墓地付き売物件 その2

2009.12.16

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ!


前回の続きになります^^

物件、問合せてみました。
お墓スペースはお屋敷の敷地内にあり、戦前以前から代々あるとの事でした。
今回の売買で、遺骨等は全て移設しますが、墓石だけはそのままとのことですあせあせ(飛び散る汗)

仲介会社様からの提案。
・墓地を潰して庭の一部に(都道府県の許可を取って墓地の地目変更?)
・お墓をそのまま再利用する(こんな人まずいないと思いますが^^;)


色々と調べると、墓地を設ける場合の法律があるようです。
「墓地、埋葬等に関する法律」(通称:墓地埋葬法)

「墓地」は、都道府県知事の許可を受けた者(通常は公共団体や財団法人・宗教法人の公益団体)が、墓地として都道府県知事の許可をうけた区域にしか設置が出来ません。

現在では、手続きの観点からも一般の土地に一般の個人が許可を受けることはまず不可能のようです。
今回のような田舎にある敷地内墓地も現在は新たに許可はされません。

ただ、現在の法律が出来る以前からの墓地は例外のようです。
「墓地、埋葬等に関する法律」ができたのは昭和23年5月。
これ以前は、「墓地及埋葬取締規則」(明治十七年太政官布達)や「埋火葬の認許等に関する件」(昭和二十二年厚生省令)などの命令の規定に基いて市町村長より受けた埋葬の認許又はこれらの認許証は、それぞれ、この法律の規定によつて受けた許可又は許可証とみなす事となっており、昔からあるものは現在の法律でも有効なことにされているようです。

今回の売物件。
詳細は聞いていませんが、戦前からあるお墓との事で上記規定に則って許可を受けているのかもですね。

しかしどんな方が買うのか。
ちょっと興味ありますわーい(嬉しい顔)
どう考えてもお墓の居抜き物件としての再利用はないよなぁ〜。
ご先祖様にも申し訳ないような。。。



posted by ゴン at 17:00 | Comment(12) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

スケルトンリフォーム

2009.12.17

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先日から3社に見積りを取っていた大阪事務所ビルのリフォーム。
今週、施工をお願いする1社を決定しましたひらめき

2〜4Fは、鉄骨を除いて内装を全て解体してリフォーム予定です。
スケルトンリフォームですね。

色々と検討した結果、2Fにゴン宅建業の事務所出店を断念する事にしました。
なので、大阪事務所ビルとして購入しましたが、単なる貸ボロビルとなりそうですあせあせ(飛び散る汗)

今週末に施工契約をして、来週早々に近隣挨拶をした上で着工予定です。
年内は解体まで、来年1月末に完工予定で今から完成が楽しみですぴかぴか(新しい)

一方、先日購入した奈良区分マンションのリフォーム内容と金額も煮詰まってきました。

補修をクロス交換のみにして安く貸すのが一番効率良さそうですが、いろんな考えがあって、3LDK→2LDKに改装した上で、LDK床にはフロアタイルを採用して、キッチンも新しいシステムキッチンに交換することにしました。
こちらも1月末完成予定です。


ちなみにゴンの宅建業事務所は、融資を受けている銀行担当者からの提案もあり、新たに作る予定の別会社で検討中です。
新たな会社形態は年内に枠組みを決める予定ですが、こちらもいろんな意味で楽しみですわーい(嬉しい顔)



posted by ゴン at 20:00 | Comment(10) | 8.大阪市ビル1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

宅建業で貸しはがし?

2009.12.18



昨日のブログで少し書きましたが、大阪市ボロビルでの宅建業事務所開設を断念し、別法人設立(宅建業者登録)を検討しています。


新たな法人。
厳密に言うと、私が出資するのではなく、知人が設立、出資する法人に役員として入れさせてもらう事で検討しています。

役員は私を入れて3名で、全員が宅建主任者。
詳細はこれから話合いですが、様々なビジネス展開が考えられるので今から楽しみですぴかぴか(新しい)



当初、既存ゴン法人で宅建業登録を検討していました。
ところが、現在ゴン法人で融資を受けている、とある銀行担当者から以下の指摘を受けました。



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宅建業免許を所有して短期売買をする会社は、アパートローン融資の適用外となります。

ゴン法人様への融資は、みなし個人としてアパートローン融資をしていますが、この法人で宅建業を取得されるとなると、その時点でアパートローンの適用範囲外となる可能性があります。


この場合、短期売買を想定した業者向けの不動産担保融資となり、金利も7〜8%になります。

既存の低金利アパートローンは貸しはがしに合う可能性が有りますよ!

貸しはがしに合わなくても、金利や借入期間の見直しはありえます。


ここだけの話し・・・・、
「資産の入れ替えです」と理由を付けて、個人が年数回程度の売買をしている分には問題ない(金融機関に対して)ですが、宅建業を持ってしまうと、この言い訳が通りにくく、銀行に足元をすくわれる可能性があります。


宅建業登録をされて、売買等のビジネスも視野に入れられるなら、別法人でお願い致しますネ。


当然、融資は検討しますので!

金利は・・・、多少(ニヤリ)高くなりますが。。。

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(ニヤリ)とされるのは余計ですが(笑)、言われてなるほど・・・ですね。

住宅ローン並みの低金利で、短期売却をされると銀行もうまみが無いですものね。


と言うわけで、
新たな法人設立を検討していた所、ちょうど上記の話しが持ちかけられたのでした。。。


さて、どんな会社になるのか。
個人的にも楽しみですわーい(嬉しい顔)




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posted by ゴン at 19:00 | Comment(16) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする