ノンリコースローン金利確定 違約金の計算

2012.06.16

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


今年に入ってから加速させている金利減額交渉。
第三段となる札幌マンションAのノンリコースローン金利交渉がやっと終了しました。


2012.5.21 「ノンリコースローン金利交渉」


2年固定、3年固定、5年固定が1%少々。
10年固定が1%半ばと言った感じでした。


私の場合、フルローン連発ではじめた賃貸経営。
まだまだ自己資本比率が低い状態ですが、金融機関に評価頂いたポイントは下記でした。

・個人、不動産管理法人とも3期以上黒字
・購入後、高入居率(低空室率)を継続している
・各所有物件全てにおいて、単体で収益が廻っている(マイナス物件が無い)
・借入れのある各所有物件において、全て時価評価額が担保割れしていない


最近、積算評価額を重視しない高利回り投資法がもてはやされていますが、アパートローン系金融機関との金利交渉等に限っては、評価上デメリットになるのかな、と今回の交渉で思いました。

結局、全体のバランスシートを考え、10年固定を選択することに。
さらに、見直し第四弾として札幌マンションBのノンリコースローン金利減額交渉もスタートさせています。

予測できない未来を考え、借入金は出来るだけ低金利&固定金利化させておきたいと考えています。



一般的に、
長期固定金利を選んだ場合のデメリットとして、固定金利期間中に物件売却した場合に多額の違約金が発生すると言われています。
「期限前弁済の違約金」と言われるものですね。

違約金の計算方法は、各金融機関によって様々。
単純に、残存元本の2.0%を違約金と設定しているところもあれば、再調達金利を加味して算出する金融機関もあります。
私がお借りしている金融機関は後者のタイプです。


「違約金=
    残存元本×(約定利率−再調達利率)×残存期間」



再調達利率は、変更日における円金利スワップ市場における調達金利が適用されます。

この方式の一番のメリットは、期限前弁済する時の再調達利率が約定利率と同一または上回っている場合、違約金が発生しないことです。
低金利の今、固定金利で借り入れし、将来インフレが起こった後に固定金利期間中の物件を売却する場合、違約金が発生しない確率が高まります。
上記経済状況なら、仮に違約金が発生しても微々たる物でしょう。

この先、更に再調達金利が下がるリスクもありますが、この下はもう底が見えています。

所有物件を一定期間保有した後、売却を想定しているなら、各金融機関の違約金計算方法の確認をお勧めいたします。
シミュレーション結果によっては、金利急騰リスクのヘッジで固定金利を選択するのも一考だと思います。



posted by ゴン at 21:12 | Comment(4) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする