所有物件を売却査定

2012.06.26

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


現在、所有している収益物件は8棟。
別に区分を3つ所有しています。

2006年に始めた不動産賃貸業は、最初の物件を購入してから約6年間が経過しました。
振り返れば、あっという間。
早いものです。

最近、各所有物件を今の不動産市況で売却した場合のIRR(内部収益率)を計算してみました。
 
表面利回りが、不動産投資の指標としてほとんど意味をなさないのは広く知られています。 
多くのプロが投資指標として重視するのがこのIRR(内部収益率)。
投資案件の評価指標として各分野で広く活用されています。

*IRR(内部収益率)とは、キャッシュフローや売却タイミングを考慮した投資収益の計算方法


不動産投資の場合、一般的に購入後5年〜10年くらいでIRRピークを迎える事が多いです。
  
計算上、売却時期が早すぎると購入時や売却時の諸経費が十分に吸収できず、逆に、売却時期が遅すぎると物件売却価格(建物価格)が下がるからです。  
ですので、最初に激安(土地値程度)で物件購入出来ていたりすると、IRRピークは後ろにズレます。

  
最近、売買仲介業者様に、RC造兵庫マンションの売却査定をお願いしました。
結論としては、ス○ガ銀行様だと、実質利回り10%程度でフルローンが出せる物件なので、これに売却価格を合わせれば売れるとの見解でした。

IRRの計算結果(不動産市況が変わらない前提)だと、あと2〜3年ほど保有するのがベスト。
一方で今、上記価格で売るとキャピタルゲイン。

悩ましい結果です。


決定論的世界観と非決定論的世界観の違いみたいな物でしょうか。
きっと、投資判断には人それぞれの考え方があるのでしょうね^^



タグ:売却
posted by ゴン at 23:15 | Comment(6) | 5.兵庫マンション(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする