くない（管理会社をクッションとして入れた方が良い）という意見がよくありますよね〜。

私も出来ればそうした方がよいかな〜と思っています

で、このあたりの私の対策は明日書きたいと思います。
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昨日の恵比寿のＩさんのコメントに答えがあります

と言うわけで、今日のブログは終わり・・・
閉店ガラガラ・・・


ってのも、なんだかさびしいので、私の具体的な実践方法をめげずに書きたいと思いま〜す♪


私の法人「○△×株式会社」は、私１人だけの法人となっています。
ですので従業員等は一切いない会社なのです。

同族の不動産管理法人なので、設立費用が安いＬＬＰ？とかの会社形態でも良かったのですが、「代表取締役」の肩書きがどうしても欲しくて、「株式会社」にしました。（笑）

兵庫マンションと大阪マンションの所有者は、当然「○△×株式会社」なので、光熱費等の契約や保証会社との代理店契約等は、全て「○△×株式会社、代表取締役ゴン」で契約・取引をさせて頂いております。

但し、入居者様には、「○△×株式会社」のＴＥＬ／Ｅメールアドレスと、担当者ゴンで携帯番号をお伝えしているのです。

先日、実際にあったクレームは「事務延滞手数料」についてでした。
当方の所有物件では、翌月分家賃を当月末払いでお願いしているのですが、翌月に入金が遅れた場合、「事務延滞手数料」として、１５７５円（税込）を一律強制徴収しています。
（一応、賃貸借契約書に明記しています。）

先日、事務延滞手数料を請求した入居者△△さんから、「まけて欲しい〜！」って怒り気味の連絡が私の携帯に入ってきました。

担当者ゴンとしては、△△さんの話を一通り聴いて（いろいろと言い訳をされていました^^;）、少し怒りが収まった所で、
「入居時の契約書に則ってご請求させていただいているので、ご理解ください」
と遠まわしにお願いしましたが、らちがあきませんでした。。。

そこで、「弊社の責任者と一度相談してみます」と言ってＴＥＬを切りました。

すぐに、担当者ゴンと代表取締役ゴンの二人で白熱した話し合いが持たれたようです、、、、な〜んてね（笑）

そして、１０分後ぐらいして△△さんにＴＥＬを掛けなおしました。そして、

「弊社の会社規約上、事務延滞手数料を減免する事は出来ません。しかし今回の場合、△△様のご意見は十分にご理解できる内容で、担当である私ゴンにも責任の一端がありますので、私が自費で全額負担させていただきます。そのかわり、今後、仮に家賃の延滞があった場合は、今回の事務延滞手数料分も含めて、一括でご請求させていただきますがよろしいですか？同意いただけるようでしたら、弊社と△△様で今回の件に関して「覚書」を締結させていただきます」

と回答しました。
もちろん私には責任が一切ありませんよ〜。（笑）
一応、担当者ゴンの立場として、入居者の立場に立ちつつ、しっかりと歯止めを掛けたつもりです。

入居者さんにとっては、「大家はどうせ儲けてるんだからちょっとぐらい負けて〜な」ってなりがちですが、会社からの雇われ担当者を演出して、入居者の味方に立っているとの立場を鮮明にする事で、結構、心を開いてくれる感じですね〜。


で、、結局今回の場合、最終的には、
「1575円をゴンさんが自己負担せなあかんって、、、、あんた冷たい会社に雇われてるな〜、。。。ええでええで！。今回は振り込んどいたるわ。ゴンさんも頑張りや〜」

って感じで終了しました

やっぱり見かけ上でもワンクッション入れる事は、何か入居者さんからクレーム等があった時に、入居者に対して物件担当者としての立場から、強くかつキッパリと物事が言える事は大きいメリットかな〜と思います。

2008.09.11

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


ここ最近の話ですが、今年６月に法人で２物件を購入してから、全く物件調査を行っていませんでした。
たまにインターネットで、新着の収益物件情報をチェックしている程度ですね。

その前までは、毎週末、最低３〜４物件を見に行っていました。
「これは！」って思える物件だと、平日の夜中でも良く見に行きましたね〜


私の今の状況で行くと、、、、ご批判を覚悟の上で書きますが、経済的自由（あくまで今のところですが・・・^^;）を十分に得ているわけです。
すいません、、、ちょっと傲慢気味に書いてしまいましたね・・・
勝手に書いているだけなのでスルーしてやってください＾＾；

ですので、今後の方針としては、拡大路線をやめて（と言うかこれ以上無理に拡大する必要がない）、

�@借金の繰り上げ返済
�A超お買い得物件の現金買い（中古一戸建て等）
�B所有物件の入れ替え
�C新たな事業

の４つあたりを今後やって行きたいなぁ〜と最近考えています。

この中でも、特に中古の一戸建てを超格安で購入して、高利回りを達成されている方のブログをよく拝見します。
�Aの方法ですね。

ただ私の場合は、今まで中古一戸建て（戸建賃貸）を検討した事すらなかったので、１度関西でよい物件があれば検討してみたいな〜と漠然と考えていました。

そんな中、、、今日の昼、ある業者様から、まさにこんな物件の紹介を受けたのです


＜概要＞
価格：580万円
場所：関西の某政令指定都市　
立地：駅徒歩約20分、一種住居地域（建ぺい60％、容積200％）、都市ガス、本下水
土地：15坪弱、接道約5ｍ協定通路（43条道路、要協議）
建物：18坪弱、築33年、3ＤＫ

業者様曰く、「某金融機関が債権者の物件で、表面価格は５８０万円となっていますが、某金融機関が納得いく価格であればいくら安くてもかまわない」
、といった物件だそうで、
現在のところ業者及びネット広告等にはまだ出していないとの事でした

それならば！！ってことで、早速夕方に見に行ってきました
約３ヶ月ぶりの物件調査。
ほんとにワクワクしました！

で、、見に行った結果ですが、接道（通路？）の件以外にもいろいろと確認したい事が出てきたので、明日また業者様に確認を取りたいと思います。

続報は明日（進展があれば）書きたいと思います。

2008.09.12

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


昨日の一戸建ての件ですが、明日、室内を見させていただける事になりましたので、続報は明日以降にさせて頂きたいと思います


ところで今日、自宅にスーツをパリッと着たセールスマン風の男性が訪問してきました。
パッと見た感じ、証券会社か生命保険会社の営業マンかなって感じです。。。

ＴＶインターホン越しに見ていて、出ようかどうしようか・・正直ちょっと迷いましたが出てみると・・・

「ボッシュ（ＢＯＳＣＨ）ジャパンの○○と申します。弊社製の食器洗い機と食器乾燥機にリコールが出ておりまして、お宅様のキッチンにビルトインタイプの該当品があると思われますので確認に参りました。」

？？？？

私の中で、ボッシュって言ったら、自動車部品と電動工具しか思いつきません。。。

うちの場合、既に約２年前キッチンの総入替えを実施していますが、入替え前の商品も松下製のキッチンでしたので、ボッシュ製品を使っていた認識は全くありませんでした。

詳細を聞いてみると、今回のリコール対象品は１９８４〜１９９２年に製造された「食器洗い機」と「食器乾燥機」が対象だそうで、キッチンメーカー何社かにオプション品として納入していたそうです。

メーカーの顧客リストを元に一軒一軒、確認するために廻っているとのことでした。
結局、うちにはもう該当品自体が無いので「問題無し」ってことになりました。

もし該当商品が残っていたら、リコール対策の改修工事と合わせて電動工具プレゼントとかだったりして・・・・
そんなのもらえるわけないですよね〜（笑）

しかし、、、メーカーさんも製造者責任があるとはいえ、２０年以上も前の商品を探すのは大変だろうな〜とつくづく思いました。