2009.03.04

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


昨日は3月3日のひな祭りでしたね。

　あかりをつけましょ　ぼんぼりに
　お花をあげましょ　桃の花
　五人ばやしの　笛太鼓
　今日はたのしい　ひな祭り


そんな日に、彗星のようにモンスター退去予定者様（以下モンスター様）が現れました

私の携帯に「今月末までで出るわ〜」とモンスター様から連絡がありました。
契約書では、退去連絡は1ヶ月前予告の日割り清算なしとなっています。
つまり、4月末までの家賃が発生する事になります。

更に以前の物件所有者様が、モンスター様より保証金40万円（解約引き30万円）を預かっています。（物件売買時には、関西方式で持ち回りにしています）

当方より、
　・4月末まで家賃が発生する事
　・10万円の返還金は退去立会で確認したあとに清算する
等の説明を丁寧にさせていただきました。

するとモンスター様。
口から数々の火を噴きはじめました

　・契約書なんか知らん
　・3月分の家賃までしか払わん
　・40万-30万＝10万円は全額返金しろ
　・原状回復費用は一切払わん（入居時から傷1つ付けていない）

更に最後に、口から大型ミサイルを発射しました
「退去時までに、部屋を無茶無茶にすんぞー！！」

・・・・・
困りました。

売買時に既に入居されていたので、モンスター様の「入居時状態チェックシート」がありません。
しかも、モンスター様と賃貸借契約した当時の所有者様は破産しており確認も出来ません。。。

以前から滞納気味のモンスター様。
大阪マンションで、唯一の問題入居者様でした。
しかも、建設関連経営者で大きな外車に乗っています。

匂います。。。
悪知恵もありそうです。

家賃設定も、なぜか他の入居者様より5000円安い激安設定なので、ここは穏便に済ませて、さっさと縁を切って新しい入居者様に入っていただきたい所です。

というわけで、家賃を頂けるだけ有難いと穏便に済ますことにしました。
戦った方がよいのかな？

ややこしい事にならないように、粛々と終らせたいです。

2009.03.05

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個人事業主分の平成20年確定申告書、今年は2月上旬に完成していました。
平成20年は、個人名義での物件購入が無く、特段難しい仕分けはありませんでした。

会計上の出来事といえば、
・サラリーマン退職
・退職金受け取り
・不動産管理法人設立による法人への貸付金
ぐらいです。

私の場合は、弥生の青色申告ソフトを使用しています。
脱サラした事で時間的な余裕があったので、定期的に収入や経費等を打ち込んでいたのが早く完成していた理由です。

それから約1ヶ月。
なぜか、じっくりと熟成しておりました
勝手に売上げが減ったり、経費が増えたりしないかなぁ〜と・・・（笑）

当然、かわるはずも無く・・・、本日再チェックの上、最寄の税務署へ提出してきました。
予想通りとは言え、結構な納税額です。
ゼヒ、世の中の為に、有効に使って欲しいと願っています


一方、不動産管理法人の決算は6月。
法人は税理士にお願いしているのですが、昨年7月〜12月の半期分試算表が先日届きました。
このままでは、数百万円の利益が出そうです
何か必要な修繕を掛けた方が良いかもって考えています。。。

それとも4年落ちベンツを買って課税の繰り延べしますか？

・・・・
いや、14年落ちのビックホーンで頑張ります

2009.03.06

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大家業を行うに当たって、切っても切り離せないのが、「賃貸借契約書」。

空室→入居申込書→賃貸借契約→入居
の流れは、大家さんにとって至福の時ですね＾＾

ところで最近思うのですが、賃貸借契約を結ぶ時、地域によっていろんな慣習がありますね。
私は、札幌、大阪、兵庫、長崎と物件を所有していますので、その違いによく直面します。
地域によるもの以外に、管理会社様による違いもあるんでしょうか。

例えば預かり金。
関西圏（大阪、神戸など）では、一般的な敷金・礼金制度以外に、解約引き（敷引き）と言う慣習もあります。
これは、入居時に大家が保証金（敷金）を受け取り、退去時に解約引きを保証金から引き、残りの額を返金するという制度です。


当方の所有物件では、その他にも、

・退去時日割り清算
大阪マンションと兵庫マンションは退去時日割り清算無し。
札幌マンションと長崎アパートは有り。

・クリーニング代の徴収
札幌マンション、長崎アパートは入居時に徴収。
大阪マンションと兵庫マンションは、退去時の清掃状態を見て清算。

・契約期間
兵庫マンションは1年。
その他は2年。

・更新手数料
兵庫マンションは有り。
その他は無し。


・・・・
こうやって並べてみると、地域による違いと言うか、物件グレードや管理会社様による違いが一番大きいかもですね＾＾；
敷金礼金がゼロゼロだと、短期退去違約の特約等もありますし、募集条件によってもマチマチですね。
同じ地域でもやり方が色々とありそうです。

契約書内の「特約条項」は大家さんの腕の見せ所でしょうか

皆さんの賃貸借契約、変わった特約はありますか？