空テナントに申込

2011.10.01

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


8月末で退去なった大阪市ビルの1Fテナント。
先月から数件の仲介会社様にテナントの募集を依頼していました。

その後、内覧は結構ありました。

・ショットバー
・はんこ屋さん
・喫茶店

等々


変形間取りで小規模。
その分、お手ごろ家賃設定がウケテイルのかもです。


で、
やっと申し込みを頂きました^^

業種は、
少人数制の学習塾チェーン


この物件の前は、人通りがほとんどありませんが、近くに小学校があるので、登下校時の子供の数は多いです。
個人的にも立地的にしっくり来る感じです。

既に、家賃保証会社様の審査もOK。
後は契約を待つばかり。

前テナント様の家賃がまだ発生しているので、実質の空室期間はゼロ。


後は、長崎のアパートを満室にすれば、全室満室も見えてきます。
長崎の管理会社様とはメールで対策案をやり取り。
何案か実行してみることにしました。

効果が現れることを期待したいです^^



タグ:空テナント
posted by ゴン at 22:54 | Comment(2) | 8.大阪市ビル1号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ミスタードーナツ店 破壊される

2011.10.02

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


中国の立ち退き交渉。
以前、日本ではありえないニュースをブログ記事にしました。

2011.9.19 中国 立ち退き拒否で「空中の楼閣」に

今日、また凄い?ニュースを目にしました。


上海のミスタードーナツ店、破壊
時事通信 10月2日(日)配信


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上海市の繁華街、静安寺にあるミスタードーナツの店舗が、貸主のビル管理会社によって破壊され、9月末から営業停止に陥っていることが分かった。

「避難用通路を造る」との理由で店舗の約半分を明け渡すよう求める貸主が、強硬手段に打って出た。
中国では土地収用をめぐるトラブルが相次ぐが、大都市の商業ビルで一方的な「強制収用」が行われるのは異例だ。

上海に16店舗あるミスタードーナツは、ダスキン(大阪府吹田市)と、台湾の食品・流通大手、統一グループ傘下の統一超商が折半出資する「統一多拿滋(上海)食品」が運営。

同社によると、7月に突然明け渡し要求があり交渉していたが、9月27日午後4時ごろ、営業中の店舗が停電。
1時間後にビル管理会社の幹部ら数人が訪れ、1階の店舗奥の壁を壊し始めた。
28、29日も椅子の撤去や店長室の破壊が続き、30日朝にはカウンターと厨房(ちゅうぼう)を除く約70平方メートルががらんどうになった。
表通りに面した店舗の入り口には、「ビル入り口」という幕も掲げられた。

同店は2008年8月に開店し、現在の賃貸契約期間は16年4月まで。
同社の喜多見雅総経理は「親会社とも相談し、法的に解決したい」と語り、近く管理会社を提訴する意向を示した。
 



営業中に破壊行為。
ありえないですね。。。

普通に考えたら恐ろしい管理会社、、、
と思ってしまいますが、交渉の過程で破壊に至るぐらいこじれる事態があったと思うのが普通でしょうか。

いずれにしても許されない行為。
日本では考えられないニュースでした^^;



posted by ゴン at 20:27 | Comment(4) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

仮差押登記

2011.10.03

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


売物件の登記事項証明書を見ていると、たまに「仮差押」の登記を見かけます。
仮差押とは、債権者の申立てにより裁判所の決定で行なわれます。

例えば、
お金を借りた人(債務者)が、貸した人(債権者)に返済しないので、貸した人(債権者)が裁判所に申し立て、裁判所が認めた場合に行われる行為です。

当然ですが、仮差押命令の申立てがされたことが債務者に知られると、債務者が急いで仮差押えの財産を処分する可能性があるので、債務者への確認は行われません。
そのため、実際には債権が存在しなかったにもかかわらず、一方的に仮差押命令を受けて損害等が発生する可能性も。
債権者は、これら万が一の損害等にあてるため、「担保」を用意する必要があります。


+++

詳細は割愛しますが・・・、
実際に仮差押を経験した知人がいます。
気軽に連帯保証人を引き受けたが為の顛末。。。

ある日突然、裁判所から「仮差押決定」なる判決文原本が裁判所から内容証明書で送られてきたそうです。
知人の自宅が突然の仮差押。。。
債務者が払えなくなり、抵当権の無い土地建物を所有する連帯保証の知人資産を仮に差し押さえたようです。


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仮登記は二種類。
一号仮登記は「所有権移転仮登記」、二号仮登記は「所有権移転請求権仮登記」か「条件付所有権移転仮登記」。
今回の場合は二号仮登記でしょうか。



知人。
すぐに仮差押登記を外してもらう為に金融機関と交渉。
延滞金が年率14%で計算されていたので、1%台になるように交渉して確定させ、代位弁済して仮差押登記を抹消してもらったそうです。

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連帯保証人
気軽に引き受けるのは絶対にダメですね。

そして、「お金を貸すなら帰ってこないと思え」もよくある話です。。。



posted by ゴン at 22:46 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

屋外広告値下がり

2011.10.04

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


不動産賃貸業で受け取る「家賃」や「共益費」「礼金」「敷金」「月極駐車料金」等。
近年は、それぞれに値下げ圧力が高まっていますよね。

下記ニュースによると、
屋外広告の相場も例外では無いようですがその理由が面白かったです。


屋外広告料金、都心は5%下落 節電で値下げ圧力
2011/10/3 ヤフーニュース


屋外広告の料金が下落している。
原子力発電所事故による節電で夜間に照明を消すビルなどが増え、消費者の目に触れにくくなったためだ。
広告効果の低下を理由に値下げを求める企業が増えてきた。
急激な円高で企業が広告費を絞り始めたとの見方もある。

東京の新宿駅周辺で100平方メートルの看板を出した場合の料金は年間400万〜650万円と、前年より5%下がった。
首都高速道路沿いでは7〜8月に入って1カ月程度の短期契約の広告料金が下がっている。

ある大手自動車メーカーは首都高沿いの屋外広告を今夏に外した。
大手広告代理店は「消費者の目に触れる時間が減って値下げ圧力が強まった」という。
今冬も電力需給が逼迫して節電が広がれば下落傾向が続きそうだ。
位置情報を簡単に取り込める高機能携帯電話(スマートフォン)が普及し、待ち合わせなどに看板を目印とする人が減ったとの指摘もある。

屋外看板が少ないとされる大阪の梅田地区は年間700万〜800万円と一部を除いて横ばいだ。

電通がまとめた2010年の屋外広告費は3095億円と前年比4%減少した。
日銀の企業向けサービス価格指数(2005年=100)によると、屋外広告の指数は8月で97.4。
07年12月をピークに低下し、11年6月から0.5ポイント下がった。
(以上)



節電等の影響を考慮しても東京より大阪の方が賃料相場が高いことに驚きました。
大阪は屋外看板の数が少なく需要が締まっているのかな?


大阪のシンボル

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スマートフォンの普及が相場に影響しているとの意見は新鮮です。

しかし・・・、
不動産賃貸業関連にも、たまには明るいニュースが欲しいですね^^



タグ:屋外広告
posted by ゴン at 19:30 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする