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今日も予約投稿です

私は現在、
レバレッジを利かせまくりの状態です

インカムを基本としながら、確実なキャピタルを少しだけ混ぜつつ、自己資本比率を上げていけたら(最終的には繰上返済で完済出来たら)良いなぁ〜との思いがあります。
しかし一方で、国債増発によるインフレを想定して借金(特に固定金利)は保有しておいた方が良いのかも?とも考えたりします。
今の所は完済に向けて突き進んでいますが、結局のところ、どちらが正解なんでしょうか?
ゴンのレベルでは全く判断できませんが、常に情勢を見ながら臨機応変に判断、対応して行ければ良いですね

ところで最近、買い込んだアパートやマンションが、計算上儲かっているのか損しているのか分からないまま、「不動産投資は儲からない」と文句を言っている人をよく見かけます。
偉そうなコメントですいません

もちろんゴンも儲かっていない一人の可能性がありますが・・・^^;
先日、確定投資利回り(IRR)から考えて、計算上明らかに損しているのに
借入の拡大を代償にして資産を増やしている?(実際はそう錯覚している)地主様にお会いする機会がありました。
先ほどのお話しのように、土地神話時代のようなインフレだけを想定するなら良いのかもしれません。(借金≒将来の資産)
しかし、インフレが確実に来るとは限りませんよね。
デフレだってありえると思います。
この地主様も資産を少しずつ食い潰しながら生計を立てているように見えました。
できれば、インフレに頼らなくても正回転レバレッジによって長期間(最低借入期間中)プラスのキャッシュフローが得られるような収益物件を購入したいですね

(厳密には家賃下落率や入居率等の考慮も必要でしょう。)
レバレッジを効かせるのであれば、最低限下記のような指標の意味を理解した上でキャッシュフローのシュミレーション計算をしておきたい所です。
ゴンもウル覚えだったりして・・・(笑)
NOI (Net Operating Income)
NCF (Net Cash Flow )
IRR (Internal Rate of Return)
DSCR(Debt Service Coverage Ratio)
LTV (Loan To Value)
BER (Break−even Ratio)
FCR (Free and Clear Return)
CCR (Cash on Cash Return)個人的には、FCRとCCRを一番重要視しています。
投資効率が判断できるステキな指標だと思います