2010.02.15

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


中古収益物件を購入した時、会計処理で検討が必要なのが、土地と建物の按分方法ですね。

みなさん、どのように按分されているでしょうか？
税法上、按分方法は決まっていません。
ただ、合理的な基準を用いなければ脱税行為と判断されかねないので注意が必要ですネ。



一般的には下記の方法が良く使われているでしょうか。

�@売買契約書で消費税額がわかっている場合、消費税額÷0.05で建物価格を算出し、残額を土地価格とする

�A固定資産税の課税標準額の割合に応じて按分する

�B路線価や公示価格から土地価格を算出し、残額を建物価格とする

�C「建物の標準的な建築価額」(国交省)から建物価格を算出し、残額を土地価格とする


私の場合、今までは売買契約書に明記してもらう事で対処してきました。
出来るだけ減価償却費が計上できる（建物価格を高くする）よう、売主様と交渉してきました。

昨年11月と12月に購入した「大阪市ビル」「奈良市区分マンション」「千歳アパート」も同様に交渉していました。

しかし、
千歳アパートの売主様だけには、当方主張の按分割合を受け入れてもらえず、結局、売買契約書に明記できませんでした


２００９年１月から２０１０年１２月までの２年間。
個人や法人が、取得した土地を５年超保有した後に譲渡した場合、譲渡益のうち１０００万円（１０００万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額）を控除する１０００万円特別控除制度が創設されています。

なので、、、
出来るだけ建物価格を計上したい。。。

そこで、不動産鑑定士様に相談しました。
メールでやり取りすること数回、千歳アパートの鑑定をお願いすることにしました。

依頼後、約1ヶ月で報告書が届きました。
20数ページにわたる詳細な調査報告書。

原価法、収益還元法、取引事例比較法でそれぞれ評価し、最終的な土地建物の査定金額が明記されていました。
理論整然と記述されています。

個人的にも素晴らしい内容です
不動産賃貸業。
不動産鑑定士様とのお付き合いも重要なのかも、と再認識しました

2010.02.17

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太陽の熱を吸収し、その熱を利用してお湯を作り出す太陽熱給湯システム
最近、脚光を浴びていますね。

太陽熱を吸収する「集熱部」と熱をお湯に変換する「熱交換部」で構成され、効率よく太陽熱をお湯を沸かす熱に変換して利用します。

地球環境保護が叫ばれる今、化石燃料を使用しない太陽熱給湯システムは、経済的で環境にもやさしい、優れたシステムとして脚光を浴びてますネ。


ところで、昔からある太陽熱温水器。
私の実家にもありました。

太陽熱を利用してお湯を沸かす点については、太陽熱給湯システムも温水器も同じです。


しかし、温水器には下記の欠点がありました。

・屋根にお湯を上げるため屋根への負担が大きい
・冬季には凍結してしまうため使用できない
・集熱器内を直接水が循環するので雑菌等が発生しやすい


それらの欠点を補い、また、さらに快適に「太陽のお湯」が使用できるように、さまざまな技術を結集して完成したのが太陽熱給湯システムなのです。

最近では、ガス給湯器大手のノーリツが東京ガスと組んで、業務用の太陽熱給湯を開発したと新聞記事になっていました。

自然エネルギーの利用。
益々加速しそうですね

2010.02.18

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室内のイメージアップでよく採用されるアクセントクロス。
最近、かなりメジャーになりましたね。

トイレや室内壁の一面を張り分けるスタイルはよく見かけるようになりました。


↓奈良区分マンションのトイレ



↓大阪市ビルの室内やトイレ、既存ユニットバスへのシート貼り



↓以前見学した物件より抜粋



↓隠密投資家さんのゴールド戸建



アクセントクロス物件。
かなり増えてきましたね＾＾

アップした以外にも沢山の写真を保管しています。
そして、私自身の物件でも最近採用しまくっています。

さて、
次に流行るものは・・・なんでしょうかネ？