金消契約完了 容積率緩和規定

2012.02.13

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


今週決済予定の大阪マンション2号。
融資をお願いすることになった金融機関様と金消契約を行ってきました。

最後の最後まで2行の融資条件を比較検討。
残念ながら、1行は最終の条件提示が間に合わず時間的にタイムアウト。
もう少し回答を待ってほしいとのお話しでしたが、決済日が迫る中、売主様に決済場所(どちらの銀行か)を伝えられずご迷惑が掛かっている状態でした。
これ以上引き伸ばすのは得策でないと判断。断腸の思いでお断りしました。


今回もゴン不動産管理法人名義で購入。
連帯保証人は代表取締役ゴン。


大阪マンション2号は、
「全空」「雨漏り進行中」「容積オーバー(違法建築)」の三重苦。

今回融資を受ける事になった金融機関様はアパートローンをメインに扱っている銀行様。
通常、融資対象となる建物には順法性を強く求めます。

今回のような容積オーバー&全空物件には普通、一切の融資を行わないとか。
容積率200%の一種住居地域に立地していながら、建築基準法上の現状容積率は約300%。
約1.5倍も容積オーバーしています。

それでも1億少々の物件価格に対して、金利1%台のフルローンで融資頂くことが出来ました。

これにはもちろん理由があります。
入札時から、建築基準法上の容積率基準内にすることが可能と掌握していたからです。

物件は、RC造7階建の建物。
減築して対応するわけではありません。


・地下室の容積率不算入
・駐車場の容積不算入
・集合住宅の共用部容積不算入
・総合設計制度



これらの容積率緩和規定を複合適用させるため、建物内の一部をコンバージョンすることで建築基準法上の容積率基準内(200%)にする予定です。
金融機関と融資相談する中で、適法物件にするための本提案内容を認めて頂き、違法建築物件ではありますが、特別に融資内諾を頂くことが出来ました。


宅地建物取引主任者の知識が少しは役立ったように思います。
もちろん、土地家屋調査士さんの助言も頂きながら協力して進める予定。

川下にいる我々一般投資家がお宝物件を手に入れる為には、これぐらいの努力を惜しんではいけないのかもですね。
引渡し決済が楽しみです。



posted by ゴン at 23:08 | Comment(8) | 14.大阪マンション2号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする