2008.12.25

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


関西の高級住宅地として有名な芦屋の分譲マンションを冷かしで見学した時のお話しです。
私が不動産賃貸業をしている事を伝えると、その営業マンも凄く興味があるらしく、マンションの件はそっちのけで収益物件についての話しで盛り上がりました。

その中で、凄いサラリーマン大家さんのお話をお聞きする事が出来ました。

その方は大手電機メーカーに勤務されているそうです。
収益物件を約7年前から購入され始め、今や19棟を所有されているそうです。

凄いのがその中身。
ほとんどがフルローンで、神戸近辺の飲み屋やスナックビル、貸金ビルだけを購入対象にしているそうです。
銀行からの融資総額30億円で年間家賃収入7億円。
平均表面利回り20％強だそうです。

最初、こういったビルへの融資については、銀行も慎重だったそうですが、最初1〜2棟の経営実績を重ねるにつれ、銀行の融資姿勢も大きく積極姿勢に変わったそうです。
プチバブル時の積極融資の波にも乗れたのでしょうね。

そして、今や融資総額30億だそうです。。。。
その方曰く、「こういった物件を買うプレーヤーが少ないので買い叩きやすい」、だそうです。
さらに、「表面で20％以上無いと、こういったビルは怖くて買えない」のだそうです。

これだけ買い進めてもサラリーマンを辞める予定はないとか。（経済的自由、十分に達成していそうです＾＾；）
世の中には、いろんな方がいるんだなぁ〜と感心しました。

ところで、見学した分譲マンションの方は、例に漏れず値引きが凄かったです。
芦屋でも値下がりが激しいようです。。。

2008.12.26

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昨日の夜、兵庫マンションの入居者様から私の携帯に連絡が入りました。
上の入居者様の生活音がうるさいとの事でした。
実は1週間前にも同様の連絡があり、昨日で2回目の連絡でした。

生活音の種類は、お風呂に入った後の排水音のようです。
音が気になって寝れないそうです。

しかし・・・、このマンションで今までこんなクレームを聞いたことがありません。
前の所有者さんのクレーム履歴帳も確認しましたが、そのような記載は一切ありません。
ＲＣ造ではあまり考えられないと思うのですが・・・・。

一応、名指しされた方にもＴＥＬで確認を取りましたが、前回も今回も普通にフロに入っていたとの事。

クレームした方が平成16年の入居で、名指しされた方が今年春の入居なのですが、主張によると、名指しされた方の入居後からずっと気になっているそうです。

名指しされた方にお聞きすると、お風呂に入る時間が仕事の都合で、毎日深夜0〜2時入浴との事でした。
なので時間的に排水音が気になるお気持ちは理解できます。

ただ、洗濯機の音なら「深夜運転はやめてくださいね」って言えるのですが、、、、
「深夜にお風呂へ入るのはやめて下さいね」
って言えないですよね

とりあえず、「お風呂に入る時間は制限出来ないので様子を見て頂けませんか」ってお願いして納得を頂きました。
これ以上出来る事ってないですよね〜？

それとも、排水管に抑振材か防音材を巻き付ければ良いのでしょうか。
対策しないのも申し訳ないので、簡単に対応できる事であれば対策してあげたいのですが・・・。

2008.12.27

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本日、ある銀行から法人名義で借入しているアパートローンの返済表が送られてきました。

1月より変動で借入れている借入金利が-0.2％下がる事になりました。
10月に政策金利である無担保コール翌日物金利の誘導目標が-0.2％ポイント引き下げられた事に伴う措置です。
約2ヶ月遅れの対応ですね＾＾；

今月さらに-0.2％下がっているので、来年2月頃にさらに借入金利が下がると思います。

しかし、、、貯金金利はすぐに下げるのに借入金利はすぐに下がらないですね・・・。
皆様も大体こんな感じなのでしょうか？

昨年の利上げ時には、個人で借りている変動金利タイプのアパートローンは、翌月ぐらいにすぐに上がっていた記憶が・・・。
現在、個人の借入分は固定期間中なので直接関係ないのが残念です。

問題なのは、法人名義で借入れしているもう一つの銀行借入金利。
現在もアパートローンの行内基準金利が変わっていないそうです。
10月から0.4％も下がったのに・・・。
なので、今のところ借入金利の変更予定はないとか。

う〜ん。
銀行が決める事なので何も言えない事は理解できるのですが。
他行への借換えをチラつかせて金利交渉してみようかなぁ・・・。