「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！
不動産投資では切っても切り離せない融資。
２００５〜２００７年頃のプチバブル時には、かなり多くの金融機関が、不動産に対する融資を積極的に行っていました。
当時、不動産投資を始めた私もその流れに乗ってレバレッジを利用し、一気に投資規模を拡大しました。
その後、２００８年頃から銀行の融資姿勢に変化が起こり、現在まで不動産に対する融資姿勢はかなり厳しい状態が続いているのは皆様よくご存知の通りですね。
現在、少ない自己資金で不動産投資を始めるには、一部の地銀や信用金庫、ノンバンク等からの融資を利用するしかないようで、かなりハードルが高そうです。
（属性の高い方や金融資産の豊富な方は例外ですね＾＾）
そんな中、最近、地銀２行から相次いでゴン法人に電話連絡がありました。
「ゴン法人で何か資金を必要とされていませんか？良い物件があれば融資検討しますので！」
・・・
正直、驚きました。
脱サラして数年。
ゴン法人の実績が、少し認められたのでしょうか。。。
有難いご提案でした＾＾
話しをお聞きすると、いずれの地銀も最近になって、不動産向け融資を積極的に行っているようです。
銀行融資、全国的に緩んできているのでしょうか？
私の場合、
２００８年以降は現金で不動産購入を行っており、新たな銀行融資は受けていません。
（厳密には、昨年、日本政策金融公庫から小額の運転資金を借りましたが。。。）
今後も当面借りる予定はありません。
（予定は未定で・・・、良い物件があれば借りるかもですが（爆））
その思いは・・・、次回にでも＾＾
銀行融資姿勢に変化？
2010.05.21
最近の投資スタイル
2010.05.23
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！
前回記事の続きです。
私の場合、２００８年から法人名義で不動産を現金購入してきました。
現金購入の理由は大きく２つあります。
１つは、借入過多の自己資本比率を是正する事です。
最初にフルレバレッジを効かせましたので、その歪み修正ですね。
資金ゼロから早期に潤沢なキャッシュフローを得るには、ある程度のリスクを取る事はやむ得ないと考えています。
（あくまで私の考え方で、このあたりの考え方は様々ですね＾＾）
キャッシュフローで得られた現金。
（ある程度の投資規模までは）繰上返済にまわして１〜３％程度の借入金利分を消却するより、利回り十数％以上の資産性の高い収益物件を新たに現金購入した方が投資効率が良いと考えたからです。
もう１つの理由は、平成２１年度税制改正で創設された、
「長期所有土地等の１０００万円特別控除」
を視野に入れて投資する為です。
平成２１年、平成２２年に取得した土地等に限って、５年超所有したのちに譲渡した場合に、譲渡益から１０００万円の控除が出来る事になりました。
この特別控除は、「３０００万円特別控除の特例」、「特定居住用財産の買換え特例」等との併用はできませんが、これらは、あくまで「居住用不動産」や「収用」等の特別控除です。
「生活用不動産の売却」であるとか「自分の意志に基づかない収用」という「特別な場合」だからこそ、税金が軽減されてきました。
今回の税制改正で盛り込まれた特別控除最高１０００万円は、「特別の場合」でなくても税金を軽減しようとする画期的なものです。
これを使わない手はありませんネ！
上記税制を視野に入れ、昨年１１〜１２月に３物件（2棟＋区分1室）を現金購入しました。
その内容は次回で＾＾
前回記事の続きです。
私の場合、２００８年から法人名義で不動産を現金購入してきました。
現金購入の理由は大きく２つあります。
１つは、借入過多の自己資本比率を是正する事です。
最初にフルレバレッジを効かせましたので、その歪み修正ですね。
資金ゼロから早期に潤沢なキャッシュフローを得るには、ある程度のリスクを取る事はやむ得ないと考えています。
（あくまで私の考え方で、このあたりの考え方は様々ですね＾＾）
キャッシュフローで得られた現金。
（ある程度の投資規模までは）繰上返済にまわして１〜３％程度の借入金利分を消却するより、利回り十数％以上の資産性の高い収益物件を新たに現金購入した方が投資効率が良いと考えたからです。
もう１つの理由は、平成２１年度税制改正で創設された、
「長期所有土地等の１０００万円特別控除」
を視野に入れて投資する為です。
平成２１年、平成２２年に取得した土地等に限って、５年超所有したのちに譲渡した場合に、譲渡益から１０００万円の控除が出来る事になりました。
この特別控除は、「３０００万円特別控除の特例」、「特定居住用財産の買換え特例」等との併用はできませんが、これらは、あくまで「居住用不動産」や「収用」等の特別控除です。
「生活用不動産の売却」であるとか「自分の意志に基づかない収用」という「特別な場合」だからこそ、税金が軽減されてきました。
今回の税制改正で盛り込まれた特別控除最高１０００万円は、「特別の場合」でなくても税金を軽減しようとする画期的なものです。
これを使わない手はありませんネ！
上記税制を視野に入れ、昨年１１〜１２月に３物件（2棟＋区分1室）を現金購入しました。
その内容は次回で＾＾
2010.05.23
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！
前回記事の続きです。
長期所有土地等の１０００万円特別控除。
上記税制を視野に入れ、昨年１１〜１２月に３物件をゴン法人にて現金購入しました。
築２０年の１棟木造アパート。
アラサー築の区分マンション。
アラフォー築の１棟鉄骨ビル。
購入価格は、いずれも数百万円から一千数百万。
明快な計算式に基づいて（一部の物件は不動産鑑定士に依頼して）、土地と建物価格の按分をそれぞれ算出しました。
仮に、１５００万円（土地５００万円＋建物価格１０００万円）の物件を平成２１年〜２２年に購入したと仮定します。
５年超（1月1日基準）保有した後、１５００万円（土地１４９９万９９９９円＋建物価格１円（減価償却後の備忘価格と仮定））で売却した場合について考えて見ます。
この場合、本来なら土地売却益９９９万９９９９円（厳密には法人事業年度の所得全体）に対して法人税が掛かりますが、この特別控除を利用すると税金が全く掛からないことになります。
（諸条件を無視した簡易モデルですが、間違っていたらご指摘ください＾＾；）
上記は極端な例で非現実的ですが、将来かかるべき税金を大幅に減らすことが可能です！
しかも、繰り延べ税制でない所がメリット大だと思います。
もちろん、我が国の内需を刺激する方策のひとつとして、平成２１年度の税制改正において同時創設された「土地等の先行取得をした場合の課税の特例制度」にも留意が必要ですネ。
こちらは１０年間に渡って何度でも利用可能なのがメリットです。
現行の買換制度は、原則、同一事業年度での買替えのみが対象でしたので、届出しない理由は無いですね！
良い物件があれば、今年も資産性の高い小型物件を購入したいです＾＾
前回記事の続きです。
長期所有土地等の１０００万円特別控除。
上記税制を視野に入れ、昨年１１〜１２月に３物件をゴン法人にて現金購入しました。
築２０年の１棟木造アパート。
アラサー築の区分マンション。
アラフォー築の１棟鉄骨ビル。
購入価格は、いずれも数百万円から一千数百万。
明快な計算式に基づいて（一部の物件は不動産鑑定士に依頼して）、土地と建物価格の按分をそれぞれ算出しました。
仮に、１５００万円（土地５００万円＋建物価格１０００万円）の物件を平成２１年〜２２年に購入したと仮定します。
５年超（1月1日基準）保有した後、１５００万円（土地１４９９万９９９９円＋建物価格１円（減価償却後の備忘価格と仮定））で売却した場合について考えて見ます。
この場合、本来なら土地売却益９９９万９９９９円（厳密には法人事業年度の所得全体）に対して法人税が掛かりますが、この特別控除を利用すると税金が全く掛からないことになります。
（諸条件を無視した簡易モデルですが、間違っていたらご指摘ください＾＾；）
上記は極端な例で非現実的ですが、将来かかるべき税金を大幅に減らすことが可能です！
しかも、繰り延べ税制でない所がメリット大だと思います。
もちろん、我が国の内需を刺激する方策のひとつとして、平成２１年度の税制改正において同時創設された「土地等の先行取得をした場合の課税の特例制度」にも留意が必要ですネ。
こちらは１０年間に渡って何度でも利用可能なのがメリットです。
現行の買換制度は、原則、同一事業年度での買替えのみが対象でしたので、届出しない理由は無いですね！
良い物件があれば、今年も資産性の高い小型物件を購入したいです＾＾
