2009.01.06

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


今年の始動に当たって、昨年から懸案となっている買付物件がありました。
11月に専属専任業者様へ買付を入れて、12月に価格が折り合ったこの物件です。

ハッピー（801万円）の語呂合わせで買い付けを入れ、その後850万円で折り合いましたが、売主様の些細な躊躇？で売買が延期となっていた物件です。

売渡証明書も売主様より頂いていました。
表面利回りも40％を超えそうで、利益確定の転売を視野に入れていました。

しかし・・・
正式に売買が無くなりました。。。

売主様は、お正月に親族で色々と話し合われたようです。
アパートとは言え、相続で手にした物件。
売主様はアパート経営の経験も全く無く、当初より処分を考えられていたそうですが、売主様の今は無きご両親が手塩にかけた物件を、やっぱり簡単には手放したくないとの結論に至ったそうです。

売買延期の時点で何となくいやな予感はありましたが・・・
売主様あっての売買。
こればっかりは仕方ないですね〜。

私以上に仲介担当者様が残念がっていたのが印象的でした＾＾；
その理由は推測にお任せいたしますが・・・。


私としては中止の理由を聞いて納得。
仲介担当者としては、3ヶ月の専属専任期間中はもう少し頑張ってみるようですが・・・、私としては、きっぱりあきらめる事にしました。


しかし！！

かわりに、と言うわけではなのですが・・・、

別物件を現金購入する事に決定致しました
いきなりでスイマセン。。。

1/16が契約日です。
いきさつは明日にでも書きたいと思います。

2009.01.07

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昨日書かせていただいた、購入予定の物件。
実は、
新築分譲マンションなのです。
昨年末に某所の分譲マンションを見に行って、価格交渉した結果、法人名義で購入する事になりました。

最近、「アウトレット分譲マンション」って言葉を聞かれる方も多いとか思います。
ここ最近は、全国的に全く分譲マンションが売れていません。

販売不振による完成在庫の増加は、マンション業者にとって、販売管理費の増大、事業資金回収の遅れによる利息負担増大など、コスト増となって経営を圧迫するため、業者によっては、完成在庫をまとめて「再販業者」に大幅にディスカウント販売し、早めに損きり手仕舞いする事例が珍しくないようです。

再販業者様は、例えば、販売価格の4〜6割の価格でマンションディベロッパーから物件を仕入れ、2割程度の利益を乗せて消費者に販売するというようなビジネスモデルで商売しているようです。
俗に言う「バッタ屋」のマンションバージョンの商売といえます。


私が今回購入するファミリー向け分譲マンションの購入価格は当初販売価格の約55％です。
多少割高なのですが、1戸だけの購入なので仕方がないかなぁ〜と割り切っています。


＜物件概要（数字は丸めています）＞
マンション総戸数：約300戸
購入した専有住居部分広さ：約72ｍ2（3LDK）
バルコニー：約13ｍ2


全てがファミリータイプ（3LDK・4LDK）の大規模分譲マンションです。
大規模のメリットとしては、マンション内で英語教室やヨガ教室が開かれているようで、ベーカリーショップ等のミニショップや受付サービス等もあります。

売れていないからには、不景気以外の理由も当然あります。
駅から徒歩約10分という微妙な立地で、今どきキッチンに食洗機が設置されていない事でしょうか。。。

でも55％の購入価格ならば、近隣相場では築10〜15年の中古マンションとほぼ同じ価格なので、将来を断定はできませんが損する事はなさそうです。
契約日が1/16日で引渡しが2月初旬の予定です。

転売して税金を払ってでも利益確定してしまうのが良いのか、5年間だけ賃貸貸しで保有して譲渡益非課税の享受を受けるのが良いのか、税理士さんと相談しながら現在思案中です。

仮に賃貸に出した場合の想定表面利回りは約11％。
微妙です・・・＾＾；
が、新築ファミリー分譲マンションとしては、まあまあかな？と思います。

転売した場合は、法人税の支払い以外に、消費税還付のために簡易課税業者になっている事が弊害となりそうです。

購入後の対応は、引渡日までにゆっくり考えたいと思います

2009.01.09

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昨夜は12時間以上寝てしまいました
昨日の体温は37℃台。
インフルエンザなのかなぁ〜？って心配していましたが、幸い今朝には平熱になっており、単なる風邪だったようです＾＾；

風邪、流行っているようなので皆様も気をつけてくださいね。

ところで、ここ最近、同じ大家さん仲間からお誘いを受ける事が多くなりました。
お誘いをいただきホント有難い事です＾＾

今夜はこれから、ご近所にお住まい？のりゅうさんとご飯を食べに行ってきます。
美味しいお店を紹介していただけるようで、この後が楽しみです。

明日は、てらちゃんの和歌山物件見学のお誘いを受けまして、見学に行かせて頂く予定です。

今週末は、情報交換と物件見学三昧となりそうです。
そろそろ行かないといけないので、今日はこの辺りで。。。