屋上防水の補修案

2012.02.01

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


先月依頼していた大阪マンション2号の調査結果報告書を受け取りました。

2012年01月13日 「物件を買います 建物調査」


約60ページに及ぶ建物調査結果報告書。
各部位ごとに調査報告結果(劣化度等)が記載されていました。

合わせて・・・・、高額な見積もりも^^;



一番の問題は、現在の雨漏り原因となっている屋上防水の破れ。
住宅寿命にとって、雨漏りは大敵です。


DSC_0006.jpg


一部が屋上緑化(植栽)スペースになっていますが、手入れが全く行き届いておらず全体的に草ボウボウ。
アスファルト防水層10mmの上には、断熱ボード、押えモルタル、石材が順に敷き詰められている為、防水層の漏れ箇所が全く目視(特定)できません。


アスファルト防水は、一番信頼性と耐久性が高いといわれている工法。
アスファルトを溶融したものとルーフィングと呼ばれる防水シートを何層も重ねて仕上げていく時間のかかる工法です。

しかし、この建物のようにメンテナンスを怠り 漏れてしまっては全く意味がありませんね。。。


今回の補修内容は、植栽スペースを潰した上で石材の上にモルタルを施工してシート防水による全面補修をする形となっていました。
一番確実な方法ではありますが・・・、結構な補修費用。
もう少し良い補修方法がないかな。。。

しばらくは悩みの日々です。



posted by ゴン at 23:00 | Comment(2) | 14.大阪マンション2号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

未判定道路

2012.02.02

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ」


「未判定道路」に出会ったことはあるでしょうか?

当方が昨年購入した大阪戸建1号。
幅員約3.5mの道路に接道しているのですが、この道路がまさに未判定道路でした。

未判定道路とは、建築基準法上の道路か否かを行政が未だに判定していない道路のこと。

賃貸に出している限りはあまり関係ありませんが、将来売却する際に、現状のままでは「再建築不可」での売却活動が必要になります。
出来れば、再建築可能な43条但し書き適用の判断がほしいところ。


*43条但し書きとは

建築基準法上の道路ではないが、建築物の敷地の周囲に広い空地を有する場合、その他一定の基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものはこの限りではないという規定。



大阪府に問い合わせてみました。
未判定道路の場合、必要な資料を揃えて道路判定願いを出せば1〜2週間で結果を出してくれるそうです。

大阪府のHPを調べると、おおよその43条但し書き判定基準も書かれています。

・未判定道路の持分を持っているか
・未判定道路に2世帯以上の住宅が接道しているか
・未判定道路を「道路」と読み替えた場合、建築基準関係規定に適合するか
・住宅が20年以上にわたって既に立ち並んでいるか
・立ち並ぶ建物高さが10m以下で、かつ、地階を除く階数が3以下であるか



この基準だと、大阪戸建1号の前面道路は43条但し書きの規定が適用されそうな感じです。

接道する道路が未判定のままだと、買主が住宅ローンを使える可能性はほぼゼロ。
(現金客オンリー)
しかし43条但し書きが適用になると、関西ではある有力地銀が住宅ローン可能に。

出口の明るい物件とするためにも調査する意義はありそうです^^



タグ:未判定道路
posted by ゴン at 21:35 | Comment(2) | 12.大阪戸建1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

本当にV字回復しました

2012.02.03

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


先日書いた、長崎アパート入居率50%の厳しい現実。
2室入居+1室申込でなんとか75%まで持ち直した事を書きました。


その後さらに、
一昨日、昨日と、立て続けに入居申込が☆

申込者様は、長崎大学の新入学生さんと生活保護の方。
家賃保証の審査も通り、いずれも属性に問題なし。


平成23年は1年間新規入居ゼロ。
(お恥ずかしいです^^;)

それが、今年はこの1週間で5室が決まりました。
入居率92%(空室1)まで急回復。

私も管理会社様も初心に帰り、昨秋から出来る対策を着実に行った結果だと思います。



世の中、いろんな名言があります。


「努力すれば報われる」
「動かないことが一番のリスク」
「前進あるのみ」
「継続は力なり」
「諦めるな、一度諦めたらそれが習慣となる」


空室も行動しないと何も改善されないことを実感した1週間となりました。

8棟105室の完全満室。
1日だけでも良いので達成させてみたいです^^



タグ:V字回復
posted by ゴン at 23:30 | Comment(4) | 3.長崎アパート(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

金利交渉の結果

2012.02.04

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


昨年末に、ある銀行から受けた既存借り入れの借換え提案。

2011.12.18 「借換え提案」


専業大家になった事で、しばらく金利交渉は厳しいと思っていたのですが、提案金利はかなり魅力的でした。

早速、この提案金利をもとに借りている各金融機関にも金利交渉を開始。
いずれの金融機関も金利交渉に前向きに応じて頂けました。

当初、1月に2行の借入金利を下げてもらう予定でしたが、9棟目となる大阪マンション2号の購入準備で後回しに。。。


最近やっと、兵庫マンションの金利交渉がまとまりました。

元々は、1%後半の変動金利。
今回の提示条件は、2年固定と3年固定が1%少々、5年固定も1%前半。


資産家でもないし、多額の金融資産を持っているわけではない中で、銀行担当者様が頑張って頂いた結果だと思います。

兵庫マンションの過去3年間の入居率がほぼ100%だった事も好条件を提示頂いた要因のようです。
とりあえず、2年か3年の固定でお願いしようと思っています。

▲0.9%ほどのダウン。
月々数万円支払いが減るのは大きいです。


もう1行(大阪マンション分)の金利交渉も最終段階。
2月中には決着させたいです。


今年は札幌マンションのノンリコースローン固定期間も終了。
こちらも金利交渉で元本返済を加速させたいところです^^



タグ:金利交渉
posted by ゴン at 23:00 | Comment(4) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする