2012.06.24

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


人間、いつか死ぬものです。
その後に発生するのが遺産相続手続き。
不動産を所有していたりすると必ず必要になります。

遺産相続手続きに関する記事を見かけました。

遺産相続手続きに関連する8つの専門家＆機関　役割とお値段

ポストセブン 6月22日(金)配信

相続に関係する、専門家業務の内容と料金の目安を紹介。
料金は一例なので、依頼する前に確認を。


【税理士】
　相続税の申告や相続財産の評価、遺産分割のアドバイスなど。
　料金は遺産総額の0.5〜1％が目安。

【司法書士】
　不動産の名義変更（相続登記）や法律に関する書類の作成など。
　料金は不動産１か所あたり10万円前後の司法書士報酬＋実費。

【行政書士】
　相続人確定の調査（戸籍収集等）や遺産分割協議書の作成など。
　料金の目安は、遺産分割協議書の作成の場合で、5万円前後〜。

【弁護士】
　遺言の執行や遺産分割協議、争いやトラブルがあった場合の対応など。
　弁護士費用は、受け取る遺産総額の10〜15％が目安。

【土地家屋調査士】
　土地の調査や測量、不動産の表示に関する登記の申請手続きなど。
　費用は、現況の測量のみで10万円前後〜。

【相続コーディネーター】
　相続のカウンセリングや見積もり、専門家チームの編成などトータルにサポート。
　相続コーディネーター・曽根恵子さんが代表の「夢相続」の場合、相続税申告コーディネートの基本報酬は31万5000円＋相続財産×0.1％。

【信託銀行】
　遺産整理業務や財産に関する遺言の執行業務など。
　料金の目安は、最低報酬額105万円。その他の諸費用は別途。

【公証役場】
　公正証書遺言の作成、保管。
　手数料は100万円以下で5000円。
　算定不能の場合は1万1000円。

（一部内容省略）

あくまで表向きの報酬金額でしょうが、結構な費用です。
相続の手続きは大変です。

　　↓

自ら生前に準備する事が、トラブル回避や費用の節約になるのでしょうね。

2012.06.25

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


大阪マンション2号。
住宅セーフティネット整備推進事業の補助金交付決定通知書が届いたことから、補助金該当部分の大規模改修工事をスタートさせました。

大規模改修工事の一番の目的は水漏れ対策。
出窓部分、屋上サッシ廻りコーキング、よう壁等、いたる所から水漏れしています＾＾；

出窓とサッシ廻りの雨漏り対策は原因が見つかりゴールが見えてきたのですが、よう壁部分からの漏水対策に苦慮しています。

地下2階まである建物。
さらに、建物敷地裏には大きな土手があります。





地下2階から見上げると、よう壁が高くそびえたって見えます。

地下1階の管理人室横のエントランスから水漏れしています。

↓（赤丸部分）




コンクリートよう壁の隙間（もしくは打継ぎ部分）から地下水が染み出していると考えられます。
漏水箇所を特定する為、大理石で作られた壁やカウンターの一部を思い切って壊しました。

↓（解体中と解体後）



　



カウンター下は、想定どおり水で濡れていました。と言うより水溜りが出来ていました＾＾；
漏水箇所はある程度特定できましたが、あとは対策をどうするか。。。

地下水対策は建築時に防水対策をしっかり行っておかないと後からは厳しいですね。
改修コストを考えると、染み出た水の排水ルートを確保する二次的対策が最善に思います。

なんとか良い改修方法を見つけて対策したいです。

2012.06.26

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


現在、所有している収益物件は8棟。
別に区分を3つ所有しています。

2006年に始めた不動産賃貸業は、最初の物件を購入してから約6年間が経過しました。
振り返れば、あっという間。
早いものです。

最近、各所有物件を今の不動産市況で売却した場合のIRR（内部収益率）を計算してみました。
　
表面利回りが、不動産投資の指標としてほとんど意味をなさないのは広く知られています。　
多くのプロが投資指標として重視するのがこのIRR（内部収益率）。
投資案件の評価指標として各分野で広く活用されています。

＊IRR（内部収益率）とは、キャッシュフローや売却タイミングを考慮した投資収益の計算方法


不動産投資の場合、一般的に購入後5年〜10年くらいでIRRピークを迎える事が多いです。
　　
計算上、売却時期が早すぎると購入時や売却時の諸経費が十分に吸収できず、逆に、売却時期が遅すぎると物件売却価格（建物価格）が下がるからです。　　
ですので、最初に激安（土地値程度）で物件購入出来ていたりすると、IRRピークは後ろにズレます。

　　
最近、売買仲介業者様に、RC造兵庫マンションの売却査定をお願いしました。
結論としては、ス○ガ銀行様だと、実質利回り10％程度でフルローンが出せる物件なので、これに売却価格を合わせれば売れるとの見解でした。

IRRの計算結果（不動産市況が変わらない前提）だと、あと2〜3年ほど保有するのがベスト。
一方で今、上記価格で売るとキャピタルゲイン。

悩ましい結果です。


決定論的世界観と非決定論的世界観の違いみたいな物でしょうか。
きっと、投資判断には人それぞれの考え方があるのでしょうね＾＾