2011.02.20

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ！


先日、面白い物件が競売に掛かっていました。
数人で現地を見に行く機会がありました。


築年数：1967年
構造：鉄骨造陸屋根３階建
延べ床面積：約340ｍ2

土地：借地権

基準価格63万円。



大阪市淀川区の物件。
借地にしても激安です！！

でも・・・、これには理由がありました。




・・・
火災があったようです。
壁モルタルは剥がれ落ち、鉄骨が剥き出しになっています。
建物の再生は難しいように思えました。

落札金額はいくらになるんだろう。
興味深々でした。


＋＋＋

先日、開札がありました。
入札数２。
落札金額はなんと、2581000円でした。。。

落札した法人様。
このあとどうするのかとっても楽しみです＾＾

2011.02.21

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ！


日経新聞の記事です。

老朽マンション再生本格化　
団地まとめて高層に
不動産各社、建て増し部分分譲し収益確保


不動産各社が老朽化したマンションの建て替え事業を本格化する。
新日鉄子会社の新日鉄都市開発（東京・中央）や野村不動産、旭化成ホームズが相次いで受注を増やす。
建て増し部分を新たに分譲することで収益を確保する。

マンションの大量供給が始まったのは1970年代からで、更新時期を迎えた物件が急増している。好立地のマンションで建て替えが進めば、都市の住宅インフラの再生につながりそうだ。

(中略)

現在の容積率に余裕があるマンションを建て替える場合、建て増しが可能。
不動産会社はこうした事業に参画することで建て増し住戸の分譲権を得られる。

収益性の高い好立地の用地取得は年々難しくなっているため、都心部マンションの建て替えで収益確保につなげる思惑もある。

国土交通省によると国内のマンション総戸数は09年末に約560万戸。
このうち築30年以上経過したマンションは約２割とみられる。
一部には耐震強度の確保など大規模修繕では対応できないものもある。

ただ、住人の高齢化などで建て替え計画がまとまるケースはまれ。
東京都は仮住まい住戸を提供するなど、政府や自治体は促進策を講じている。

マンションの建て替え。
2002年施行のマンション建て替え円滑化法を活用するのが一般的です。
所有者の５分の４以上の賛成で建て替えが可能となります。

所有者は、これまでと同等価値の住戸に引っ越すことができるメリットがあります。
さらに広い部屋を希望するのなら、差額分を支払うことで手に入れることも出来ます。

一方、不動産会社は、建て増し部分を取得して新築後に分譲して収益を上げることで、建築費や所有者の仮住まい家賃分を相殺しながら利益を確保できます。

所有者と不動産業者。
双方にメリットがあるスキームですね。


ただ、人の意見は十人十色。
全員合意を取り付けるまでに10年以上かかるのはざらと聞きます。

５分の４のハードルは想像以上に高そうですね＾＾；

2011.02.22

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ！


先日退去となった大阪マンション。
即日申し込みが入り、自主管理の物件は即再満室となりました。

が、
今月末には奈良区分マンションの退去があります＾＾；

このマンションは、2009年の購入直後に100万円以上掛けて大規模修繕をしています。
今回も気合を入れて、数社に客付募集を依頼しました。

すると、その内の1社から連絡がありました。
「売る気はありませんか？」

室内写真を見たお客様が購入したいとおっしゃっているのだとか。。。
この物件は、「長期所有土地等の所得の特別控除制度」の対象物件。

「長期所有土地等の所得の特別控除制度とは」

個人又は法人が平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地を取得した場合には、その土地等について5年を超えて所有していたものを、その後に譲渡した場合に譲渡益から1,000万円を特別控除できるという制度

私としては、中長期間保有目的で購入しているので、しばらく賃貸で保有するつもりです。


でも・・・、
希望価格次第では検討の余地があります。
当方の希望価格を伝えた上で、現入居者様が退去後、内覧して頂く事にしました。

あまり当てにはせず、賃貸募集の方も継続していく予定です。
さて、どうなりますか＾＾