長期所有土地等の1000万円特別控除

2010.05.23

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前回記事の続きです。

長期所有土地等の1000万円特別控除
上記税制を視野に入れ、昨年11〜12月に3物件をゴン法人にて現金購入しました。

築20年の1棟木造アパート。
アラサー築の区分マンション。
アラフォー築の1棟鉄骨ビル。

購入価格は、いずれも数百万円から一千数百万。
明快な計算式に基づいて(一部の物件は不動産鑑定士に依頼して)、土地と建物価格の按分をそれぞれ算出しました。


仮に、1500万円(土地500万円+建物価格1000万円)の物件を平成21年〜22年に購入したと仮定します。

5年超(1月1日基準)保有した後、1500万円(土地1499万9999円+建物価格1円(減価償却後の備忘価格と仮定))で売却した場合について考えて見ます。

この場合、本来なら土地売却益999万9999円(厳密には法人事業年度の所得全体)に対して法人税が掛かりますが、この特別控除を利用すると税金が全く掛からないことになります。
(諸条件を無視した簡易モデルですが、間違っていたらご指摘ください^^;)


上記は極端な例で非現実的ですが、将来かかるべき税金を大幅に減らすことが可能です!
しかも、繰り延べ税制でない所がメリット大だと思います。

もちろん、我が国の内需を刺激する方策のひとつとして、平成21年度の税制改正において同時創設された「土地等の先行取得をした場合の課税の特例制度」にも留意が必要ですネ。

こちらは10年間に渡って何度でも利用可能なのがメリットです。
現行の買換制度は、原則、同一事業年度での買替えのみが対象でしたので、届出しない理由は無いですね!

良い物件があれば、今年も資産性の高い小型物件を購入したいです^^




posted by ゴン at 23:30 | Comment(11) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010.05.23

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前回記事の続きです。
私の場合、2008年から法人名義で不動産を現金購入してきました。


現金購入の理由は大きく2つあります。

1つは、借入過多の自己資本比率を是正する事です。

最初にフルレバレッジを効かせましたので、その歪み修正ですね。
資金ゼロから早期に潤沢なキャッシュフローを得るには、ある程度のリスクを取る事はやむ得ないと考えています。
(あくまで私の考え方で、このあたりの考え方は様々ですね^^)

キャッシュフローで得られた現金。
(ある程度の投資規模までは)繰上返済にまわして1〜3%程度の借入金利分を消却するより、利回り十数%以上の資産性の高い収益物件を新たに現金購入した方が投資効率が良いと考えたからです。


もう1つの理由は、平成21年度税制改正で創設された、
「長期所有土地等の1000万円特別控除」
を視野に入れて投資する為です。

平成21年、平成22年に取得した土地等に限って、5年超所有したのちに譲渡した場合に、譲渡益から1000万円の控除が出来る事になりました。

この特別控除は、「3000万円特別控除の特例」「特定居住用財産の買換え特例」等との併用はできませんが、これらは、あくまで「居住用不動産」や「収用」等の特別控除です。

「生活用不動産の売却」であるとか「自分の意志に基づかない収用」という「特別な場合」だからこそ、税金が軽減されてきました。

今回の税制改正で盛り込まれた特別控除最高1000万円は、「特別の場合」でなくても税金を軽減しようとする画期的なものです。

これを使わない手はありませんネ!


上記税制を視野に入れ、昨年11〜12月に3物件(2棟+区分1室)を現金購入しました。

その内容は次回で^^




posted by ゴン at 10:20 | Comment(4) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする