家賃保証業界の激変

2010.10.25

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ!


当方の不動産管理法人。
設立した2008年当初、7社の家賃保証会社と代理店契約をしていました。

しかし、今年5月に1社が夜逃げ。。。
もう1社は最近、家賃保証業務から撤退しました。

さらに、当方は代理店登録していませんでしたので被害はありませんでしたが、VESTAも家賃送金不能に陥っていますね。。。
新たなスポンサーが現れたようですが、会社を立て直せるのかは不透明です。


代理店登録している残りの家賃保証会社様からも、最近、値上げ連絡が相次いでいます。


・リクルートフォレントインシュア

初回保証料の値上げ。
家賃の50%→100%。

今年10月取扱分から改定。


・日本賃貸保証

事業用物件の初回保証料率を値上げ。
家賃の30%→80%。

今年11月取扱分から改定。


値上げの理由は様々ですが、景気悪化に伴う滞納事故の増加と、賃貸住宅における賃借人の居住の安定確保を図るための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律」(通称、「賃借人居住安定法」)が制定される見込みなのが大きいと思います。


ちなみに、賃借人居住安定法は、当初は家賃債務保証業者及び家賃等弁済情報提供業者等のみを対象とした法案であると考えられていました。

しかし、今回の法案を見る限り、家賃債務保証業者だけでなく、一般の大家さんが行っている家賃債務の取立行為にも重大な影響をもたらす内容が盛り込まれております。

成立後の督促。
注意が必要ですね^^;



タグ:家賃保証
posted by ゴン at 22:15 | Comment(6) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

賃借人居住安定法の中身

2010.10.26

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昨日書いた賃借人居住安定法

家賃滞納の督促行為が難しくなることを書きましたが、上記法案の中身を書いてなかったのでまとめて見ました^^


家賃の取り立てにおいて、以下の内容が規制されます。

@鍵の交換等によるドアロック
A動産類の搬出・保管
B深夜・早朝の督促行為
C上記行為を告げること



これら行為を、悪質な取立行為として明確に例示されています。
今回の法律の内容を知らないと、一般の家主でも、家賃の取り立ての仕方によっては 刑事上の罰則(2年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金) を課せられることになります。


私のような自主管理の素人大家さんであっても、督促を行うにあたって、法案をよく理解し、注意して対処しないと、罰則を科せられる可能性があります。。。

滞納に対しては、口頭での対処だと、言った言わないの水掛け論になりがちなので、文書による督促が基本になってくるんでしょうね。。。

難しい対処が必要となりそうです^^;


一方賃借人にとっても、規制が厳しくなる事で入居審査が厳しくなり、住む家がなくなる人々が出てくる懸念も。
高額なヤミ家賃保証会社が出現しないか心配ではあります。。。



以下は、条文の一部抜粋です。
ご参考まで。

家賃債務保証業者その他の家賃債務を保証することを業として行う者若しくは賃貸住宅を賃貸する事業を行う者若しくはこれらの者の家賃関連債権(家賃債務に係る債権、家賃債務の保証により有することとなる求償権に基づく債権若しくは家賃債務の弁済により賃貸人に代位して取得する債権又はこれらに係る保証債務に係る債権をいう。以下この条及び第六十二条において同じ。)を譲り受けた者又はこれらの者から家賃関連債権の取立てを受託した者は、家賃関連債権の取立てをするに当たって、面会、文書の送付、はり紙、電話をかけることその他の いかなる方法をもってするかを問わず人を威迫し、又は次に掲げる言動その他の人の私生活若しくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない。


@賃貸住宅の出入口の戸の施錠装置の交換又は当該施錠装置の解錠ができないようにするための器具の取付けその他の方法により、 賃借人が当該賃貸住宅に立ち入ることができない状態とすること。

A賃貸住宅から衣類、寝具、家具、電気機械器具その他の物品を持ち出し、及び保管すること。
(賃借人及びその同居人からの申出があった場合を除く)

B夜間(社会通念に照らし連絡することが不適当と認められる時間帯として国土交通省令・内閣府令で定める時間帯をいう。以下この号において同じ。)以外の時間帯に連絡することが困難であることその他正当な理由がないのに、 夜間に、賃借人若しくは保証人を訪問し、又は賃借人若しくは保証人に電話をかけて、当該賃借人又は保証人から訪問し又は電話をかけることを拒まれたにもかかわらず、その後夜間に連続して、訪問し又は電話をかけること。

C賃借人又は保証人に対し、 前三号のいずれか(保証人にあっては、前号)に掲げる言動をすることを告げること。




posted by ゴン at 23:31 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

区分スケルトンリフォーム+猫物件

2010.10.27

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ある仲介会社様から物件紹介を頂きました。
72平米3LDKを1LDKにスケルトンリフォームした築30年強の区分マンション。

共用部分の玄関ドアとサッシ以外、配管類を含めて全てを新調したそうです。
その施工価格約600万円だとか。。。

当初住むつもりでリフォームされたそうですが、事情が変わって売る事にされたそうです。


早速、見学させていただきました。

CA3A01731 (1).JPGCA3A01701 (2).JPGCA3A01701 (1).JPG


当然、設備類は全て新品で、約20帖のLDKは壮観でした。
確かに造作類が多く、コストは掛かっていそうです。

が、ごく普通の一般的なリフォームデザインではありました。。。


面白かったのは猫仕様だったこと。

CA3A01731 (2).JPG



室内扉の下部に猫用出入口が付いていました^^
さらに、一部扉レバーのデザインも猫ちゃん。。。

売主様。
猫が大好きだったのでしょうね!

ただ・・・、ペット禁止マンションなのですが^^;

正直、
投資用物件としては会わなかったですが、実需用途できっと売れると思いました。



posted by ゴン at 21:18 | Comment(8) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする