家賃保証会社の保証料改定

2010.09.01

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当方の不動産管理法人。
当初、7社の家賃保証会社と代理店契約をしていました。

しかし、今年5月に1社が夜逃げし、もう1社は最近、家賃保証業務から撤退しました。


そんな中、最大手の1社から、先日、通知文と代理店契約書が届きました。
保証料の値上げ通知に伴う代理店契約書の巻き直しでした。


その内容は、

・初回保証料の改定
 家賃の50%→100%

・代理店事務取扱手数料の改定
 取扱い金額の10%→5%
 (初回保証料の改定と合わせると総額での変更は無し)

今年10月取扱い分から改定されるようです。


この会社様、
今春には、更新保証料が2年で1万円だったのが、1年で1万円に改定されたばかり。。。
最近になって、度重なる急激な値上げです。


その理由が通知文に記載されていました。

・景気悪化による家賃滞納と訴訟コストの増加
・家賃下落による保証料単価の下落
・新法(家賃督促規制法案)成立が確実視されていること



新法の影響を先取りした改定とも言えますね。。。
今後、他社にも保証料改定の動きが起こっていくような気がします^^;



posted by ゴン at 21:58 | Comment(4) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

リーマンショックの後処理

2010.09.02

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本日のヤフーニュースで見ました。
リーマン日本法人が清算へ
東京地裁が認可、弁済率16%超に

産経新聞 9月2日(木)配信



経営破綻した米リーマン・ブラザーズの日本法人が、清算と債務弁済計画の認可を東京地裁から受けたことが2日、分かった。
11月末にも債権者に第1回の弁済を始める。
日本法人は資産売却などを進め、数年内に弁済を終える計画で、破綻時の負債総額は3兆円に上ったが、最終的な弁済率は16%を超える見通しだ。

米リーマンはサブプライム問題による金融危機で2008年9月に破綻。全世界に“リーマン・ショック”をもたらした。
これに伴い、日本法人も民事再生法の適用を東京地裁に申請し破綻した。

その後、リーマンの日本を含むアジア事業と欧州事業を野村ホールディングスが買収。日本法人は清算をのため、債務や債権の整理を進めていた。

当初は、08年12月末までに計画をまとめる予定だったが、各国の現地法人との取引の整理などに時間がかかった。
世界各国でリーマンの処理が進んでいるが、米英や香港では計画案もまとまっておらず、日本法人の処理がいち早く動き出す。


不動産投資ファンド関連。
リーマンショック以来、金融経済情勢の悪化に伴い、破綻や対象物件のパフォーマンスの低下などが原因で、デフォルト事由が発生したり、満期時の出口戦略が確定できない事例が見られます。


リーマンショックから約2年。
中国はせっせとゴールドを購入しているようですが、この先どうなるんでしょうね。。。

世界経済。
「真理」でなく投資家「心理」で動いているのが気になります。

よくわからないです。

・・・
石器時代がわかりやすくて良かったです^^




posted by ゴン at 23:06 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

信用保証協会で面談

2010.09.03

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ゴンの不動産管理法人。
7月に、ある地方銀行の担当者から「中小企業資金融資制度で運転資金を借りて貰えませんか?」といった提案がありました。


融資にあたっては、都道府県信用保証協会の保証承諾が条件。

しかしその後、私の不動産管理法人が6月末決算とのことで、信用保証協会としては最新の決算書が出てから審査しますとの事で、約1ヶ月も待たされました。。。


先日、無事決算処理も終わり、やっと信用保証協会担当者様と面談になりました。
新規(初取引)法人の場合は面談が必須だそうです。
面談で聞かれたことは、主に「運転資金の使い道」について。

・法人税等の租税公課支払資金
・購入物件の諸費用分

等々で説明しましたが、結論としては、借入希望額より少し減額となりそうです。


不動産賃貸業の場合。
担当者によると、運転資金は売上げ(家賃収入)の1割が相場だとか。。。

仮に家賃収入が2000万円/年なら200万円/年が相場という事のようです。
本当かな〜^^;

思いつきの言い訳のようにも聞こえましたが・・・、ここは素直に従うことにしました。

4年融資で短期間とはいえ、金利1.2%は魅力的です。
今月引渡し予定の区分マンション購入資金に当てたいと思います^^




posted by ゴン at 22:27 | Comment(4) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

激しい和室

2010.09.04

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札幌マンション。
全26世帯×2棟の2LDKマンションです。

遠隔地ですので、当然、管理会社様に管理委託しています。
リフォームのデザインも基本、お任せです。
(細かい部分でお願いすることはあります)


いつも、リフォーム完了後には、メールにて写真報告をして頂いてます。

先日、その中に衝撃写真が。。。

画像 065.jpg


和室のデザインクロス。。。
激しいです!!!

昭和の香りがするのは私だけでしょうか。
ある意味、エッジが立ったデザインですよね^^;

入居、すぐに決まってほしいです^^


そういえば、以前見学した物件で見つけました。

CA3A0375.jpg


一部分、障子紙の代わりにすだれ?のようなものが使われていました。
何事も常識に捕らわれないのは大事ですね^^




posted by ゴン at 22:16 | Comment(10) | 1.札幌マンション1(A)号・2(B)号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする