舗装工事

2009.08.15

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ!


工事現場の横を車で信号待ちしていると、何気にアスファルト舗装断面に目が。。。。
何気なく写真をパチリ。

CA3A0409.JPG


一番上のアスファルト舗装が15cmぐらい。
その下に石を積んだ路床?が30cmぐらい。
さらにその下に土。
なぜそんなに分けるのか?分かる様で分からない。。。

で、
ネットで調べてみましたひらめき
どうして分けるのかというと、舗装をできるだけ安く作るためには上から下まで高品質のもので作ると高くつくからです。
車にしろ、何にしろ、荷重というものはある厚味のある材料があると、分散していきます。
上から針のようなもので突いたとしても10cm下では直径20cmほどの面積に荷重はひろがります。
これですと荷重はひどく小さくなりますが、実際の荷重は広がるのと同時に重なりあいますので、そううまくはいきません。
でもタイヤの踏むところが直径20cmとすると、10cm下では直径40cmほどにひろがり、上から押す力に関して言えばおおよそ4分の1程度になります。
実際には水平方向に引っ張る力は下の方が大きくなったりしますが、おおまかには、一番上は強い材料で作って、下にいくにしたがって、少し弱いが安い材料を使うのが経済的というわけです。
荷重が特に大きい場合には中間層というのも意味があるわけです。
かといって、あまりに細分しすぎても今度は各層ごとに施工の手間がかかりますから、かえって高くつきます。
そのへんの妥協で最適な構造を選択するのが舗装技術者の役目です。
舗装の厚さは高速道路のような場合は約1mくらいあるでしょう。
簡易舗装と呼ばれる農道などで使われる舗装では上層路盤、下層路盤の区別などなく、表層、基層の区別もないのが普通です。この場合は15〜20cmということになるでしょう。


だそうです。
コスト耐久性のバランスで決まっているようです。
不動産賃貸業にも通じる考え方ですね。

・・・・
最後は無理やり不動産に繋げてみました(笑)わーい(嬉しい顔)



posted by ゴン at 19:00 | Comment(6) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ある転売の話

2009.08.16

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約3年前、ある駅前の大手家電量販店が閉店しました。
敷地内に駐車場が無く、郊外型の大型駐車場併設家電量販店との競合に負けた結果でした。

このあたりの家電量販店にとって、駅前立地<敷地内駐車場の方が重要なのだと思います。

閉店した当時は、まだ築5年の鉄骨造5F建の建物でした。
その後すぐに売りに出され、地場のA不動産様が8億円で購入しました。
エスカレーター等の内装を全て撤去し、各階を独立させたテナントビルに全面改装しました。

2Fに不動産会社の支店。
3Fに生命保険会社の支店。
4〜5Fに大手塾教室がそれぞれ入店。
そして1Fには大手都市銀行が支店を構えました。
当時、支店の統廃合を進めている中での出店は異例だと思いましたひらめき

募集開始後たった3ヶ月で満室。。。
その後A不動産様は約3年間保有され、先日、ビルを1棟丸ごと売却されました。

購入者様。
4〜5Fに入居している塾の運営会社様だったそうです。
売却価格はなんと15億円
改装に3億円掛かったとしても4億円の利益

A不動産様。
立地にモノをいわせて大手都市銀行をはじめとした優良店子さんを入店させ、数年間のインカムゲインを得てから(改装費を全額回収?してから)店子さんにビル売却(キャピタルゲイン)の流れは当初からのストーリーなのでしょうか?
スケールでかいです!!

と思うと同時に、塾って儲かっているんだぁ〜と再認識しましたわーい(嬉しい顔)



posted by ゴン at 19:00 | Comment(12) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

北海道大家の会

2009.08.17

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北海道の美男子投資家ミットさんが北海道大家の会を設立されましたひらめき
(奥様も美女で有名ですね^^)
北海道の大家さん同士で、情報共有しようとの趣旨で設立されたそうです。
現在、札幌を中心に20名ほどの会員がおられるようです。

外壁塗装から内装や設備工事、消防設備点検費用等の業者様単価から、キッチン、TVドアホン、水洗金具やガス給湯器等の資材価格情報等を「北海道大家の会」虎の巻としてまとられています。

札幌市内にマンションを持つ私も道外ながら入会させて頂きましたが、なにぶん遠隔地なので管理会社様経由の情報しか提供できていません。。。
が、得られた情報は全て公開していきたいと思います。

全国の中でも特殊市場?の北海道で物件をお持ちの皆様。
是非ミット様の北海道大家の会へ情報提供しましょう!
そして北海道大家の会で情報を共有していけると良いと思いますぴかぴか(新しい)

ミット様、素敵な会へ入会させて頂いて有難う御座います!わーい(嬉しい顔)

ついでに・・・
美味しいスープカレーラーメン屋の情報も共有できると嬉しいです(笑)



posted by ゴン at 21:00 | Comment(19) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする