2010.12.04

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


今年も残り1ヶ月弱となりましたね。

今年を振り返ると、物件購入は9月に引渡しを受けた区分マンション1室のみで終わりそうです。

その分、昨年末に平行して購入した2棟＋区分1室。
今年に入ってから約1ヶ月掛けて大規模修繕しました。
全ての客付けが終わった春先までは結構忙しい1年でした。


年末年始モードが漂い始めた先日、
札幌マンション購入資金を融資して頂いた都市銀行さんの最寄支店長さんがお歳暮を持って挨拶に来られました。





初めて取引をさせて頂いてから今年で5回目の年末。
毎年欠かさずご挨拶に来られます。


銀行さんは貸出金利で収益を上げて頂き、当方は、その融資資金で事業収益を上げる。

これもある意味、win-winの関係ですね。

アパート経営に限らず、事業を行う上で必修となるのが資金調達。
これからも末永くお付き合いさせて頂きたいです＾＾

2010.12.05

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昨年11月。
物件を見ずに資料を見て約5分で即購入を決めた千歳アパート。

家賃設定が激安の状態で、表面利回り約30％というありえない売値でした。


その後約1年が経過。
当時、あまりの安さ（売値＆家賃設定）に、何か瑕疵でもあるのかと不安でしたが、特に問題なく順調に運営できています。


千歳アパートは、木造の２Ｆ建。
維持費は、共用部電気代の約500円/月と固定資産税数万円/年のみ。
維持費の安さは木造アパートの醍醐味ですね。


この1年間で2室の入退去がありました。
そのたびに室内を原状回復工事をして、家賃設定を地域平均水準に再設定して募集・ご入居頂きました。


その結果、

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現在、表面利回り34.5％（満室想定）まで上がりました＾＾
仮に、入居者様が全部入れ替わったら表面利回り45％と妄想しています。


ただし・・・、
先月退去があり、現在2室空。。。
あくまで妄想利回りです＾＾；
（家賃下落があったとしても40％以上は確保できるかな。。。）


年内は厳しいでしょうが、
年が明けてから管理会社様には客付け頑張っていただきたいですネ＾＾

2010.12.06

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ゴン管理法人で自主管理している物件。
大阪マンション、兵庫マンション、大阪市ビル、区分2室の合計31室です。

各所有物件。
共用部清掃で定期的に訪問していますが、当初、毎回平日昼間の時間帯に訪問していました。


しかし、特定時間のみの訪問は弊害があることに気が付きました。
一番の問題は、共用部照明の球切れ確認が出来ないことです。

入居者様からの指摘で交換することがしばしばでした。。。


それ以外にも、現地を訪問する理由は様々。

・違法駐車は無いか
・自転車は指定場所に置いてあるか
・ゴミの不法投棄は無いか
・夜間騒いでいる入居者はいないか
・不審者はいないか
・滞納者の在宅確認

等々

あげたらキリがありませんね。


こういった確認は、特定時間の確認だけでは不十分です。
トラブルは特定時間にのみ発生していることもありますからネ。

特に、昼間と夜間。
物件自体のたたずまいも全く異なって見えますし、近隣の町並みや人の流れも一変します。


最近は、平日昼間だけの訪問でなく、週末や夜間等、別の用事で通りかかった時にも立ち寄るようにしています。
特に夜間は作業するわけではありませんが、車で通りかかって運転席から物件を観察するだけでも、結構、いろんな情報は得られるものです＾＾


自主管理のオーナー様。

たまの夜間訪問。
得られるものは多いですよ＾＾


しかし・・・、
「貸家」の場合は訪問自体がほとんど不要。

アパマンのデメリット部分ですね＾＾；