2012.01.11

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


ある売り収益物件情報を頂きました。

物件は、区分アパート。
「区分マンション」はよく聞きますが、「区分アパート」は珍しいです。


昭和50年築の木造2階建8戸アパート。
40ｍ2の2DK1室が区分売りに出ていました。
表面利回り約21％で価格は200万円。

外観はどう見ても普通のアパート。
お世辞にも綺麗な状態とは言えません。
よく利回り20％程度で売っている地方アパートそのもののたたずまいです。


概要書には、修繕積立金や管理費が無しと記載。

どうも、1棟オーナーが8戸を切り売りしているようです。
1棟売りが難しいから、区分登記してバラ売り処分？


しかしこの物件。
かなりの田舎に立地しています。

そもそも区分所有は、利便性の高い（価格の高い）土地の高度利用を目的とした都市型手法。
田舎等の低層利用地域で土地価格が低いのであれば、何も区分所有する必要がありません。

買うなら投資採算性の取れる1棟アパートのままで十分。
アパートを区分所有したところで転売の可能性も低いように思うのですが。。。


これ以上の詳細はわかりませんが、いろんな売り方があるものです。

2012.01.12

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


先日、神戸市の中心街「三宮」へ行った時の事。
オシャレな賃貸マンションを見かけました。






この建物は旧ホテルシェレナ西館。

ホテルシェレナとは、チェコ生まれのアントニン・レーモンドによって設立された「レーモンド設計事務所」が手掛けた建築物。
アントニン・レーモンドは、旧帝国ホテルの設計監理も担当した偉大な建築家だったとか。


旧居留地や北野界隈には古い異人館や洋館が多くありましたが、阪神大震災で多くが倒壊。
ホテルシェレナは、1986年築だったこともあり、かろうじて倒壊を免れましたがホテルは休業。
再建を目指しましたが、かなわず競売によって3棟（本館、東館、西館）がバラバラに売却されました。

その後、本館と東館は解体され新たな建物に。
旧西館だけが、大規模修繕によってこの高級賃貸マンションに生まれ変わったようです。


現地にはでっかい賃貸募集看板がありました。
来月から入居可能で、家賃帯は67000円/月（25m2）〜305000円/月（84m2）で礼金が3ヶ月。
6万円台の部屋ならそんなに高くないでしょうか？＾＾

事務所ビルからレジテンスへの改装は良く見かけますが、ホテルからレジテンスへのコンバージョンは珍しいですよね。

2012.01.13

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


昨年12月、ある1棟物収益物件の入札に参加をしていました。
その後、昨年末に行われた開札の結果、1番札をゲット＾＾


売主は法人様。
私の入札額でこの物件を売却する為に、現在、売主様社内で稟議回覧中。
会長まで稟議が廻り、最終サインを待つばかりだとか。

基本的に問題なく売却承認されるようです。


というわけで、
売買契約を交わす前に、仲介会社様を通じて売主様にお願いし、再度、この物件の事前調査を行ってきました。

全空きで屋上防水が切れているこの物件。
結構な修繕費用が想定されます。

契約条件には「瑕疵担保免責」が含まれています。


入札時に概算で修繕費用を見積もっていましたが、リフォーム会社から6名の方に立ち会って頂き、詳細な調査を行いました。
建物外観から給排水管、室内まで約2時間に渡って綿密に調査。

屋上防水補修方法の確認、故障設備の確認と対策方法等を打ち合わせしました。
後日、詳細見積もりを頂く予定です。


順調に行けば、9棟目となる所有物件。

売買契約は今月。
物件引渡しを受けるのは来月となりそうです。

しばらくはやることが沢山ありそうです＾＾