先日、関西大家の会会員さんが会員向けに見学会を企画してくれました。
奈良市にある昭和40年代の区分マンション。
とても古い建物ですが、管理が行き届いた清潔感のあるマンションでした。
その1室を購入されリノベーション。
昭和の団地風間取りがデザイナーズに変貌していました。
アクセントクロスを横張り。
↓
水廻りもピカピカ。
↓
室内から奈良若草山が一望。
↓
古い室内が痕跡無くリニューアルで一新されていました。
早く入居が決まる予感がします＾＾
タグ：リノベーション
区分マンションリノベーション
2012.11.13
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
先日、関西大家の会会員さんが会員向けに見学会を企画してくれました。
奈良市にある昭和40年代の区分マンション。
とても古い建物ですが、管理が行き届いた清潔感のあるマンションでした。
その1室を購入されリノベーション。
昭和の団地風間取りがデザイナーズに変貌していました。
アクセントクロスを横張り。
↓
水廻りもピカピカ。
↓
室内から奈良若草山が一望。
↓
古い室内が痕跡無くリニューアルで一新されていました。
早く入居が決まる予感がします＾＾
先日、関西大家の会会員さんが会員向けに見学会を企画してくれました。
奈良市にある昭和40年代の区分マンション。
とても古い建物ですが、管理が行き届いた清潔感のあるマンションでした。
その1室を購入されリノベーション。
昭和の団地風間取りがデザイナーズに変貌していました。
アクセントクロスを横張り。
↓
水廻りもピカピカ。
↓
室内から奈良若草山が一望。
↓
古い室内が痕跡無くリニューアルで一新されていました。
早く入居が決まる予感がします＾＾
持分の無い位置指定道路の注意点
2012.11.14
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
収益物件の購入を検討する場合、真っ先に確認するのが道路ですよね。
道路には様々な種類があります。
2011年01月09日「建築基準法上の道路」
2011年01月10日「法第42条第3項 水平距離指定道路」
私道とは、言葉の通り個人や法人が持つ土地。
その一部を道路として使っているに過ぎません。
維持費用も所有者負担になります。
建築基準法で認められた道路（位置指定道路や開発道路）についてのみ、勝手に道路としての利用を廃止したり、私道の上に建物や工作物を作ることが出来ません。
たまに見かけるのが、持分を持たない「位置指定道路」に接道する収益物件。
「持分を持たなくても位置指定道路は公道と変わらないから安心ですよね？」って聞かれますが断定は出来ません。
なぜなら、位置指定道路は私有地なわけですから、法律上当然に通行できるわけではありません。
無条件に法律上の通行権が発生するわけではないのです。
過去の裁判例を調べると、
「日常生活上不可欠な利益を有すると判断された場合のみ、私道所有者の規制に対して排除を求める権利がある」
との判例があります。
つまり、日常生活に必要な通行は認められます。
一方、車両の通行はどうなのか？
「日常生活上不可欠か否か」の度合いにより異なるようです。
接道する敷地内に駐車場がありながら、「車は通るな」と位置指定道路所有者から言われて裁判となった場合、日常生活上不可欠とはいえないと判断されると、車両の通行は出来なくなります。
また、上下水道やガス管整備でも位置指定道路所有者の承認が必要。
何かとやり取りが発生します。
銀行融資においても、
法律上の通行権を有していないため、銀行融資を受ける際は、位置指定道路所有者から「利用同意書」の提出を求められる場合があります。
所有者の協力が得られず、融資が受けられない場合も。。。
公道と私道は別物。
私道だからといって悲観する必要はありませんが、持分が無い場合、取り得る対策の事前確認は必須です。
収益物件の購入を検討する場合、真っ先に確認するのが道路ですよね。
道路には様々な種類があります。
2011年01月09日「建築基準法上の道路」
2011年01月10日「法第42条第3項 水平距離指定道路」
私道とは、言葉の通り個人や法人が持つ土地。
その一部を道路として使っているに過ぎません。
維持費用も所有者負担になります。
建築基準法で認められた道路（位置指定道路や開発道路）についてのみ、勝手に道路としての利用を廃止したり、私道の上に建物や工作物を作ることが出来ません。
たまに見かけるのが、持分を持たない「位置指定道路」に接道する収益物件。
「持分を持たなくても位置指定道路は公道と変わらないから安心ですよね？」って聞かれますが断定は出来ません。
なぜなら、位置指定道路は私有地なわけですから、法律上当然に通行できるわけではありません。
無条件に法律上の通行権が発生するわけではないのです。
過去の裁判例を調べると、
「日常生活上不可欠な利益を有すると判断された場合のみ、私道所有者の規制に対して排除を求める権利がある」
との判例があります。
つまり、日常生活に必要な通行は認められます。
一方、車両の通行はどうなのか？
「日常生活上不可欠か否か」の度合いにより異なるようです。
接道する敷地内に駐車場がありながら、「車は通るな」と位置指定道路所有者から言われて裁判となった場合、日常生活上不可欠とはいえないと判断されると、車両の通行は出来なくなります。
また、上下水道やガス管整備でも位置指定道路所有者の承認が必要。
何かとやり取りが発生します。
銀行融資においても、
法律上の通行権を有していないため、銀行融資を受ける際は、位置指定道路所有者から「利用同意書」の提出を求められる場合があります。
所有者の協力が得られず、融資が受けられない場合も。。。
公道と私道は別物。
私道だからといって悲観する必要はありませんが、持分が無い場合、取り得る対策の事前確認は必須です。
アパートローン系金融機関から融資内諾
2012.11.15
「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ
先月買付けを入れていた物件。
2012年10月21日「根抵当権設定登記完了と買付」
売主様の諸事情でなかなか話しがまとまりません。
売買価格は折り合っているのに約2週間待ちぼうけ。。。
慌てず、もうすこし粘り強く待ちたいと思います。
一方、購入資金の融資依頼を取引先金融機関に打診。
その後、アパートローン系金融機関1行から融資内諾をもらいました。
アパートローン最大の魅力は低金利＆固定金利。
日本は現在、歴史的に見て稀にみる低金利です。
賃貸経営の実績を積めば、2年固定や3年固定は1％前後。
5年固定や10年固定でも1％前半での借り入れが可能です。
私の場合、出口を見据えつつ総借入れ額の約70％を固定金利化しました。
一方、プロパー融資を固定金利化するのは、かなりハードルが高いです。
（私の借入れも却下されました。）
サラリーマン大家さんなら、アパートローンは検討に値すると思います。
では、脱サラした私がなぜアパートローンで借り続けることが可能なのか？
関西大家の会会員さんの中に、
サラリーマンで13億円ものアパートローンを借りている方がおられます。
私自身もアパートローン系金融機関担当者様と情報交換し、
アパートローンを借り続ける方法があることが最近分かってきました。
（特定のアパートローン系金融機関だけかもですが、、、）
実際、10億円以上もアパートローンを借りている方がおられるわけですから、
十分可能だと思います。
その方法とは何か。
この物件が買えたら書きたいと思います＾＾
先月買付けを入れていた物件。
2012年10月21日「根抵当権設定登記完了と買付」
売主様の諸事情でなかなか話しがまとまりません。
売買価格は折り合っているのに約2週間待ちぼうけ。。。
慌てず、もうすこし粘り強く待ちたいと思います。
一方、購入資金の融資依頼を取引先金融機関に打診。
その後、アパートローン系金融機関1行から融資内諾をもらいました。
アパートローン最大の魅力は低金利＆固定金利。
日本は現在、歴史的に見て稀にみる低金利です。
賃貸経営の実績を積めば、2年固定や3年固定は1％前後。
5年固定や10年固定でも1％前半での借り入れが可能です。
私の場合、出口を見据えつつ総借入れ額の約70％を固定金利化しました。
一方、プロパー融資を固定金利化するのは、かなりハードルが高いです。
（私の借入れも却下されました。）
サラリーマン大家さんなら、アパートローンは検討に値すると思います。
では、脱サラした私がなぜアパートローンで借り続けることが可能なのか？
関西大家の会会員さんの中に、
サラリーマンで13億円ものアパートローンを借りている方がおられます。
私自身もアパートローン系金融機関担当者様と情報交換し、
アパートローンを借り続ける方法があることが最近分かってきました。
（特定のアパートローン系金融機関だけかもですが、、、）
実際、10億円以上もアパートローンを借りている方がおられるわけですから、
十分可能だと思います。
その方法とは何か。
この物件が買えたら書きたいと思います＾＾
