2012.02.07

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


数年前。
物件購入時に、自動販売機を使って消費税還付を受けるスキームが数多く行われましたよね。

当時、一般紙にまで取り上げられ、あたかも脱税スキームのように報道されました。
当然ですが合法節税スキーム。

私自身も過去に消費税還付を受けましたが、平成22年の税制改正によってほぼ不可能に。


2010.1.11　「消費税還付の行く末」


ところが最近、
「まだ消費税還付はできますよ」とあちこちでセミナー等が行われています。

どんなスキームなんだろう。。。
貧乏性の私は、自分で調べてみました。


国税庁HPに「消費税法改正のお知らせ」が載っています。

↓↓↓

消費税法改正のお知らせ（抜粋）

平成22年4月税務署

課税事業者選択届出書し、平成22年4月1日以降開始する課税期間から課税事業者となる場合、課税事業者となった課税期間の初日から2年を経過する日までの間に開始した課税期間中に調整対象固定資産の課税仕入れを行い、
かつ、
その仕入れた日の属する課税期間の消費税の確定申告を行うと、調整対象固定資産の課税仕入れを行った日の属する課税期間の初日から原則として3年間は、

・免税業者となることは出来ません
・また簡易課税制度を利用して申告する事も出来ません

つまり、ここに書かれている規定に当てはまらなければ消費税還付が可能。
ただ・・・、それだけの事です＾＾

商売にしてられる方もおられるので、具体的には書きません。

最大のヒント。
「初日から2年を経過する日までの間」の規定に当てはまらない様にすればよいと言うことです。

前もって準備しておけば、消費税還付は十分可能ですね。
「税金を熟知する者がアパート経営を制す」と言うことなのでしょう。
日々勉強です＾＾

2012.02.08

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


バルチック海運指数ってご存知でしょうか？

英国のロンドンにあるバルチック海運取引所が算出・公表する外航ばら積み船の運賃総合指数（1985年＝1000）の事で、一般的に世界経済や商品価格の先行指標とされています。
海上の荷動き量から世界的な景気動向がわかるバロメーターですね。

株取引しておられる方なら日々チェックしておられるでしょうか。



バルチック海運指数チャート




2007年からのチャートを載せて見ました。
2008年9月15日に起こったリーマンショック。

バルチック海運指数は2008年5月20日をピークに暴落しています。
しっかりと先行指標の役割を果たしていたわけです。


そしてこの表の最後にある2012年2月3日。
リーマンショック後の最安値をあっさりと更新し、約25年ぶりの低水準まで下げています。
３３日間連続下落。
暴落です。


この後、ユーロ危機の影響がじわじわと出てきそうな予感。
それとも中国か。。。

この先どのようになるか。
今回も先行指標として機能するのか見ものです。

2012.02.09

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


今年に入ってから行っている既存借入の金利見直し。
兵庫マンションの借入金利ダウン交渉が先日まとまりました。

2012.2.4　「金利交渉の結果」


今回は第2段。
大阪マンションでも借入金利の見直しがまとまりました。

元々は、2.1％の変動金利。
今回の提示条件は、1.7％の変動金利でした。

物件購入時から2年前まで2.6％、昨年交渉して2.1％に、そして今回1.7％。
急激には下がりませんが、でも、着実に下げて頂いています。

兵庫マンションの見直し条件（3年固定1％少々）には及びませんが、それでも有難い事です。

元々、親から引き継いだ資産等が全くない私。
ひたすらアパート経営の実績（高入居率の維持）を積んで、さらに金利を下げて頂けるよう頑張りたいと思います。


金利交渉第3弾の候補は、札幌マンションのノンリコースローン。
あと3ヶ月で固定期間が終了します。
こちらも時期が来たら金利交渉をスタートさせる予定です。



＋＋＋

さて、先日売買契約が完了した大阪マンション2号。
来週の引渡決済が確定しました。


全空の雨漏り物件ですが、銀行融資を受けるべく奔走中。
昨年12月末に金融機関3行に融資打診をしています。

その結果、

A銀行：×
B銀行：○（フルローンOK内諾）
C銀行：△（審査中）


A銀行はダメでしたが、B銀行からフルローンの内諾を頂いています。
現在、C銀行の審査結果待ち。

引渡決済が来週に決まったので、とりあえず、引渡決済前日にB銀行で金消契約を行う予約を入れました。
が、C銀行の融資条件がB銀行より良くなればC銀行に変更する予定。
決済前日まで条件闘争しようと思います。

金消契約、物件引渡しが終わるまでは気を緩めず頑張りたいです。