「含み益」の怖さ

2012.09.17

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


不動産投資で重視される「土地建物の評価額」
平成22年から、企業でも保有賃貸不動産の時価開示が義務付けられました。
取得時の簿価を上回る「含み益」状態か、それとも下回る「含み損」状態なのか。
決算書等で確認できるようになりました。

多くのレバレッジ系大家さんは、銀行評価で「含み益○○○円」のもと事業拡大。
当初フルローンで一気に拡大した私もその1人です。


しかし、あえて書きますが、
「含み益」を担保に銀行融資を受け続け、急激に事業拡大するのはリスクもあります。


例えば、流通業界で事実上倒産した「そごう」「ダイエー」
いずれも土地建物の「含み益」を活用した拡大路線が仇となりました。

そごうは、あらかじめ周辺の土地を安く買い漁った上で、そごう出店を発表。
デパートができたことにより近隣の地価が上昇。
その「含み益」を担保に新たな資金を借りて次の出店へ。

ダイエーは、自社所有店舗の土地建物の「含み益」を担保に銀行から借り入れ。
その資金で店舗数をさらに増やすという拡大路線で成長。

しかしバブルが崩壊。
一気に「含み損」となり、いずれの成長モデルも破綻しました。 

土地から所有して出店したダイエーと、建物を賃借して出店したイトーヨーカドー。
現状を見れば、結果的に明暗が分かれています。



本来、企業が目指すのは自社の利益だけではないはず。
社会貢献をしながら、その対価(利益)を得て、従事する従業員の幸せにもつながるのが本来の姿。

不動産賃貸業も拡大路線一辺倒で自らの利益にだけ執着するとろくなことがありません。
本来の目的は、(賃借人を通して)社会貢献しながら家賃という対価を頂く事。

本田鍵さんの言葉。
「自分が好きなことをやって人生を生きる」

明確な人生観・目標持った幸せな人生が私の理想です。


拡大路線を否定するものではありません。
当然私にも事業規模の目標はあります^^

しかし、本来の目的だけは忘れない様にしたいです。


過去の歴史から学べることは多いはず。
私自身への問いかけも含めて書いてみました^^



posted by ゴン at 22:20 | Comment(6) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

トイレのアクセントクロス

2012.09.18

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


調査から考えると大分時間が掛かった大阪マンションの大規模修繕。
工事も最終段階になりました。

一番費用を掛けたのは、雨漏りしていた躯体部分。
見えない部分ではありますが、長い目で考えてしっかりと直しました。

一方の内外装工事。
元々の内外装を生かすため、余計な工事は限りなく排除しました。

大工工事はほとんど無し。
内装職人による表面改装を中心に低コストで仕上げました。

地域マーケットや家賃相場等を加味し、収益性の最大化を検討した結果です。

床はクッションフロア、クロスもほとんどが普及グレード仕上げです。
唯一、トイレの背面だけアクセントクロスを入れました。



IMG_20120918_122349.jpg IMG_20120918_122035.jpg


IMG_20120918_121938.jpg IMG_20120918_121855.jpg


IMG_20120916_195805.jpg IMG_20120916_194637.jpg


すべての部屋で柄を変えてみました。
色を変えるとトイレ空間のイメージも変わるものです^^

そろそろ客付け募集もスタートしたいと思います。



posted by ゴン at 23:00 | Comment(2) | 14.大阪マンション2号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

IKEA 廃番品が激安

2012.09.19

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


IKEAに備品を仕入れに行ってきました。

いつもの事ですが、真っ先に行くのがアウトレットコーナー。
今回も同様にチェック。


見つけた商品がこちら。



IMG_20120919_173905.jpg



アルミ製の大型メッシュ棚。
フェンス等にも使えそうです。

価格はなんと100円/個

どこにでも応用で使えそうな材料でした。



ダブルのW1200洗面ボウル。



IMG_20120919_174109.jpg


なんと、9割引の1990円!
廃番品とは言え、箱入り新品がこの価格は激安。

まだ何個か在庫が残っていましたがすぐに売れてしまいそうです。
(もう売れたかもですね)

IKEAは、たまに掘り出し物があるので面白いですね^^



posted by ゴン at 22:06 | Comment(0) | 商品 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする