2010年法人決算 直前対策その2

2010.07.01

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前回の続きです。
決算対策2つ目は中小企業倒産防止共済制度への加入です。

今までは資金の流動性を重要視してきましたので、共済等の節税商品への資金投入は行ってきませんでした。

しかし、節税を兼ねて将来の大規模修繕や繰上返済資金等を別途プールしておくことも重要かと思い、今回加入することにしました。

今月末、駆け込みで月額8万円×12ヶ月=96万円分を一括前納。
もちろん、掛金は税法上全額損金にできます。
将来、任意解約の場合、40ヶ月以上の掛金納付で100%の解約手当金(全額返金)となります。

その他の加入メリットとしては、一時貸付金制度が利用できることでしょうか。
解約手当金の95%を限度額として、30万円以上の5万円単位で借りることができます。
貸付期間は1年で、利率はなんと年0.5%

短期間、ちょっとした手元資金が必要な時には便利ですね。


ところで、
現在は、法的整理と取引停止処分に対して共済金の貸付が行われていますが、本日(7/1)から私的整理に対しても貸付対象となったようです。

さらに、共済金の貸付限度額の引上げや、掛金の積立限度額の引上げ、掛金月額上限の引上げ等が、平成23年10月までに予定されているとか。
今後の情報に目が話せないです^^


決算対策3つ目は保険への加入。
詳細は次回に^^



タグ:決算
posted by ゴン at 21:45 | Comment(4) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年法人決算 直前対策その3

2010.07.02

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前回の続きです。
決算対策3つ目は保険への加入。
前記事の中小企業倒産防止共済とほぼ同じ理由で加入しました。

個人の場合、所得税法で、一般の生命保険料控除が上限5万円、年金生命保険料控除が上限5万円の、計10万円を限度に所得控除ができる事になっています。
微々たる控除額ですね。。。

法人が経営者に生命保険を掛ける場合、法人が生命保険の契約者となり、被保険者を経営者、保険金受取人を法人とする保険契約を締結することで、法人が支払った保険料の全額や2分の1が必要経費となります。

いくら高額な保険料を払っても、最大で年間10万円の所得控除しかない個人事業者とは大違いです!

デメリットは法人が受け取った保険金が、受取保険金という売上になる事です。
死亡退職金を設定したり、定年退職に充てる等の節税対策もあわせて必要ですね。

さて、
今回は1/2損金の逓増定期保険14社全額損金のガン保険7社の資料を見て各社を比較しました。
前回の記事を見て、読者様からもアドバイスを頂きました。
有難い事です^^

10年間加入で比較した場合、
・逓増保険は、3社で解約返戻率が100%超え
・がん保険は、2社で解約返戻率が92%超え

との結果になりました。

法人税(実効税率約40%)節税分を加味した実質返戻率は130〜150%となります。

熟慮した結果、全額損金扱いで節税効果が高く(解約返戻率が高く)、格付けの高い外資系のガン保険に加入することにしました。

無論、将来の税制改正で全額損金が改悪になる可能性はありますが、数年後に法人税減税も期待できることから、その時まで利益を繰り延べするメリットが大きいと判断しました。

ちなみに入院日額は5万円。
ガンには絶対なりたくないですが、保障という観点でもメリットはありますね^^



タグ:決算
posted by ゴン at 23:01 | Comment(2) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ソシアルビルオーナーとの再会

2010.07.03

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以前、楽天ブログを書かれていたソシアルビルオーナーのにゃんこママさん。
昨年、何度か物件見学もさせて頂きました。

その後、出産されるとの事で、昨夏頃からブログ更新の方は止まっています。
先日の平日昼下がり、ひょんなことから久しぶりにお会いすることになりました。

にゃんこママさん&パパさん&お子様を含め、集まったのは総勢7名。
約1年ぶりの再会で同窓会のようでした。

お子様は、生後六ヶ月で顔の表情がとっても豊か。
ゴンの顔が面白い顔をしているのか・・・、よく笑ってくれました^^

にゃんこママさん&パパさんは、大阪でソシアルビル3棟を所有されていて、この1年間、パパさんがソシアルの客付けの注力されておられたそうで、かなり入居率が上がっているようでした。

ソシアルの場合、一般の客付仲介会社はほぼ扱ってくれないので、客付け方法は独特です。
改めてその方法をお聞きしましたが、レジテンス系と異なる手法、とっても勉強になりました。

その他は、飲食業を中心とした店舗戦略や立地についてのお話や不動産と関係ない話で盛り上がったでしょうか。


客付は、「考えるだけでなくとにかく行動すること」。
このことを再確認した一日でした^^



posted by ゴン at 22:11 | Comment(4) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

収益物件オープンハウス

2010.07.04

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オープンハウス
毎週末、各地で売一戸建や売マンションで開催されていますよね。

何気に、ネットで今週末のオープンハウス情報を見ていると、、、
1棟物売マンションでオープンハウスが行われているのを見つけました。
収益物件のオープンハウス、初めて見ました^^

物は試し、早速見学に行ってみました。

兵庫県下にある築21年の鉄骨3F建2LDK×5戸。
建物は大規模修繕中(外壁タイル張替え+屋上防水工事)で、空室1室もクロス張替・フローリング交換・畳交換・襖張替及びキッチン交換の途中でした。

↓外観
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工事中でまだ足場が掛かっていましたが、
オシャレなタイルに張り替えられ、屋上防水もピカピカでした。



↓室内
CA3A0969.JPGCA3A0971.JPG


設備はキッチン交換中でした。
お風呂は微妙なデザインでしたが、このままで行くようです。
マンションなのにお風呂はUBでなく在来工法なので、コスト面から交換を諦めたのでしょう。



現況、5室中4室が入居中で、売値での満室表面利回りは10%強。
売主様、ボロボロの状態でこの建物を購入され、大規模修繕をしての転売なのでしょう。

短期の資金回収が可能な転売。
改めてリノベーション事業のメリットを再認識しました^^



posted by ゴン at 21:43 | Comment(10) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする