2009.10.04

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


ゴンの宅建業開業を視野に入れた法人事務所探し。
今までに、小規模1棟売りビル3棟に買付けを入れましたがすべて玉砕

本日、新たに見つけた売りビルを見学してきました。
大きな街の鉄道始発駅から徒歩2分。
土地約10坪。
建坪約40のRC造5F建て（ワンフロアー約8坪×5F）。
昭和50年前後の築年。

前面道路幅員24ｍの商業地域に立地しています。
現況5Fが空きで、ちょうど5Fにゴンの事務所が入れば良いかもと思い見学してきました。

１Ｆ：弁当屋さん（OK！）
２Ｆ：スナック（まあ、良しとしよう＾＾；）
３Ｆ：風俗？（わからないが・・・、怪しげ）
４Ｆ：金融全般？？（街金？）
５Ｆ：空き（スナックの居抜き）

↓空室と看板の一部



スナックのカウンタで仕事しますかね〜（笑）
・・・・
何となく・・・、
売値が適正（ほぼ土地路線価）で資産価値が高いとしても、素人の私は手に負えないと進展
というか、この場所の雰囲気では事務所開業出来ないですね
またあきらめずに探します

2009.10.05

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競売。
今更説明する必要もないですが安く買えることで有名ですよね
一戸建て・共同住宅・事務所等、毎月いろんな物件が競売にかかっています。

ところが、以前から疑問に思っていることがありました。
それは市街化調整区域の土地。
結構高値で法人等が落札しています。


市街化調整区域。
農家や漁家が本宅を建てる場合は、許可自体が不要で建築できます。
さらに、都道府県毎に条例に定められる要件が異なるので注意が必要ですが、その土地が「条例で指定する土地の区域内」に存しておれば、全くの第三者である一般住宅も建築可能な場合が多く、分譲住宅団地も開発可能な場合が多いです。

「市街化調整区域は原則住宅が建たず、住宅が建築できることは例外」なわけではなく、
市街化調整区域は、開発に当たって許可が必要であり、また、許可の要件が存していることから、結果として市街化区域よりも一般住宅や宅地分譲できる範囲が制限されるというイメージの方が適切ですね。

総合的に言えば、
住宅を建築しにくいだけであり、住宅が建築できないわけではありません。

なので、これら要件を照らし合わせた結果、立地によっては、ある程度の落札価格になる事も理解はできるのですが・・・、
数ヶ月前にある裁判所で落札された、ある市街化調整区域の落札価格は少し異常？でした。

土地：約1500ｍ2、市街化調整区域の雑種地（資材置き場として利用）
売却基準価格：約900万円（約2万円/坪）
落札価格：約1800万円（約4万円/坪）

基準価格の約2倍で、ある法人が落札していました。
その後どうしたのか・・・、どうも気になって現地を見に行ってきました

・・・
凄いことに！
と、勿体ぶるほどではないですが・・・

続きます

2009.10.06

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昨日の続きです
現地を見に行ってきました。

目的の土地近くまで一般国道を安全に？激走
国道から脇の路地に入って、物件に向かってアクセスしました。

↓すぐに捨て看板を発見。（拡大可）



！！！！

「裁判所が競売した物件」！？
凄い捨て看板です（笑）
これ、不当表示に当たらないのでしょうかね〜＾＾；
ま、
間違ったことは書いてないですよね

行こうとしていた場所、どうもこの捨て看板の物件のようです。

交差点ごとにある捨て看板の案内に従うとほどなく現地に到着。
土地は綺麗に区画して整地されていました。

↓現地には横断幕。（拡大可）



「裁判所競売土地 現地即売会」！？

間違ってはいないけど、なんか表現がおかしいような・・・＾＾；


肝心の土地。
一区画25坪程度に整地され、土地販売されていました。
この辺りの地域は農家以外建築は難しそうです。

パンフレットの利用方法には、
「第二の庭、家庭菜園、駐車場、資材置場、軽作業場、財産保全等に！」
と歌われていました。

各区画は、敷地内の幅員4ｍアスファルト舗装道路（建築基準法上の道路ではない）で接道。
散水用水道管と電気が敷地内に引き込まれていました。

坪単価設定は約9万円。
パンフレットを見ながら、全部売れれば約4000万円ぐらいの売上げかなぁ〜と頭で計算。
落札価格1800万円以外に、整地費や販売経費を除いても1500万円は利益が出そうです。

見学した時点で、すでに約半分が売れていました。
ビジネスとしてはステキング☆
どんな土地でも利用できる可能性があるんだなぁ〜と勉強になりました