容積率オーバー

2011.12.16

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


関西の収益物件には容積オーバーな物件が多いですよね^^;
阪神淡路大震災以前に建てられた建物の約70%が容積率を無視して建設されたとか。

当時は、金融機関も問題なく融資をしていたし、建設業者も容積オーバーとなる増改築工事や新築を普通に行っていました。


ところが最近、
金融機関のコンプライアンスが厳しくなり、既存不適格物件に対する融資には厳しい目が向けられてきているようです。


・既存不適格物件には一切融資しない金融機関
・少々(10%程度?)の容積オーバー物件に融資する金融機関
・約30%までの容積オーバー物件に融資する金融機関

金融機関によって様々ですが、一様に基準はあるようです。


一方、どんな容積オーバー物件でも融資する金融機関も。
容積オーバーでも高利回り物件であれば、出口リスクを考えても検討に値するかもですね。



ところで、容積率計算には緩和措置があります。

@全床面積の1/5までの「車庫」は容積床面積から除外
A全床面積の1/3までの「地下室(地上1mの高さより低い部屋)」は容積床面積から除外



単純に敷地面積と床面積を割り算して容積オーバーだと思っても実際には適格であることも。
宅地建物取引主任者の試験問題でもよく出てきますよね。


一見、容積オーバーに見えるこの家も合法に建てられています。


7444441.gif



地下室のある家。
憧れます^^



posted by ゴン at 18:20 | Comment(8) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産業界の隠語

2011.12.17

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


どの業界の「隠語」ってありますよね。
不動産業界もしかり。

業者様とのお話ししていると耳にする機会も多いです。


契約を巻く: 契約書を締結する事
重説に謳う: 契約前に発行する重要事項説明書に記載する事
つぶし(当て)物件: 比較させることを目的とした当て馬物件(ダメ物件)
カラ電: お客様の前で架空電話をする一人芝居。顧客を焦らせ、決断を急がせる手法
一発屋: 初めて店に来たお客様にその日のうちに契約させる事
飛ばし: 仲介で不動産業者が案内せず、お客様みずから物件見学させること
抜き行為: 情報を教えてくれた業者を飛ばして直接売主などと取引する行為
剃刀(かみそり): 売買対象の土地と道路との間に第3者所有の細長い土地がある事
ワケあり物件: 事故物件、事件物件、瑕疵物件
AD: 広告費の事
アンコ: 元付・客付の2社以外に不動産会社が入り3社以上で仲介斡旋する事



そのほか、書けない隠語も多いです。

隠語とは、もともと秘密がもれないように仲間内で使われる言葉。

近年はネット社会となり、不動産業界以外の方もこれら隠語に触れる機会が増えました。
これだけ隠語の意味が広まったら隠語とは言わないかもですね^^;



タグ:隠語
posted by ゴン at 19:00 | Comment(10) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

借換え提案

2011.12.18

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


不動産賃貸業である程度の物件を買う場合に切っても切り離せないのが銀行融資。
私の場合、個人名義で3本、不動産管理法人名義で4本借りています。

個人融資分はノンリコースローンと、日本政策金融公庫融資。
現在、全て固定金利でしばらくは変更できません。


今回、不動産管理法人の借入金利見直しを各金融機関にお願いしています。

脱サラして専業大家となって約3年半が経過。
ゼロからフルローン融資で物件購入を続けた結果、脱サラした当時の借入比率はかなり高く、不動産管理法人の確定申告も1期がやっと終わったばかり。

金利交渉なんて言える立場ではありませんでした^^;


ところが最近、1つの借入に対して、別の金融機関様から借換え提案を受けました。
その提案金利にビックリ。

現在では確定申告を4期終え全て黒字決算。
しかも結構な法人税額を納めています。

所有不動産の売却等で資産組換えを進めた結果、自己資本比率も上がり、金融機関にとって少しは見栄えの良い決算書になってきたようです。
不動産賃貸業としての実績を少しは認められたようでうれしかったです。


今回の借換え提案を機会に、各金融機関に対して金利見直しを依頼。

当たり前ですが、同じ金利になるのであれば、既存の金融機関で下げて頂いた方が借換えより余計な諸費用が掛からない分お徳。
交渉の結果、2本の借入金利が下がる見込みとなりました。

金利が確定するのは年明けの1月。
どれぐらい下がるか今から楽しみです^^



posted by ゴン at 22:46 | Comment(6) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする