売買契約が完了

2012.11.01

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


昨日書いた売却物件に買付が入った件。

その後、当方は買付金額に対して満額回答しました。
そして、即売買契約を締結。

引渡しは後日ですが、無事契約が完了いたしました。
少しづつ資産の組み換えを進めています。



しかし、
今回の仲介会社様は少々雑。。。
というか、かなり雑だと思いました。


「以前、購入されたときの重要事項説明書ありますか」
「調査が楽なので」





平然と言われました。
売る方としては支障が無いのでコピーを差し上げると、
今回の売買で、ほぼ同じ、というか全く同じ重要事項説明書が出来上がっていました。

驚きました。
世の中にはいろんな仲介会社様がいるものですね。
当方としては売れればOKですが。。。^^



posted by ゴン at 23:00 | Comment(2) | 13.奈良マンション2号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

外壁塗装をコストダウン

2012.11.02

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


先日、大規模修繕が完成した奈良戸建1号。
募集を開始しました。
早く決まることを願うばかりです。


今回のリフォームでは、内装工事以外に外壁塗装も行いました。
一般的な大きさの一戸建を外壁塗装すると、どんなに安く仕上げても30万円以上はします。

しかし用途は賃貸。
全面の外壁塗装を行うと収益性がかなり落ちてしまいます。

そこで、道路に面した1面だけを外壁塗装しました。
その結果、道路から見える範囲は見違えるように綺麗に。

費用は約10万円。
これならコストパフォーマンス高いです。



以前、賃借人に気に入って頂きそのまま売却した大阪戸建1号。
同様の考え方で、見える範囲の外壁塗装だけを通常仕上げ、それ以外の部分は簡易仕上げにしてコストダウンしたことがありました。



CA3A0396.JPG  P1010788.JPG



外壁塗装以外に、古いブロック塀と門扉を撤去し、アルミ製玄関引戸を激安仕入れの中古ドアと交換しましたが、たいした費用は掛けていません。

でも見た目は激変。
どんなに古く見える建物でも、外壁塗装する事で綺麗によみがえります。


収益物件のリフォーム。
費用を掛けるべき所と、思い切って削減すべきところ。
その見極め方によって、少なからず収支に反映されると思います。



タグ:外壁塗装
posted by ゴン at 19:00 | Comment(4) | 12.大阪戸建1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

産業空洞化で街崩壊の危機

2012.11.03

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


アパート入居率が30%の街。
産業空洞化で不動産賃貸業が崩壊しかかっているという笑えない記事を読みました。


日立、ソニーと相次ぐ工場閉鎖に揺れる岐阜・美濃加茂の悲鳴
週プレNEWS 11月3日(土)配信



10月19日、ソニーが岐阜県美濃加茂市にある子会社の工場を来年3月に閉鎖すると発表した。

(中略)

突然の撤退通告に市役所は大混乱。
17時、部長級7名が緊急招集され、異例の幹部会が開かれた。
「『まさか』『本当にソニーが?』と、出席者全員、現実を受け止められない様子でした」

(中略)

「市の人口(約5万5000人)の1割弱が外国人、そのうち半数強がブラジル人(約2500人)。20〜30代の若者が多く、市内の大手メーカーの工場で期間従業員として働いています」

だが、市の玄関口、JR美濃太田駅の駅周辺に点在するブラジル人向けの飲食店やスーパー、人材派遣会社はどこもシャッターを閉めたまま。
「ブラジル人の住民数は最盛期だった2008年11月(約3800人)を境に年々減少。現在は約2500人まで減っている」のがこの町の現状だ。

「07年に富士通子会社の半導体工場が、09年にパナソニック子会社の工場(大野町)が閉鎖され、今年8月末には日立が市内工場でのテレビ生産を打ち切りました。各家電工場の生産ラインを支えていた多くのブラジル人は派遣会社から契約を打ち切られ、祖国に帰ってしまいました」(A氏)

今回、閉鎖が発表されたソニーの工場も同様だったという。

(中略)

町に残る市民の多くは震えていた。市内のガソリンスタンドの店員が話す。

「ソニーの期間従業員を乗せる送迎バスはウチの常連。でも、台数は08年のリーマン・ショック後に3分の1に減り、売り上げも激減しました。工場が閉鎖されたら、この店はやっていけなくなります」

不動産業者もこう嘆く。

「ウチでは今でさえ、アパートの7割が空室なんです。3割しかいない契約者もほとんどが外国人。彼らがいなくなったらほとんどのアパートが廃虚になってしまう」

さらにこう続ける。

「現在、入居中の外国人の大半が家賃滞納者。過去、何度も経験があるんですが、移転先を見つければ、家賃を踏み倒して逃げるように転出していく人たちもいるんです。それだけはやめてほしい」

業績不振に苦しむ日本の家電メーカー。突然の工場閉鎖により、第2、第3の美濃加茂が今後も出てくるかもしれない。



特定企業や大学に頼った賃貸経営はリスクが伴うとよく言われます。

入居率30%で入居者も滞納常習者が多い。。。
短期間にこれだけの企業が撤退するとさすがに辛いですよね。


そういえば、シャープの亀山工場付近のアパート。
大家仲間から空室が増えて大変だとの話しを良く聞きます。

産業の空洞化により全国の企業城下町でありえる怖い話しです。



posted by ゴン at 21:48 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

電子錠を取付

2012.11.04

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


昨年12月。
電子錠を購入しました。

2011年12月07日 「電子錠をテスト購入」


しかし、取り付けようと思いながら機会を逃して1年近く。
せっかく買った電子錠。
大阪マンション2号の管理人室でテスト取付してみる事にしました。


管理人室ドア錠は、美和ロック製の「BHタイプ」。
取付穴が購入した電子錠にそのまま転用可能だったのも助かりました。



@扉の側面の板を取り外し、錠前本体の真ん中にあるカンヌキ真下のネジだけをゆるめます



DSC_0013.jpg DSC_0014.jpg



Aシリンダー全体をしっかりつかみ反時計に回すと外れます



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B錠前本体の上下2本のネジを外すとドアから錠前本体が外れます



DSC_0016.jpg DSC_0017.jpg



C穴に室内および室外の本体を取り付けてネジで固定すれば完成



DSC_0020.jpg DSC_0018.jpg



なかなか良い感じです。

今回は管理人室なのでメインキーとして取り替えましたが、各戸の玄関に、補助キーとして取り付けても良いかなと思いました。
機能として、マスターモードと入居者様使用の通常モードがあり、管理が楽そうです。
何より鍵交換が不要になり、この商品には、何かあっても24時間コールセンターのサポート付。

内覧時の引きにもなりそうです^^



posted by ゴン at 22:20 | Comment(3) | 商品 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする