2012.11.07

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


札幌マンション。
所有して7年弱が経ちます。

立地が良い訳でもなく（バス圏）、ファミリーとは言え入居者様の属性もあまり高くない物件。
それでも管理会社様の努力によって、家賃を下げることなくほぼ満室を維持して頂いています。

表面利回り約15％（実質利回り約13％）なので、あと1年少々で投資資金を回収出来る計算。
ほんとありがたいことです。



今までの室内リフォームは、最低限で行ってきました。
白の普及クロスに、床は無難なＣＦ柄。

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入居者ターゲットを考えて、これでも十分に客付が可能でした。
当方が遠隔地なので、デザインは全てお任せってのもありましたが。。。

ところが最近、札幌マンションの担当者様が新しく入れ替わりました。
この新しい担当者様、賃貸業に対して何かと貪欲。
室内リフォームに対しても、コスト制約の中で、色々と考えて頂けるようになりました。

↓










クロスの一面にアクセントクロスを入れて頂き、古臭い室内ドアは全て真っ黒にペイント。
元の部屋から比べたら低コストでモダンスタイルに激変しました。

リノベーションは収支的に無理（家賃をあまり上げられない）ですが、色選びはタダ。
以前のリフォーム費用と変わりません。

担当者様には、「これからもどんどん奇抜な色を使って遊んで下さい」とお願いしています。



これから空室が出たら楽しみです。
あっ、いや・・・、空室になるのはだめですね。あはは＾＾

2012.11.08

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


リノベーションを行った物件があるとのことで、大家仲間からお誘いを受けて見学に行ってきました。

物件は兵庫県姫路市。
42戸のファミリー一棟マンション。

その1室が綺麗に変貌していました。


　


　



物件所有者は女性大家さんのＤさん。
ポップで細かい部分もしっかりアピール。

↓





細かいところは女性ならではでしょうか。

デザインは、Ｋちゃんさん。
相変わらずのクオリティーでした。

いつも拝見して思うのですが、仕上げはハイクオリティー。
細かいディテールまでこだわりが感じられました。

既に賃借人も決まっているとのこと。
当然の結果だと思いました＾＾


ご一緒した皆様。
ありがとうございました！


＋＋＋

姫路から大阪への帰り道、事故で阪神高速が大渋滞。
大阪まで2時間掛かりました。

そういえば前回Ｋちゃんさんの物件をあかちゃんさんと見学した帰りも大渋滞で3時間掛かりました。。。
呪われてるのかな？
毎回、車内でじっくり情報交換できるのはメリットですが＾＾；

2012.11.09

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


今年9〜11月の所有物件での入退去。
昨年と比較して入れ替えが激しいです。
所有115室中、8室で入退去（11月末予定含む）がありました。
ちなみに昨年9月〜11月は3室でした。

毎年、全体の約10％（10室程度）の部屋で退去があります。
今年は春先が無風でしたが、秋になって一気に来た感じです。。。

平均の年間退去率っていくら位なんでしょうか？
当方の所有物件は、ファミリー向け間取り（2LDK以上）が約81％。
10％は平均より退去率が低いのかなと勝手に思っているのですが・・・。


退去率といえば・・・、
今冬、入居率50％にまで落ち込んで苦戦した長崎アパート。
管理会社も私も、満室を良いことに管理を怠けてしまったのが原因でした。

荒れ放題だった共用部の清掃徹底により5月に満室復帰。
その後は退去もなくずっと満室です。

共用部清掃の重要性を身をもって再認識しました＾＾；


満室にさえすれば、RC系とは比較にならないキャッシュフローが得られるのが木造アパート。

・2007年購入の表面利回り24.4％長崎アパート
・2009年購入の表面利回り37.1％千歳アパート

所有物件の中で、上記2物件は地方の高利回り系木造アパートです。
維持費はいずれも電気代数百円/月のみ。
今年、いずれも購入金額の回収を終えました。

人口減少で中期的な賃貸需要が心配される地方物件。
努力によって満室にできる自信があるのであれば、バランスで所有物件に加えるメリットがあると思います。