2012.07.20

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


家賃保証会社。
最近は数多くの貸主が利用していますよね。

先日、全保連の「近畿エリア限定プラン」が誕生した記事を書きました。

2012年05月9日　「家賃保証の全保連�梶@近畿限定プラン誕生」



地域限定プランって珍しいと思っていたら・・・、
追随するように、大手のリクルートフォレントインシュアからも近畿限定プランが登場しますと連絡がありました。






連帯保証人を付ける右側のプランが新プラン。
大阪府、京都府、兵庫県、和歌山県、奈良県、滋賀県の所在する物件限定で、契約時保証料が半額（賃料等の50％）になっています。
保証料は全保連よりまだ少し高いですが、こちらには収納代行という武器が付いているので、自主管理だと楽チンなのがメリットです。


リクルートフォレントインシュアさん。
実は昨年一時期、債務超過に陥っていました。
会計処理で、保証料収入を一括計上から期間按分計上へ変更したのが理由とされていましたが、なんとなく怖いので利用していませんでした。

その後、親会社リクルートから多額の寄附を受け債務超過を解消。
親会社がデカくてしっかりしているとパワーがあるな〜とは思っていました。

ここ数年は代理店登録しながら全く利用していませんでしたが、今回のプランを受けて、今後、少し利用を考えてみたいと思います＾＾


ところで、ご当地プラン。
近畿以外にもあるんでしょうか？
気になるところです。

2012.07.21

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


先日の関西大家の会。
参加された方の中で複数人から最近1棟物件を売却（もしくは売却活動中）との話しを聞きました。

・表面利回り10％で買った物件を8％で売却
・表面利回り14％で買った物件を10％で売却活動中
　等々

売価された方は約1000万円の売却益だったとか。

最近は1億円以下で融資の付きやすい売物件が枯れていると仲介会社様から聞きます。
戸建やファミリー区分は、実需の方に資産売却する事で売却益が出やすくなりますが、最近は1棟物を資産売却しても売却益が出ることが多い市況のようですね。


こういった売却行為。
「業」に当たるのか当たらないのかがいつも議論されます。

私も宅建業者様を含む様々な方にお聞きしましたが、明確な基準は得られませんでした。
一般的に言われる「業」の判断基準は下記でしょうか。


�@ 取引の対象者
不特定多数を対象に取引を行なうものは事業性が高く、特定間取引の関係は事業性が低い。
（注）特定とは、親族間、隣接する土地所有者間等

�A 取引の目的
利益目的は事業性が高く、換金目的とするものは事業性が低い。
（注）換金例としては、相続税等の納税、住み替え処分等

�B 取得の経緯
転売目的は事業性が高く、自己使用目的は事業性が低い。

�C 取引の態様
自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。

�D 取引の反復継続性
反復継続的取引は事業性が高く、1回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。
（注）反復継続性は、現在の状況以外に過去の行為並びに将来の行為の予定も含めて判断


宅地建物取引業法の第一条には以下の条文が書かれています。

この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。

不動産投資も、最近「出口戦略」がもてはやされ投資家の売却活動が一般的になってきました。
第一条の精神を守りつつ、様々な意見を集約した結果、下記の解釈でどう？と勝手に考えました。

「転売目的でなくインカムゲイン目的で取得した収益用宅地建物を、ある一定期間保有後、宅建業者に現況のまま（売却するために新たに増改築しない）で媒介依頼をして売却する行為は宅建業に該当しない」


ある一定期間保有というのが、2年なのか3年なのか、はたまた5年なのか。
また買ったは良いが、緊急に換金が必要な場合もあるでしょう。
様々な議論があるとは思います、、、

または、
不特定多数の人に対して反復継続して取引を行うと「業」にあたるので、これを逆手に取って、特定の人にだけ資産売却をすることは「業」に該当しません。
宅建主任者の試験を受けられた方は、過去何度か試験問題になっているのでご存知でしょう。


宅地建物取引業法って奥が深いです＾＾
もう少し続きます。

2012.07.22

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


前回の続きです。
「宅地建物取引業」とはどのような行為をさすのでしょうか？

「宅地」「建物」「取引」「業」と、言葉を分解してそのまま文章にするだけ。
　↓
「宅地」および「建物」の「取引」を「業」として行う行為
当たり前の事ですが、、、意外と忘れがちです。


ところで・・・、宅地建物取引業法が指す「宅地」とはなんでしょうか？

�@現在建物が建っている土地
�A将来建物を建てる目的で取引される土地
�B用途地域内の土地


登記上の地目に関係なく現況が基準となります。
建物を建てる目的（もしくは現に建っている）土地は全て「宅地」と定義されます。

一方、用途地域内の土地であっても、道路・河川・水路・公園・広場は宅地ではありません。
間違えやすく、宅建試験の引っ掛け問題としてよく出題されています。



ということは以下の行為。

・道路を反復継続して売却
・用途地域外の山林を山林として反復継続して売却


これらはいずれも「業」に当たらないと言えます。多分。。。
ちょっと不安なのですが間違えてないですよね？＾＾；


数年ぶりに宅建主任者試験のテキストを開きましたが、、、かなり忘れています。
たまには実務に絡めて復習が必要ですね。