2012.02.13

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


今週決済予定の大阪マンション2号。
融資をお願いすることになった金融機関様と金消契約を行ってきました。

最後の最後まで2行の融資条件を比較検討。
残念ながら、1行は最終の条件提示が間に合わず時間的にタイムアウト。
もう少し回答を待ってほしいとのお話しでしたが、決済日が迫る中、売主様に決済場所（どちらの銀行か）を伝えられずご迷惑が掛かっている状態でした。
これ以上引き伸ばすのは得策でないと判断。断腸の思いでお断りしました。


今回もゴン不動産管理法人名義で購入。
連帯保証人は代表取締役ゴン。


大阪マンション2号は、
「全空」「雨漏り進行中」「容積オーバー（違法建築）」の三重苦。

今回融資を受ける事になった金融機関様はアパートローンをメインに扱っている銀行様。
通常、融資対象となる建物には順法性を強く求めます。

今回のような容積オーバー＆全空物件には普通、一切の融資を行わないとか。
容積率200％の一種住居地域に立地していながら、建築基準法上の現状容積率は約300％。
約1.5倍も容積オーバーしています。

それでも1億少々の物件価格に対して、金利1％台のフルローンで融資頂くことが出来ました。

これにはもちろん理由があります。
入札時から、建築基準法上の容積率基準内にすることが可能と掌握していたからです。

物件は、RC造7階建の建物。
減築して対応するわけではありません。


・地下室の容積率不算入
・駐車場の容積不算入
・集合住宅の共用部容積不算入
・総合設計制度


これらの容積率緩和規定を複合適用させるため、建物内の一部をコンバージョンすることで建築基準法上の容積率基準内（200％）にする予定です。
金融機関と融資相談する中で、適法物件にするための本提案内容を認めて頂き、違法建築物件ではありますが、特別に融資内諾を頂くことが出来ました。


宅地建物取引主任者の知識が少しは役立ったように思います。
もちろん、土地家屋調査士さんの助言も頂きながら協力して進める予定。

川下にいる我々一般投資家がお宝物件を手に入れる為には、これぐらいの努力を惜しんではいけないのかもですね。
引渡し決済が楽しみです。

2012.02.14

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


世の中はバレンタインデーでしたね。
私個人は・・・物件の決済日でした。

無事、9棟目となる大阪マンション2号が所有物件に加わりました＾＾


先日の売買契約後、
1筆で約300ページもあった約30行におよぶ抵当権仮登記の抹消同意も順調だったとか。

2012年02月06日　「売買契約締結完了」


当方は、銀行から融資実行して頂いた後、決済金を売主様指定の銀行口座へ振込み。
売主様からは、新築時からの引継ぎ書類一式と物件の鍵を受け取って完了しました。


その後、売主の法人担当者様としばし談笑。

この物件、約15年前に約7億円で購入されたそうです。
今回の購入金額が1億円少々。
土地建物の固定資産評価額合計が2億円弱なので安く購入できたとは言え約1/7。

会社業績が困窮し資産を切り売りしてます、と語られていたのが印象的でした。



頂いた資料の中に、新築時の家賃設定表が入っていました。





約30万円/月（＋共益費2万円）の家賃設定に保証金が約300万円。
貸店舗にいたっては保証金1800万円。

入居資格の欄には、大手企業の部課長以上、中堅企業のオーナー、大学教授、医師、弁護士、社会的信用のある方と明記。
バブル時代を感じずにはいられません。

リフォームで再生させ、入居者様に対費用効果が高いと思われる家賃で提供したいです＾＾

2012.02.15

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


決済が終わった大阪マンション2号。
大規模修繕の計画を進めています。

まずは雨漏り箇所の補修が一番。
これが終わらないと内装工事が出来ません。

アスファルト防水の陸屋根。
雨漏り箇所特定の難易度は高いですね。

先日、防水業者様に見てもらいましたが、特定する自信が無いとの事で陸屋根防水の全面再施工での見積もりが。。。

2012年02月01日　「屋上防水の補修案」



築年数からしても通常なら全面再施工が正解なのかも。
しかし・・・、施工費用は高額。
防水専門業者様としては余計なリスクを取りたくないのは理解できます。

が、何とか漏水箇所を特定して補修対応できないか信頼できる業者様と検討を進めています。

大規模修繕の完成には数ヶ月掛かりそうです。
ぼちぼちと経過を書いていきたいと思います。



平行して、各建物付属設備の定期メンテナンス契約の相見積もりを取っています。

・エレベーター
・機械式駐車場
・高圧受電設備（キュービクル）
・警備会社
・消防設備
・インターネット設備（CATV、電話会社とネット専業）


結構な維持費が必要です＾＾；
提案力とメンテナンスコストを加味して、契約する会社様を選定したいと思います。