2012.06.14

先日、街を走っていて見かけました。








くっついた建物を切り離した跡が残っていました。



この建物は連棟ではなく、

何らかの事情でくっついて建っていたように見えます。



一方、連棟の場合、

建物共有者の合意（切り離し承諾）が得られなければ解体不可能です。



承諾した場合、

切り離し後の壁や屋根の仕舞、工事後の保証等が問題となります。



本来の土地境界線を修正する調整も必要でしょう。



いろんな懸念があって、

なかなか切り離し承諾を得るのは難しいのでしょうね。



逆に考えれば、道路付けに問題なく、切り離し解体しやすい木造テラスハウスの場合、隣家から切り離し承諾が得られれば再建築可能となり得ます。

当然、建て替えが出来れば資産価値が上がります。



RC造や鉄骨造テラスハウスは切り離し工事が難しいですが、

木造なら比較的簡単。



立地の良い木造テラスハウスは化ける可能性を秘めていますね＾＾

2012.06.16

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


今年に入ってから加速させている金利減額交渉。
第三段となる札幌マンションAのノンリコースローン金利交渉がやっと終了しました。


2012.5.21 「ノンリコースローン金利交渉」


2年固定、3年固定、5年固定が1％少々。
10年固定が1％半ばと言った感じでした。


私の場合、フルローン連発ではじめた賃貸経営。
まだまだ自己資本比率が低い状態ですが、金融機関に評価頂いたポイントは下記でした。

・個人、不動産管理法人とも3期以上黒字
・購入後、高入居率（低空室率）を継続している
・各所有物件全てにおいて、単体で収益が廻っている（マイナス物件が無い）
・借入れのある各所有物件において、全て時価評価額が担保割れしていない


最近、積算評価額を重視しない高利回り投資法がもてはやされていますが、アパートローン系金融機関との金利交渉等に限っては、評価上デメリットになるのかな、と今回の交渉で思いました。

結局、全体のバランスシートを考え、10年固定を選択することに。
さらに、見直し第四弾として札幌マンションBのノンリコースローン金利減額交渉もスタートさせています。

予測できない未来を考え、借入金は出来るだけ低金利＆固定金利化させておきたいと考えています。



一般的に、
長期固定金利を選んだ場合のデメリットとして、固定金利期間中に物件売却した場合に多額の違約金が発生すると言われています。
「期限前弁済の違約金」と言われるものですね。

違約金の計算方法は、各金融機関によって様々。
単純に、残存元本の2.0%を違約金と設定しているところもあれば、再調達金利を加味して算出する金融機関もあります。
私がお借りしている金融機関は後者のタイプです。


「違約金＝
　　　　残存元本×（約定利率−再調達利率）×残存期間」


再調達利率は、変更日における円金利スワップ市場における調達金利が適用されます。

この方式の一番のメリットは、期限前弁済する時の再調達利率が約定利率と同一または上回っている場合、違約金が発生しないことです。
低金利の今、固定金利で借り入れし、将来インフレが起こった後に固定金利期間中の物件を売却する場合、違約金が発生しない確率が高まります。
上記経済状況なら、仮に違約金が発生しても微々たる物でしょう。

この先、更に再調達金利が下がるリスクもありますが、この下はもう底が見えています。

所有物件を一定期間保有した後、売却を想定しているなら、各金融機関の違約金計算方法の確認をお勧めいたします。
シミュレーション結果によっては、金利急騰リスクのヘッジで固定金利を選択するのも一考だと思います。

2012.06.17

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


雑誌ダイヤモンド・ザイを読んでいると、ロバート・キヨサキさんの記事が載っていました。
ロバート・キヨサキさんの本は全て読んでいますので、考え方はわかっているつもりですが、備忘録の意味も兼ねて、ザイの記事を書き留めてみます。



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「貧乏父さんはお金のために自分が働き、報われない」
「金持ち父さんはお金に働いてもらい、財産を築く」

両者の違いを決定づけるのがファイナンシャルリテラシー（金融知力）である。



●「値上がり」より「資金繰り」が大切

順風満帆に見えた企業でも、突然死することがたまにある。
そういった企業の多くは、キャッシュフローに問題を抱えている。

キャッシュフローは企業の経営者のみならず、私たち個人投資家も大いに注目すべきだ。


●負債を使いレバレッジを効かせてキャッシュフローを得る

負債という「他人のお金」を活用し、手持ち資金を何倍にも生かしてレバレッジを効かせた効率的な投資を行う。

一般的なサラリーマンはお金がないと何も買えないと思いながらも、日々の日用品をクレジットカードという名の負債で支払っている。

これに対し、私は不動産の購入に負債を活用している。
そうすることで手持ち資金の投入は購入価格の一部で済んでレバレッジが効かせられるし、賃料というキャッシュフローを着実に得られるので、テナントが私の負債を肩代わりしてくれているのと同然だ。


●税に関する知識も身に付け「ムダな税金」を支払わない

ローンで購入した物件の価値を高めることで、新たに有利な条件のローンを組んで残債を返すというリファイナンスを駆使し、徹底的に節税を行う。
ムダな税金を納めないことも金持ち父さんの鉄則なのである。


●キャッシュフローを生み出す投資をしなさい

負債に対する旧来の誤ったマイナスイメージを捨て去ったうえで、着実に資産が増えていく流れを生み出す自分なりの投資を見つけ出すことが重要。

不可欠なのは、キャッシュフローを生み出す投資とはどういったものかを正しく学ぶこと。
学校では教えてくれないが、お金を自分のために働かせる方法を学べば、どんな時代でも着実に資産を増やせる。

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ロバート・キヨサキさんの考え方の基礎が書かれています。
ところで、私が読んだロバート・キヨサキさん著書の中で、個人的に強く印象に残っている言葉が3つあります。

・敗者はチャンスよりも保障を望む
・成功しない人は、何もしないで人生を送り、不運を避けるが、幸運も避ける
・「懸命に働く」ではなくて「賢明に働く」


いつの時代にも通用する名言。
日々貪欲に向上心を持って生きることこそが最高の人生なのかもですね。