ある程度以上の事業規模が前提なのですが、、、
不動産賃貸業の節税方法は、法人を設立して給与としてもらうことが最も効果的だと思います。
法人を使った節税で効果がある順番としては、
①法人で不動産所有
②法人で不動産賃貸
③法人で不動産管理
の順番かと思います。
当然、法人に不動産を所有させるのが最も節税効果が高く、賃貸物件を取得した場合の消費税の還付も受けられるのでこの形態を採用したいところですが、
私の場合、札幌マンションと長崎アパートは個人名義で購入しているので、一番節税効果が薄い③を採用しています。
（法人名義での購入物件はもちろん①です）
個人所有の不動産を法人に所有させるには「売却」という形態をとらなければならないことがネックです。
法人に資産を売却する場合には「時価」によらなければ、各種の不利益がありますので、「時価」によって法人に売却するのですが、その際に個人に売却益が発生してしまうことがありますよね。
長期譲渡であれば、この売却益に対して２０％の所得税及び住民税がかかってしまうのが難点です。。。
これを回避するには、
①建物を先に法人に所有させ、土地は個人からの賃貸としておく。
②他に不動産の譲渡損失が発生した年度に法人に売却する。
という手法が考えられます。
私としては、個人所有の間に減価償却費を十分にとった上で、①の方法を実施したいな～と考えています。
建物は帳簿価格を「時価」として差し支えないので譲渡益がでないように法人に売却することができます。土地は個人から賃貸します。
その後、法人に利益が溜まってから、土地を個人から買い取ることを考えています。
しかし・・・こんな事を考えていると、、、
今後は所有物件の組み換え等も考えられるので、せっかく宅建主任者免状も取ったので、法人で宅建業の業者免許を申請しても良いかな～と最近考えたりもしているのですが、、、
どうしようかな・・・
