2008.12.13

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


昨日は、関西在住の大家さんが8名（途中から1名が飛入りされ合計9名）が集まって、ユル〜い飲み会が開催されました。
お店予約等は、ma510さんが全て段取りしてくれました。
ma510さん、ありがとう御座いました♪

今回初めてお会いした投資家様が4名いらっしゃいました。
全体的に、激安戸建賃貸を経営されている方が多かったです。

夜遅くまで、いろんなお話しが盛りだくさんでした。

・大阪で50万円の戸建てを購入したお話
・嫁に2年間黙って5戸の戸建を購入する方法
・連帯保証人を付けない融資方法
・不動産投資初期（戸建）に旧国金から事業規模として融資してもらう方法
・バブル時代の不動産投資
・ジュリアナ東京
・バブルの意味
・集まった投資家様の中で、現在、貸主と借主の関係があるお話
・ノンリコースローンの現在
・遠隔地物件の客付け方法
・コンサルタント料の是非
・クロスとCFの激安仕入価格
・タコを釣った話し
・クリーニング店のロイヤリティー料
・変わったお宝物件の捜し方
・関西投資家の気質
・飲食店の粗利
・不動産投資スタンス
・設備投資と家賃反映
・岡山不動産市場
・借入と嫁
・時間のレバレッジ
・夜の市場調査の話
・余った家電を大量に手に入れた話
・バナナボート？


まだまだ書ききれませんが、こんな話で盛り上がりました。

今回は、忘年会シーズンで8席しか確保できませんでしたが、来年1〜2月には15人規模で集まろう！となりました。
今から楽しみです。
お会いできた皆様、ありがとう御座いました！！


あと余談なのですが、嫁に2年間黙って不動産投資（貸家5軒）をなさっているカッキーさん。
この年末年始にブログを開設されるそうです。

競売で戸建を落札して、裁判所から届いた郵便。
これなに？って嫁に聞かれて、、、

裁判員制度に当選しちゃったかなぁ〜

って一言でかわす、副業サラリーマンの隠密投資家様です。
いまからブログ開設が楽しみです＾＾

2008.12.14

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築古と新築の大規模分譲マンション。
それぞれを比較して考察するわけではありません＾＾；
ただ、参考程度に内覧に行って来ました。


・新築分譲マンション

なぜ見学したかと言いますと、300戸ぐらいの販売戸数があるにも関わらず、5月の販売開始後、150戸ぐらいしか売れてなさそうな大型分譲マンションの存在を知っていました。
なんとなくその理由が知りたくて、見に行く事にしました。

・・・・
スイマセン

本音としては、5000円の商品券が貰える新聞広告が入っていたからです。。。

（物件写真は消しました）

プロバンス風の広大なエントランスでした。
さすが大規模分譲マンションデス。

びっくりしたのが、営業マンの炸裂トーク。
100万円家電プレゼントなんて序の口、車プレゼントに始まり、○○サービス等々。。。
販売価格も一声で1割引。。。

よっぽど売れていないんでしょうね。
これだけサービスしてくれるなら、住み替えを考えてみようかなぁ〜って少し本気で考えてしまいました。
この条件なら、きっと買う人も多いと思いました。


・築古分譲マンション

名前の知れた大手不動産会社が昭和50年に販売した約450戸の大規模分譲マンション。
現在の管理もこの会社が行なっています。
収益用にどうですかと仲介会社様から紹介を受けました。
基本的に区分は買わないスタイルなのですが、参考までにと内覧してきました。

築33年のRC造、65ｍ2の3DKで売値が約370万円。
近隣の家賃相場は6.5万円ぐらいなのですが、フルリフォームが必要で、内装も含めて200万円ぐらい必要と感じました。
お風呂もバランス釜仕様です。




驚いたのがこの分譲マンションの管理費用。
1戸あたり、管理費3000円+修繕積立金1500円でした。
こんな修繕積立金で、将来大丈夫なのでしょうか？
収益物件として考えると、低費用はありがたいのでしょうが。。。

現状、ほとんど満室でスラム化している感じはなかったですが、将来が不安です。
一応120万円で指値しましたが、鼻で笑われました
でも楽しい一日でした。

2008.12.15

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10月頃のブログで書いたのですが、兵庫マンションを9月末に退去された方に請求している原状回復費。

ペット禁止マンションにも関わらず、ペットを飼っていた事により、契約違反行為分と合わせて多額の原状回復費を退去者様に請求していました。
話し合いの結果、10月から来年3月までの6分割払いを了承し、現在のところ毎月の支払日遅れもなく、今月で原状回復費の1/2を回収しました。

しかしこの退去者様、素直にペット可マンションに住んでいればこんな費用払わなくても良いのになぁ〜・・・って思います。

こちらは被害者なので情は不要なのでしょうが、ペット禁止とわかっていて飼ってしまう入居者様の感覚がよくわかりません。

・どうせバレないだろう。
・他の入居者様に迷惑を掛けないから大丈夫。
・あと（退去時）の事を考えていない。
・ペットの衝動買い？

理由としてはこんなところでしょうか。。。


これからも約束事を守らない人間には、ガンガンやりたいと思っています。

管理法人をかませる事で、代表取締役ゴンを隠し、担当者ゴンとして入居者様に接する事は、自主管理上何かと便利です。

物件管理に関連する家賃収入以外の様々な雑収入も管理法人の収入。
少しの手間で得られるこれらの収入は、自主管理の一番のメリットですね。

ちなみに今日、同じ兵庫マンションで半月滞納していた入居者様から徴収が完了しました。
明日は、素人の私がこの滞納者へ行なった徴収プロセスを書いてみたいと思います。
素人なので参考になるかわかりませんがフィクションですので・・・＾＾；

昨日は、深夜まで本を読んで疲れたのでもう寝ます