ノンリコースローンは銀行チェックが厳しい

2011.03.01

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ!


2006年。
私が最初に購入した札幌マンション2棟。
当時、ユルユル?の融資情勢のおかげで、ノンリコースオーバーローンという今では考えられない条件で都市銀行様から融資を受けることが出来ました。

その後約5年が経過。
その間、札幌の賃貸市場は大きな浮き沈みがありましたが、当該物件は40m2台の広さと2LDKの間取りが幸いし、大きな家賃下落に見舞われることなく、順調に経営できています。


一方、ノンリコースローンを融資して頂いている都市銀行様。
融資当初から様々なチェック&リスク対策をなさっておられます。


例えばお金(家賃収入)の流れ。

@管理会社様が入居者様から集金

A管理会社様がゴン名義の第一通帳に送金
 (第一通帳:私は一切引き出しが出来ない通帳。入金は可。)

B第一通帳から銀行がローン返済分を引き落とし

C第一通帳の残金を銀行がゴン名義第二通帳に全額振替
 (第二通帳:引き出し自由の一般的な普通口座)

となっています。


月末に入居者様から集金して頂いた家賃収入。
私が自由に使える第二通帳で受け取るのは約45日後
銀行様は、毎月の家賃収入からローン返済が終わってからしか私に送金してくれないシステムなのです^^;

一般的なアパートローンではありえないシステム。
ノンリコースローンは、担保不動産以外に債権の取り立てが及ばない非遡及型融資。
銀行様のチェックは当然ですね。

当たり前ですが、毎年、確定申告書も提出しています。
そういえば、今年も確定申告の締切まであと2週間。

そろそろお尻に火がついてきました^^;

posted by ゴン at 23:06 | Comment(8) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

太陽光発電システムの採用断念

2011.03.02

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ!


今年1月、太陽光発電のセミナーを聞きました。

http://kansai-gon.seesaa.net/article/393386832.html


その内容に触発され、所有物件の中から設置基準に合いそうな4棟をピックアップして設置見積りを依頼しました。
その後、屋根形状が不適だったり屋根面積が狭すぎたりで内3棟は断念。
最後まで土俵に残ったのが大阪マンションでした。

当初、シミュレーション結果の運用利回りは約12%。
一括償却出来る節税メリットを考えると、導入も有りかなと前向きに検討していました。

しかしよくシミュレーション結果を精査すると、
太陽光で得られた発電分を全て48円/kwhで売電した場合のシミュレーション内容でした。

実際には、携帯電話基地局や自動販売機等で昼間も電気を使用しています。
実際の条件で再シミュレーションを依頼すると、運用利回りは10%を割り込んでしまいました。

結局、その他諸事象も勘案して導入を見合わせる事に。
屋根活用で更なる収益アップを狙ったのですが、こればっかりは仕方ないですね。。。


一方、
同時期に検討していた九州の投資仲間が10kW発電システムを2セット一括で導入されるとか。
その投資額約800万円
羨ましいです^^



タグ:太陽光発電
posted by ゴン at 22:24 | Comment(6) | 4.大阪マンション1号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

URライト

2011.03.03

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ!


UR都市機構さん。
最近、民業圧迫だと槍玉に上がる事が多いですね。

そんなUR都市機構さんが最近ひっそりと?始めている賃貸住宅があります。
それは定期借家
URライトとネーミングしています。
3年前後の入居期間が条件についており、古い物件ではかなり安い家賃設定となっています。


例えば大阪の「URライト」物件。

地下鉄「谷町九丁目」駅から徒歩約1分、近鉄「大阪上本町」駅から徒歩約4分の2線が利用可。
かなりの好立地です。

間取りは13〜17m2の1Kですが、家賃はなんと11100〜12400円/月。

http://www.ur-net.go.jp/kansai-akiya/osaka_chu/0871.html


別途共益費がありますが、激安家賃です。
これだけでも驚異なのに、礼金、仲介手数料、更新料も無料
さらに保証人も不要。
敷金は3ヶ月に設定されていますが、普通に住んでいればほとんどが返金されるでしょうね。


民間の築古マンションと異なり、UR物件は積極的にリフォームしており室内はかなり綺麗な場合が多いです。
特に水廻りは新しい設備のところが多いですね。

また、貯水タンクや浄化槽の清掃等も定期的に行っており衛生的です。
民間の賃貸住宅は、金のかかるメンテナンスはやらずに放置することがよくあるので・・・^^;


URライト。
かなり驚異です。



posted by ゴン at 22:47 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする